關注QE3是否對本澳房地產有影響

受到內部及外圍整體經濟環境的影響,本澳樓價在近年來一直是高企不落的狀態,對於動不動都需求四五百萬元的住宅,或甚至數百萬或過千萬元的豪宅,房屋的升值及價格已經遠遠超過居民平均實際收入水平,即使屬於中產階層,大部分都沒法實現“居者有其屋”的夢想。特別在近這一兩年以來,本澳的樓價或房屋租金都是處於直線上升的狀況,使得多數居民只能望而止步,而且更加擔心的問題就是受到外圍經濟環境的影響因素,正如近期美國第三輪量化寬鬆(QE3)的推出之後,社會各界不僅僅關注通脹或物價受影響之外,更加關注的主要是本澳房地產市場的問題。

眾所周知,澳門幣一直就是與美元掛勾的,同時本澳亦是國際性自由貿易的城市之一,國內或國際的貸幣經濟的變化,通常都會影響到本澳的社會經濟的穩定性,就近期出現的美國第三輪量化寬鬆(QE3)的問題,一直受到社會各界的關注,作為本澳特區政府的官方“主腦”政策研究室的負責人亦就QE3問題作出一系列的預測及評論,可見QE3對於本澳的社會經濟所關注的程度。政研室主任前日發表署名評論文章指出,儘管QE3對本澳房地產市場影響仍有待觀察,但相關政策已逐漸改變社會對本澳房地產市場走勢的預期,刺激投資者乃至居民購買資產的慾望,為未來房地產市場帶來更大的不確定性,增加過熱樓市繼續升溫的風險。但在仍未見跨境資金淨流入下,地產市場已重現量價齊升的趨勢。“促進房地產市場可持續發展工作小組”因應最新發展形勢,在現有措施基礎,積極研究推出新一輪應對措施。其實,本澳的樓價一直都高位“企硬”, 雖然講QE3現對本澳的樓市的成交量未見顯著上升的趨勢,但是市民沒不擔QE3會增加資產市場泡沫化風險。就有地產業者指出,QE3暫未推升樓價,但強化業主升值預期,未見漫天開價,多數封盤或“企硬”不議價。樓價急升不利市場健康發展,政府宜調控,但措施須靈活及可操作,因應市場變化“變招”或撤銷。

有地產業界日前則指出,美國QE3主要目標是當地疲弱的樓市,資金溢出效應仍是未知數。但澳門樓市已非低位,還有多少上升空間見仁見智,基金投資相信會流向資產價格較低的國家或地區,尋找更高回報。澳門樓市供求失衡,倘規範樓花買賣法律年內通過,預計明、後年一手樓供應將斷層,供求進一步失衡。樓市升得快、跌得亦快,不利整體經濟發展。政府推出措施調控樓市可以理解,但應該靈活及可操作,迅速針對市場變化而微調或取消,避免出現特別印花稅的副作用。

不可否認的事實就是,今年樓價越升越有,一方面是供求失衡,另一方面是過多的市場資金為對抗通脹而投資住宅,政府應對症下藥。不僅要增加供應,更要建實用面積70至80平方米的限價樓,讓居民有能力換樓改善生活條件。現時公屋實用面積普遍40至50平方米,人均居民空間減少,即使擁有物業,生活條件未見有多大改善。還有地產界人士認為,按財政局數據,八月樓價較去年同期急升57%,升幅過快絕不合理。美國QE3推出後雖未見推升樓價,但已強化業主的升值預期,多數封盤或不議價。政府有需要加強宏觀調控,令樓市回到正軌。QE3效力如何仍是未知數,要多觀察一個月才能評估。早前樓價急升,超前反映QE3“印銀紙”及通脹升溫的預期效應。故QE3推出後未有推升樓價,投資者、用家沒有加快入市步伐,交投平穩。現時樓市已進入風高浪急時期,住宅是投資商品,同樣有升有跌,投資者、用家宜量力而為,審慎評估承受能力再入市。政府推出調控宜關注市場動向,避免出錯招。首先要增加供應,否則供應長期短缺,用家置業及投資者保值需求不減,樓市沉寂後容易急升。

其實筆者亦是認同,政府沒有必要跟市場爭拗經濟是否衰退,除非為了加強市場信心,希望用數據安撫民心。學術界的論證應該是對未來的警示,讓政府和市場有所心理準備。但是,如果市場都感受到經濟在衰退,說明居民的生活和工作已經遇到難題,至少對未來缺乏信心,這時候人們要的是政府的實際行動,而不是跟市場或居民說教。居民覺得樓價太高,擔心美國新一輪量化寬鬆有溢出效應,數字和心理感受都擺在眼前。這時候如果政府“太理性”,看在居民眼中就是反應慢,甚至不體恤民情。政府尤其失民心的態度是告訴民“無能為力”或者仍要觀望事態發展,這等於坐視居民困苦於不顧。即使直接可施行的措施政策確實很少,也不代表政府不能從其他角度切入解燃眉之急或長遠根除問題。澳門樓價對鄰近地區或仍不算太高,但相對澳門居民收入則已超出合理範圍。美國第三輪量寬的錢會否來到澳門,或者真要一段時間才能證實,但是市場反應已經先一步。市場變化建基於心理預期,即使最終證明熱錢不會流進澳門,市場變化已成定局。事實上,世銀專家認為,新一輪量化寬鬆仍然會有溢出效應,會直接和間接地對新興國家市場的資產價格和通脹造成影響。所以政府必須擺出的不是觀望的態度,而是防微杜漸,要以即時的行動杜絕或控制心理預期,從而減低市場風險。毫無疑問,態度會左右事態發展。同樣,澳門政府在樓市問題上,也應該給市場和社會一個肯定和明確的態度。最好能夠拿出具體的備用政策,承諾足夠數量的樓房供應,否則也應該給市場一個時間表,一個能讓居民不再擔憂置業無望的控制樓市秩序的決心。

