陳觀生

早前，有內地傳媒以“澳門人入內地搶房”報導澳門人對橫琴某樓盤的反應熱烈，指該項目在澳門房展參展3天時間內，2000多組意向客戶登記，其中澳門本地的購房者占近40%，成交意向比較強烈的客戶占大部分。令一向低調的澳門“炒房團”進入內地傳媒視線，雖然各方對“澳門炒房團”的意見不一，但特區政府應重視其動向並儘早研究其影響，特別應注意防範因此可能產生的金融風險等。

澳門炒房團由用家發展而來

據內地傳媒報導，橫琴某新開盤地產項目稱，“購房客戶群體中港澳客戶占40%以上，”澳門本地人對該項目非常關注，該項目在澳門房展參展3天時間內，2000多組意向客戶登記，其中澳門本地的購房者占近40%，成交意向比較強烈的客戶占大部分。

橫琴新區管委會人士向該傳媒記者透露，這主要取決於澳門和橫琴新區的房價差距很大。橫琴新區與澳門最近的距離僅一河之隔，河對岸即澳門最大的娛樂場所。而與橫琴相對望的某個本澳樓盤項目售價約為8萬元／平方米，而橫琴新開盤項目雖然未定，但預計其價格將遠遠低於這一銷售價格，兩者價格差距可能要遠遠超過4萬元／平方米。此外，橫琴在海關通關方面的試點改革措施也正在與海關總署磋商之中，這也是吸引澳門本地人來內地購房的關鍵因素。

該項目對面即中國澳門大學新校區，據悉，該校將馬上交予澳門方面，9月即招來第一批新生；而項目身後即橫琴新區最大的濕地公園。“這個住宅項目是橫琴新區首個商品房住宅項目，預計將於今年下半年入市”，項目售樓中心的一位銷售人員介紹，該專案地上建築面積為24萬平方米。

該報導稱，中國冶金集團、神華集團、中鐵建集團、中國海洋石油集團也陸續與橫琴新區簽訂戰略合作協定，並有大量大型項目落地。對此，橫琴管委會主任牛敬表示，橫琴新區三年間共引進41個重點項目，總投資1750億元，固定資產投資三年累計完成345.6億元。

“橫琴新區緊鄰中國澳門，但商品房專案開發只占整個橫琴島總體開發建築面積的2%，非常低”。報導引述珠海房地產業界相關人士表示，這種超低的商品房規劃和位置優勢吸引了不少自住和投資需求向橫琴新區靠近。

該報導令一向低調的澳門民間“炒房團”再次進入內地公眾視線，其實澳門人到內地置業早已經不是什麼新鮮事。有研究學會在珠海各口岸就“澳門居民內地置業意向”展開調查。訪問了逾3000名過關人士中，623人為居住於內地的澳門居民，占總數的20%。受訪居民在接受調查時表示，珠海消費水準低，居住環境較佳，適合生活及養老，兼之珠海娛樂專案多，休閒內容豐富，投資和工作的機會也不少。該學會預計，隨著澳門社會發展，在珠海居住的澳門居民會持續增加。

回歸前特別是賭權開放前，澳門的就業機會不多，收入相比香港“鄰居”也低很多，所以他們及周邊的親友置業意願都很低。但這種情況在賭權開放以來得到了改變，澳門經濟大環境好轉，而近鄰珠海樓價相對便宜，同時港珠澳大橋及延長了通關時間等諸多利好，迎合了這些資金不多，但又想進行投資的澳門小買家的口味。

珠海房地產業界人士表示，以前一般會在珠海置業的澳門人，大多是在澳門從事批發零售、酒店業，政府公務員和從事博彩業等群體為主，也會有部分在珠海工作的高級職員或老闆。澳門人目前在珠海置業大多為的是投資或者度假，也有一些本來就是從內地移民到澳門的人會選擇珠海作為養老的場所。所以選擇大多是一些價格中等、總價在25萬~50萬澳門元左右的低密度社區的中小戶型。

