【本報訊】政府政策研究室（研究室）稱，行政長官日前列席立法會回答議員有關2013年施政報告住房問題提問時，建議未納入公屋系統的其他居民的私人樓宇按揭供款金額，以不超過家團收入的四成較為合適，這是值得社會研究和探討的問題。

研究室稱，根據它向銀行界了解，目前本澳居民供樓年期開始拉長，有的長達25-30年，更有長達40年的。由於供樓年期甚長，現時有意置業的居民，很有必要審慎考慮本身承擔能力。

研究室認為，衡量承擔能力可參考一般銀行對居民樓按的綜合風險評價指標，包括供款比率、房價收入比、樓按負債率和貸款與估值比率等。

上述指標中，最具參考作用的是“供款比率”，即供款人每月按揭供款額佔家庭收入的比例。正如行政長官提出要社會討論的何謂最合理“供款比率”沒有一個統一標準。原因是世界各地的利率、供款模式、稅務及福利制度不同。在不同的供款年期選擇、利率環境、供款人負債以至可動用收入，皆可令供款比率出現大的變動。以美國為例，其利率走勢和港澳相似，但美國當地貸款機構採用的供款比率(debt to income ratio)一般參考值為30%-40%。香港金融管理局於2010 年的要求定為50%，較高的“供款與收入比”只適用於受過一定查核的高收入人士。

近年本澳雖然經濟發展令居民收入持續上升，但經濟週期規律及歷史告訴我們，澳門樓市幾十年來有起有跌，不可能永遠升，家團收入也有可能呈波浪型走勢。

研究室指出，有人認為，近年居民收入不斷上升，相對於當初的50%的供款比率，幾年後也可能會下降，加上物業增值的預期，故家團每月供款比率處於較高水平似乎不太重要。但研究室認為，雖然現時部分居民按揭供款負擔可能較十多年前輕鬆，必須提注意，目前的樓宇按揭利率處於歷史低位，未來息率走勢調頭向上的機會較向下調整為高，當前樓市存在的不確定性因素同時比較多。盡管目前長年期按揭息口在未來一段短時間內尚可維持在低水平上，但2015年以後需要承擔較高利息支出的可能性不能排除。

研究室建議居民在按揭供款時須綜合評估風險。在目前低息環境下，居民在按揭供款時應進行供款比率“壓力測試”。假設供款人認為，供款比率不超過50%是合理和可承受的。但更應考慮如果數年後利息上調，供款人是否有財政空間應付其他需要，原有消費模式能否繼續，增加的供款負擔會否令其生活質素下降等問題。

研究室說，目前對不少家庭來說，供款已佔其可支配收入相當比重，如果供款比率已超過4成，其他可支配收入將會變得緊絀，勢必對家庭生活和諧造成相當的影響。置業安居對居民來說無疑很重要，但長遠說，量力而為，保障本身的生活質素更重要。

研究室籲居民除關注市場供求關係、政府樓市調控措施外，更應處理好個人的置業選擇、時機、供款比率等問題。為家庭關係融洽和諧著想，將家團的樓按供款比率控制在四成或以下較為適宜。