博言

房屋政策已成為國內外各地政府最為重要的民生施政方向，最近北京、上海同時對外發佈地方“國五條”細則的調控房屋政策措施，聲稱是史來最嚴厲的房屋調控政策。雖然該政策措施剛剛公佈實施，具體的成效仍需要用時間來證實，但是已經引起社會各界的反響，從條文來分析及與過往的政策措施有很大的區別與不同。與近年來澳門的房屋政策相比較，相信很多人都會認為澳門調控房屋政策措施只是小菜一碟，所起得作用不夠明顯，最令人心痛的就是越調，市面樓價就越來越高，現時已遠遠脫離普通居民的收入水準及承受能力。政府所推出的萬九公屋或後萬九公屋政策，並且隨著人口數量不斷增加的同時，相信沒法滿足得到更多有需要的居民，甚至更加悲慘的就是中產階層的居民，政府所推出的居者有其屋施政方針，相信仍然需要不斷努力改變及提升房屋，從今次國家“國五條”中受到啟發，制訂更長遠或更嚴厲的房屋政策措施，以民為本，以讓廣大居民能真正居者有其屋的景象。

本澳的調控房屋政策措施得確要不斷加碼，也不能有聲音就動一動，過去的“劉十招”與“劉八招”的房屋調控措施，對於整體房屋市面只能是暫時性的打擊作用，所起的作用並不很大，對於真正打擊炒樓的作用不大，照顧不到有真正需要的居民。與是次“國五條”來相比較，其中的水準，誰都會認為其中是多麼的低或沒有力度的政策或措施。其實，全國各地政府都與本澳一樣，不斷出臺房價調控政策措施。今次，我國房地產一線城市北京與上海關於樓市調控的細則出臺，嚴厲程度在市場預期內。有專家認為，調控政策短期內將有較明顯效果。例如，北京落實房地產調控“國五條”執行細則出臺，規定次日起禁止北京籍成年單身人士購買二套房，嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征個稅，進一步提高商貸二套房貸首付比例；通過各種手段騙取購房資格的家庭將承擔相應經濟責任和法律責任，且不予辦理房產證、5年內不得在北京市購房。另外，“京十九條”中表示，將繼續推進存量房交易計稅價格動態調整工作，對個人轉讓住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按個人轉讓住房應納稅所得額的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定徵收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭惟一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。北京的房價調控目標，實質就是要拉近房價和購房人支付能力之間的距離。從北京市公佈的房價調控目標可以看出，重點是要提高中等收入家庭購房能力，縮小這部分群體的購房支付能力和房價的距離。其實，房價高低不是老百姓關注的重點，重點在於他們是否能買到自己的房子。因此，支付能力的提高才是關鍵。對於澳門的房屋政策亦是如此，特別是在近兩三年以來，澳門的房屋價格飆升得非常厲害，並非一般居民所能接受的事情，這也是眾所周知的事實。

控制房價穩中有降的目標涉及“穩”和“降”兩個方面。 有內地學者認為，“穩”主要是要將價格穩定在去年的水準，措施主要是保供應。今年住房用地供應中，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低於70%，並且推行“限房價、競地價”等方式，抑制居住用地價格的非理性上漲。同時，需要將嚴格執行限購、差別化信貸和稅收政策等各項調控政策措施，堅決抑制投資投機性購房需求；對去年以來價格過高或上漲過快的區域和項目，將嚴格調控，促使價格回落到合理區間。通過一系列科學調控目標和措施的有力執行，促進本市房地產市場持續健康發展。限購令是在一個特殊的時期，針對投資、投機行為過熱，供求失衡，採取的一項特殊的政策。只要是投資、投機性行為，對北京的房地產市場的穩定，特別對價格的穩定構成影響，而且是消極影響，那這個政策就要持續。政府可能會在實踐中不斷地去完善它。如果投資、投機性行為對房地產構成嚴重的衝擊，或者存在潛在的衝擊，就必須堅持限購令。然而是，為切實將住房價格控制在合理水準，近日國家住建部發出通知，要求各地在落實《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，並取得社會的認同和支持。已經公佈本地區年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當的方式聽取社會的意見，並根據聽取意見的情況，酌情調整已發佈的調控目標。

有專家表示，此次調控細則堪稱“史上最嚴”，將對穩定市場預期起到積極作用。對於北京房價控制目標，細則提出，2013年，北京新建商品住房價格與2012年相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。為此，相關部門將通過加大“限房價、競地價”“限地價、競房價”的土地供應力度，對高價盤採取限售、限價等措施，嚴格控制房價上漲。對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格，且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售。北京2013年度房價控制目標，從總體上延續了2011年“穩中有降”的思路，也是將市場短期調控與長效機制建設相結合，蘊含著住房管理制度上的突破。此次調控體現了“政府讓利、企業限利、居民不以獲利為目的”的思路，有利於推動房地產市場和住房保障事業健康發展。

