經濟房屋能否轉售似是可參考香港做法 經濟房屋能否轉售似是可參考香港做法

澳門特區立法會第三常設委員會正在分析及討論《經濟房屋的建造及出售制度》法案。由於這是涉及到廣大民眾尤其是低收入階層切身利益的政策,故第三常設委員會爭論熱烈,也引起各方面的關注,社會上亦廣泛討論,政府更是小心翼翼,並強調政府對此採取開放政策,尊重立法會的決定。很明顯,這個說法,除了是符合「代議政制」的原理,即立法會是代表全體市民的意願,與政府的關係既合作也制衡,但政府必須無條件執行立法會所通過的法律這個公理之外,顯然也帶有某些「私心」,就是這個爭議性較大,並經議員和市民充份討論的法律,將來在執行過程中發現有差錯,就可撇身,與自己無關,以避免屆時「揹黑鍋」。

實際上,就在此份法案的核心部分--經屋是否可流入自由市場的問題上,就出現了「反常」的情況。通常是被認為代表工商界利益的部分議員,甚至是其本身就是從事房地產中介業務的吳在權議員,今次顯出「嫌錢腥」有錢不賺的大公無私精神,主張禁止經屋流入自由市場。吳在權議員認為,經屋如在禁售期後便可自由轉售,就將會變成圖利工具,並將會令需求不斷加大,政府須不斷增建以補充經屋數量,不符善用土地原則。也有學者指出,經屋和社屋同為政府福利政策一部分,若經屋可流入私人市場就將失去原意。但通常是帶有「反商」性質,自認代表低下階層利益的「民主派」議員,今次卻反其道而行之。如區錦新議員雖然未有直接對經屋是否可流入自由市場表態,但卻認為政府已長期承擔維修保養社屋,若將來經屋同樣由政府回購並重新分配,將成為政府另一個負擔。按照這個邏輯,他並不排斥經屋可流入無須政府負擔的自由市場。因此,政府的小心謹慎,也就無須大驚小怪。否則,屆時政府按照後者意見所定的法律規定,允許經屋流入自由市場,倘有地產商籍此而大有利潤收穫,可能又須遭受「官商勾結」的罵名。

實際上,從澳門地區經濟房屋政策的運行軌跡看,在十多年前每個單位僅售十至二十萬元的經濟房屋單位,現在在自由市場上,已經漲價到超過一百萬元。尤其是以在黑沙灣新填海區興建的海濱、建華等經屋為例,有的單位更是已向二百萬元「叩門」,比原價升值十倍以上。這就不但令經屋政策難以踐行其幫助有實際需要的居民解決安居樂業問題的原意,而且也在客觀上成了「投資工具」,盡管當時住進經屋的低收入者並非出於「投資」的意圖。而事實上有不少人即使是其所住的經屋已升值十多倍,但仍居住在原處,但也不能排除現人見有利可圖,而將之轉售,賺它一筆。曾記否?就是因為海濱、建華等經屋大有賺頭,有人悔售而導致發生命案。

之所以會造成這種情況,構成的因素是複雜的。客觀因素上,首先是經屋的實際價值和熱炒價格都已跟隨整體物價上升而水漲船高,其次是人們對住房的需求日增,但土地資源供應卻越來越少,導致樓價「物以罕為貴」,其三是隨著城市發展,原先的「邊遠木屋區」黑沙灣填海區,變成了豪宅區,那些呎價四五千元的豪華大廈,將整個地段的樓宇價格都哄抬了起來。

而在客觀因素方面,當年的「置業移民」政策將「門檻」定得過低,就使當時價碼剛好超過一百萬元的原先經屋,成為辦理置業移民手續者搶購的對象,使之價碼被炒得更高。而正是這一現象,導致低收入階層面對更大的居住壓力,怨氣更重。這也正是部分澳門居民每年「五一」上街遊行發洩不滿情緒的主要原因之一。如果說,要梳理特區政府施政失誤的表現的話,房屋政策尤其是停擺公屋建設、繼續「置業移民」,應當擺在前列位置。

正因為是由此前車之鑑,而且實際上居屋領域成了澳門居民最有意見的領域,也成了論政團體攻擊政府的「炮彈」,故政府改而採取開放態度,自己不作任何決定,交由立法會來決定。這除了是兌現「科學決策」、「民主決策」及「陽「光政府」的諾言之外,似是也有「一旦被蛇咬,三年怕草蛇」的心理在作祟。如果「民主派」議員的主張在立法會佔了上風,並成了主流意見,所制定的法律是允許經屋流向自由市場,日後倘再發生類似「悔售兇殺案」等的狀況,責任應由主張經屋可流入自由市場的立法者來付,切勿再像區錦新那樣,自己有份通過的決議,卻又拿來作為攻擊政府的「炮彈」。

其實,對於經濟屬屋能否在自由市場上流通的問題,各地根據當地的不同情況,有不同的決定,主要是以當地土地資源供應是否緊缺作為決策的依據指標。其中大陸的「經濟適用房」,按照住建部《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》的規定,「經濟適用住房」購房人在取得完全產權以前,只能用於自住,不得出售、出租、閑置、出借,也不得擅自改變住房用途。但已購「經濟適用住房」家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年後,可以按市場價格出售。按出售價格的百分之十補交土地收益等價款。我國台灣地區的《國民住宅條例修正案》則規定,「國民住宅」轉售的規定已由購屋者須居住滿兩年,放寬為住滿一年即可出售;另取得使用執照滿十五年以上的國宅則不受限制,可自由買賣;且不符合國宅承購資格者也可購買中古國宅(即二手經屋),但不得辦理國宅優惠貸款。香港特區則是,根據《房屋條例(第二百八十三章)》「附表」規定,透過居者有其屋(居屋)計劃、私人機構參建居屋計劃、可租可買計劃、重建置業計劃及中等入息家庭房屋等計劃下出售的單位,均有轉讓限制。業主須向房委會繳付補價,以解除單位的轉讓限制,才可把單位在公開市場出租、出售或轉讓。而房委會已決定不會回購由二零零七年起出售的剩餘居屋單位。在這些單位由首次售出日起計第三至第五年內,其業主必須先繳付補價予房委會,然後才可把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。這些單位的業主亦可以選擇把單位在居屋第二市場轉售予合資格人士,而毋須繳付補價。但根據《居屋條例》規定,買賣雙方均要向房署申請「資格證明書」,即業主須先向房署取得「可供出售證明書」,而買家則要有「購買資格證明書」,才可簽署臨時合約,否則屬違反房屋買賣條例,業主最高可罰款五十萬元及判監一年。立法目的是要確保物業在購入後第四年解除售賣限制時,只售予公屋住戶或準公屋戶,避免市場出現投機風氣。實際上,不久前就有一名失業居屋業主因透過地產代理出售第二居屋物業,把所有手續交由地產代理處理,更簽下臨時買賣合約同意把單位賣出,惟買家無法交出「證明書」,而業主郤不知道單位買家根本不合資購買,故而觸犯了《居屋條例》,結果該名業主因一時疏忽而負上刑事責任,被判罰五千元。

從上述情況看,香港與澳門無論是土地資源、社會制度等方面都極為相近,故澳門可以參考香港的做法,即經屋可以轉售,但不是在自由市場上流通,也不是售回給政府,而是售給符合資格的人士,並由政府審定資格。倘違反,應處於適當的處罰,以保障經濟房屋的原旨。