中國樓市調整壓力增大 房企消失

【綜合新華社1月27日電】對於中國房企而言,2012年將不太好過。隨著政策持續從緊、庫存日益增加和資金日漸緊張,當前房企危機正逐漸加重,今年中國樓市將遭遇更大的調整壓力。在此情形下,大量房產企業開始消失,預期這一波房企消失潮還將繼續加劇。另一方面,這也使得房地產行業“去投資化”加速。

調整壓力增大 大量房企消失

對於中國房企而言,2012年將不太好過。隨著政策持續從緊、庫存日益增加和資金日漸緊張,當前房企危機正逐漸加重,今年中國樓市將遭遇更大的調整壓力。

但這並不意味著中國房地產開發企業再無心、無力重新殺回這個行業。記者採訪中發現,事實上,即便樓市暫時遭遇冰封,但還是有不少開發商、資本大鱷對樓市虎視眈眈,準備伺機而上。

在剛剛過去的2011年,隨著中央嚴厲打擊投資投機調控樓市,量價齊跌成為樓市主基調。2011年12月19日,北京市住建委發文稱,北京東方時代房地產開發有限責任公司等473家房地產開發企業的資質證書,有效期屆滿後未依法申請延續,或工商營業執照已注銷。根據有關規定,已注銷上述企業的開發資質。

對此,北京市住建委有關負責人表示,這意味著這473家房地產開發企業將不能在北京市進一步從事開發。

這一波房企消失潮將會持續進行,甚至會呈現加劇勢頭。據北京市住建委有關負責人介紹,目前北京市房地產資質有效期內的企業約有3000家。而來自北京市國土部門的數據顯示,最近幾年來,北京市每年公開出讓的經營性土地的平均供應規模不足200宗,而且今後經營性土地供應規模越來越難以超過這個數字。相當數量拿不到土地的房地產企業將不得不“出局”。

房企消失潮並不只是出現在北京。武漢市房管局去年四季度公佈的數據顯示,截至2011年10月底,武漢共有在冊房地產開發企業1375家。相比2010年同期,房企數量減少了200餘家。

被注銷開發資質可以很明顯地判斷房企的生死去留,但很多時候,儘管房企仍然具備開發資質,甚至是項目仍然在運轉,其背後的主人已經更改了。如保利地產通過購買項目公司股權的方式收購北京海澱區東升鄉地塊;近日上海地產界圍繞上海證大外灘地王也是糾葛不斷;杭州綠城則不斷通過賣項目的方式甩包袱。

據鏈家地產市場研究部不完全統計,2011年上市房企中,股權出讓共183宗,相比去年增加72宗,增長65%。在當前房企資金充實度大大降低而存貨積壓的情況下,明年房企的股權並購仍會繼續。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,房企注銷潮、並購潮、退房潮等等,這些都是表像,背後是中國樓市環境發生了巨大變化。在目前的市場環境下,樓市暴利正在逐漸褪色。一方面是投資投機性需求受到抑制,市場受到凍結和分流,銷售遇冷,庫存上升;另一方面是融資成本、拿地成本等提高,房企資金壓力巨大,現金為王漸成共識。

記者通過春節期間的走訪發現,從市場面來看,樓市仍然十分冷清,交易陷入停滯僵局。在多個售樓處及仲介門店,記者普遍看到的是關店停業。根據偉業我愛我家集團統計,1月16—22日北京全市新建商品住宅網簽總量為536套,與去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅網簽總量為785套,與去年同期相比下跌了86.5%。

世聯地產分析師認為,房企間競爭加劇乃至並購加劇,成交下降,房價調整仍將是2012年的主旋律。

但這並不意味著各類資本徹底放棄地產業,從一定程度上說,他們只是在等待機會。眼下中國房企普遍採取的措施是深入內地三四線城市,繼續維持高額利潤,如萬科、保利、碧桂園等企業近年來持續加大對三四線城市佈局的力度。

不過,有業內人士指出,應該看到的是,一方面高房價確實不可持續,樓市過去一直是暴利行業,房價收入比較高,嚴重影響民生和經濟的可持續性。另外,通過經濟結構調整、產能重新配置,中國經濟不僅有出路,而且將找到新的發展機遇,這勢必將促使中國政府更有決心調控樓市。

房地產行業“去投資化”加速

龍年春節裏,濟南市民黃勝錦許下的新年願望是在年內購買一套兩居室住房。經過兩年多的房地產調控,中國房價正在緩慢下滑,這也使得很多和黃勝錦這樣的中國人的願望變得真實可待。

中國國家統計局近日發佈的數據顯示,2011年最後一個月的全國房價依舊延續了前幾個月的跌勢。與11月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市達到了52個,比上月多出3個。

房地產調控將繼續實施、“限購令”延期、房價繼續下跌,這一系列“利空”讓中國的房地產商感到壓力。一些專家認為,今年中國房地產行業將迎來行業的加速整合,而在房價不再瘋狂上漲開始回歸理性的過程中,中國房地產將逐步回歸住房本性,“去投資化”現象將越來越明顯。

不僅是房地產企業轉行投資其他領域,一些非房地產主業的公司也紛紛宣告退出房地產行業。據中原集團研究中心統計,2011年1月至12月上旬,非房地產主業企業涉及的房地產產權交易達238宗,總金額超過400億元。其中股權交易過半達135宗,平均股權交易比例為55%。

分析人士認為,與2008年前的資金大規模進入房地產行業相比,目前正有越來越多的企業從這個市場抽身。“過去過度投資和投機形成的景象已經繁榮不再,是否在房地產行業繼續逗留或是轉身離開已經是越來越多的企業需要考慮的問題。”山東師範大學房地產系主任程道平說。

不僅是房地產商的資金開始“外逃”,普通民眾對房地產的投資熱情也大大降低。黃勝錦說:“以前身邊的朋友都說趕快買房子好投資升值,現在基本上沒人說了,今後買房子就是自己住吧,想靠這個賺大錢怕是不容易。”

瑞信研究院18日公佈的年度新興市場消費者調查結果顯示,中國消費者在未來兩年購買不動產的意願明顯下降。調查顯示:中國消費者在未來兩年購買不動產的意願為16%,低於2010年調查的22%。

在這一系列因素影響下,中國的房地產投資增速開始不斷下滑。中國國家統計局1月發佈的兩項數據顯示,2011年中國房地產投資同比增速已由1至2月份的35.2%,一路下降到1至12月份的27.9%。

分析人士認為,在房地產行業快速發展的時期,房地產企業比較看重開發速度和對“享受型”產品的研發推廣,但現在隨著市場投機性購房者在調控作用下的退出,購買群體已基本上以自住型和改善型需求為主,這種格跼踀使房地產企業調整戰略。

今年以來,中國已有不少省市新出臺的政策要求,房地產市場重點開發中小戶型,以更好地加大對剛性需求的供給。

程道平認為,隨著不少城市住宅成交量的持續下滑和資金回籠的急切需求,房地產開發企業需要實時調整自己的產品定位。“過去將花園洋房和豪華精裝修等當做噱頭的行銷方式已不適合現在的市場,如何迎合大眾的需求,儘快將產品賣出去才是開發商今年需要考慮的問題。”

此外,中國大規模建設保障房,也讓中國住房市場加速回歸居住型本性。按照中國政府既定目標,2011至2015年要完成3600萬套保障房建設。而2011年已開工建設1000萬套,今年還將新開工700多萬套。

“按照這種趨勢下去,今年房價下跌的幅度可能會更加明顯,在龍年買一套房可能不再是遙不可及的事情。”黃勝錦說。