我們澳門不可忽視由美國聯邦公開市場委員會推出第三輪量化寬鬆(QE3) 措施,以及對社會經濟的影響。其實,美國聯儲局(FED)決定每月會額外購買400億美元房貸機構的按揭抵押債券,但不預設購買上限和結束購買期限,直到當地勞動力市場有大幅改善為止。同時,聯儲局決定維持聯邦基金利率在零至四分之一厘的目標區間延長至2015年年中,並提出高度寬鬆的貨幣政策即使在未來經濟復甦後的一段期間內仍將會繼續。量化寬鬆措施是美國處於當地失業率高企、商業投資疲弱、物價於低位徘徊等經濟環境下推出的。美國聯儲局在過去已推出兩輪量化寬鬆,合共向銀行體系注入23,000億美元的流動資金,令到美元利率降至歷史低位。聯儲局期望通過QE3維持金融市場超低息的環境,令當地房地產市場顯著回升,在財富效應的影響下,刺激當地私人消費支出上升,美國企業會增聘人手及增加投資,最終實現降低失業率的政策目標。然而,從有關政策的預期效果分析,雖然維持超低利率對高負債的家庭、企業和政府都有好處,但這項政策亦有代價,它可能帶來的副作用包括大幅削減無數的存款者及退休人士的利息收入等。寬鬆的政策和方案所帶來的潛在利益,也有可能因美國家庭減債和樓價大跌所造成的負財富效應而減低消費所抵消。因此,藉QE3以降低息口、增加金融市場流動資金,和壓低美元匯價是否能達到刺激美國當地消費、投資及出口活動增加的效果仍有待觀察。但與此同時,QE3增加了全球經濟商品價格上升、資產泡沫化、通脹加劇,以及經濟金融市場波動等風險。

政府政策研究室負責人亦指出,作為開放微型經濟體,澳門難免會受到外圍經濟波動的直接或間接影響。由於澳門元匯價通過港元和美元間接掛,受QE3影響,本地金融市場將維持低息環境,澳門元匯價預期亦會跟隨美元受壓,此外,本地資產市場泡沫化風險亦可能因跨境流動資金的波動而增加。受到QE3影響,我們預期全球低息環境和充裕的流動性會持續一段更長的時間,預計本澳低息環境也將可能持續至2015年年中。澳門金融管理局的統計資料顯示,自2008年11月美國推出QE1以來,本澳銀行同業拆息已由2008年11月反覆下降至目前的低位。同時並認為,QE3 就如上兩次QE時一樣,不會對本澳銀行同業拆息帶來太大的影響,因為澳門利率已經貼近零,屬於低無可低。同時,超低利息無疑會減少了居民的儲蓄利息收入,但低息亦削弱了居民的儲蓄意欲,以及降低了投資成本,支持在此期間的本澳消費及投資需求。 金管局公佈的銀行同業匯率中間價顯示,目前澳門元兌主要貿易夥伴的貨幣的匯率(包括人民幣、新台幣、韓國寰、馬來西亞元及新加坡元等)已相對於年初時下跌。當局亦預期,由於QE3等原因,澳門元匯率將跟隨美元繼續受壓。匯率下跌將推動本澳進口產品價格的上升,增加通脹壓力。同時,由於澳門元貶值將刺激客源地對本澳旅遊服務的需求,這雖然對本澳經濟增長有利,但也會進一步推動物價水準上升。此外,本地資產價格亦會因為澳門元匯價走弱而相對變得更加吸引,為外資增加對本地資產市場的需求提供了誘因。因此,由於本澳的澳門幣受到人民幣的升值而不斷貶值,樓價同樣的道理就是不斷上升,加上將來若受到QE3的影響,相信將會進一步不僅僅會加劇本澳樓價持續飆升,還會加劇其他物價的提升,而影響整體社會經濟的穩定性,這也是社會各界十分擔心的問題。

正如政策研究室所預料的未來本澳通脹及資產價格要面對的上升壓力並不少。 在現時極不尋常的國際金融環境之下,廣大市民必須加倍小心,做好資金流向可能再次出現波動和房地產市場過熱的風險等社會經濟問題的應對準備。當局的的確確需要持續留意本澳房地產市場狀況,根據本澳樓市目前存在一定程度的過熱情況,展開針對性研究,從樓宇按揭、稅務、樓花銷售手法及加快建築項目審批流程作為四個重點研究方向,不排除因應樓市變化情況而進一步強化現行措施或推出新措施。其實,本澳的房屋問題就是一個老生常談的問題,樓價高企及租金高企的今時今日,是沒有安樂窩的居民最為頭痛的事件,不管是哪一個階層或地位的居民,據瞭解現時很多“兩不就”的居民只能左盼右盼,期望樓價能否有“春天”,但是理想與現實往往就是違背而來。萬九公屋或後萬九房屋政策,只能給予部分市民所需,但是對於那些中產階層來講,更是難上加難。這就是本澳社會所面對最基本的民生問題,也是政府當局迫切需要解決的問題,即使當局所承諾有萬九公屋政策能如期完成,還有一大批的市民仍然都是面對難以接受的樓價,這部分的青年人還是需要與祖輩同擠一屋,要想讓居民能“居者有其屋”,以目前的情況來講,“劉十招”也並非真正將整個樓市壓下來,