從國內的限購令來看，其中的作用是有的，本澳私人房屋多數也是出現大批的財團買來炒的，特別是新建的私人商品房屋，若推出限購令，相信會有助於打擊炒賣的情況及壓低或穩定樓價的作用。例如，從2010年底開始,住房和城鄉建設部公佈了第一批限購城市名單,出臺限購令的城市共為41 個,包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市,以及無錫、蘇州、三亞、佛山等6個熱點城市。國家統計局公佈了7月份全國70大中城市住宅銷售價格變動情況,與6月份相比,70大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比停漲城市達到31個,其中出現下降的城市為14個,持平的為17個;而停漲的城市增加了5個,漲幅縮小的城市有15個。北京、上海、廣州、深圳四大一線城市出現集體停漲,房價調控成效終於顯現。

有學者認為,嚴格的調控政策出臺後,進一步刺激了老百姓購房的徘徊觀望情緒,由於政府進一步調控房價的呼聲一直不斷,使房產市場“雪上加霜”;不少房地產開發商面臨運營資金鏈斷裂壓力和成交量慘淡的現實,降低房價,刺激銷售,以加快資金回籠已經被某些房企提上決策日程,在企業內部的高層會議上被沙盤推演過了,“金九銀十”的到來為開發商規模降價促銷提供了契機。從調控手段分析，限購屬於行政命令，在投資投機者大量購房的現實條件下，暫停購房能起到立竿見影的效果。各城市出臺的限購令沒有區分已經持有的物業套數。不管是尚未購房的居民，還是擁有七八套住房的居民，一律可以再購一套新商品房，與其說這是對房地產投資的抑制，不如說是對投資者的鼓勵。自“限購令”出臺之後，這個被譽為是最嚴厲的樓市調控政策。 可有學者認為，“限購令”政策對抑制需求的效果將有限，房價不會出現較大漲幅，但也不會大下降，市場發展將趨於平穩。

其實，有資料顯示，澳門回歸後樓價直線上升。1999年澳門房價每平方米5000至6000澳元，現時已至5萬對6萬澳元，升值10倍。但與此同時，澳門人的工資漲幅則遠遜於房價漲幅，從回歸時的月均3000至4000澳元到如今的18000澳元，澳門人工資僅漲4至5倍。早在2010年，政府成立促進房地產市場可持續發展工作小組，運輸工務司司長劉仕堯任組長，陸續推出10項措施，俗稱“劉十招”，但成效不大。日前，澳門特區政府再出“新八招”，從四個方面著手，遏止過度投機，但效果有待驗證，“不排除會進一步強化現行措施或推出新措施”。“新八招”包括收緊買樓按揭，澳門居民購買樓價330萬元以下的樓宇，最高按揭九成，非澳門居民則按揭七成；330萬澳元至600萬澳元樓宇，澳門居民最高可做七成按揭，非澳門居民六成；600萬澳元至800萬澳元樓宇，澳門居民最高按揭六成，非澳門居民則降至五成；800萬澳元以上樓宇，澳門居民最高按五成，非澳門居民則四成。另外，徵收特別印花稅由住宅延伸至商鋪及車位。非澳門居民購買物業，一律增加額外印花稅10%。但是，有團體作民意調查指居民對政府日前推出的遏抑樓價措施“新八招”的評價，結果約四成六受訪者指措施“沒有作用”或“作用有限”，認為“有作用”的僅一成九。另在受訪者希望政府推出的房屋政策中，前八項分別是增加樓市供應、推出限價樓、“澳人澳地”、儘快重開公屋申請、儘快啟動“後萬九”公屋建設、放寬經屋申請收入上限、禁止外地人在澳買住房、增加土地供應與儲備。民調揭示“新八招”對錯焦，顯然與受訪者期望有大落差。並且民調資料顯示居民對“新八招”無信心，尤其香港近日出招明顯比澳門力度大。受訪者對房策的意見與“新八招”完全不對焦。若時間容許，政府應在施政報告加入一些居民希望的新招，或者提出“新八招”效用評估，承諾若效果不大會再出補充性新招，如想辦法增加單位供應，推出“限價樓”，支援中產置業及“澳人澳地”等。

本澳樓市飆漲得厲害，原因歸結於是：一是歷史的原因。澳門地小（僅29.5平方公里），人口密集（居民接近60萬），這是地理條件所限。上世紀七八十年代約十多萬移民進入澳門，住房根本無法滿足，因此北區、西北區出現大量鐵皮屋、木屋，容納大量新移民。近年來新移民不斷提升，人多地少；二是勞工湧入。1999年澳門回歸祖國，開放博彩業，經濟發展迅猛，人力資源缺乏。近十萬外地勞工進入澳門，加劇了澳門樓市（租賃）的需求。這是社會發展的一個必然現象；三是剛性需求加大。隨著居民生活水準的提高，大批木屋、鐵皮屋居民逐漸遷出，尋覓條件較好的房屋，這增加了房屋需求的壓力。上世紀90年代，澳門政府雖然興建多幢經濟型房屋及租賃