隨著澳門經濟持續向好，近年本澳樓價持續高企，令不少澳門人選擇北上置業，或者購買物業作度假、投資收租之用，粗略估計有一至兩成澳門人口擁有內地物業。尤其珠海與澳門距離近，且無針對港澳居民實施限購，隨著未來通關更趨便利，必定吸引更多澳門居民北上置業。有地產業界人士分析，現時珠海新樓平均呎價約二千元，本澳則平均三千多元，雖然連同人民幣匯率北上置業成本不少，但當前澳門就短期轉售徵收特別印花稅，此舉成本更重，可以想像未來半年澳門樓價不會上揚，更可能會下跌一成或以上；至於內地樓價仍有升值空間，尤其珠海可享區域合作優勢，對樓市發展更具潛力，相信會刺激更多投資者北上置業，且影響估計很快會顯現。

據珠海的物業代理行表示，自去年以來澳門居民北上珠海置業不斷增多，而且置業的用途也由原來的單純自用開始轉向投資，之前一直不怎麼引人注意的澳門“炒房團”也隨之引起關注。

據瞭解，澳門炒房團主要以珠澳及臨近的中山為目標，其中珠海城區更是最集中的地方，最近的熱點則是橫琴。據珠海當局人士透露，投向珠海的澳門資金九成以上主要集中在該市城區，即香洲區所轄範圍，澳門投向珠海的資金多數分佈在地產、酒店、高級寫字樓、金融服務、物流、投資顧問等服務領域。珠海有官員分析，澳門近年來經濟高速發展，使很多澳門商人看上往返便利而又資源廣闊的珠海，目前投資珠海的澳門資金除部分分佈在地產業外，還有不少屬於澳門地區的產業輻射，包括物流、倉儲、上下游產業等，可直接就近為澳門旅遊業、會展業等第三產業服務。

一般認為，澳門人到內地“炒房”主要有幾種模式：一是地產商組成的團隊，直接參與內地的房地產開發投資，如前特首、全國政協副主席何厚鏵曾率領澳門建築置業商會、澳門地產業總商會、澳門房地產聯合商會和澳門地產發展商會的134名地產企業負責人集體考察三亞房地產業。二是業界社團組成的團隊，如澳門不動產業界最近組團赴橫琴考察，先後參觀了橫琴新區規劃建設展示廳、十字門中央商務區展示廳，並與橫琴新區負責人座談交流。考察團倡議在橫琴設立澳門居住區，由澳門地產界成立集團公司投資興建，將來吸引更多澳門居民到橫琴居住。三是私人公司多以地產公司名義進行企業投資。五是地產仲介公司組織部分散戶集體投資。六是市民個人或者數人組團，普遍是資金不多的投資者，一般將澳門單位加按，避開人民幣升值風險，又享受人民幣升值收益。等等。

澳門炒房團形成反映的問題

炒房團是近年內地房地產市場上出現的名詞，是指在全國房地產市場上進行投資並在一定程度上對商品房價格產生影響的全國各地購房者組成的團隊。它具有民間性、盈利性、自主性的特徵。其中最出名的是三大“炒房團”：溫州炒房團、山西煤老闆炒房團、浙商炒房團。產生原因是由於政策影響，房市攀升，一些人借機囤積房源，轉手獲利，這一類的特殊團體被稱為炒房團。

炒房團是自由市場經濟下社會個體為追求自身經濟利益最大化而結成的鬆散聯盟，其內部聚集了大量資金，其成員目的均是通過投機房地產市場賺取利潤，在行動時成員之間彼此聯繫，對房地產市場造成的影響較一般炒房者要大。

學者指出，內地三大“炒房團”的成因是：隨著改革開放以及住宅市場化，部分沿海大城市，如深圳、廣州、上海等房地產市場出現井噴式增長，當地房價節節攀高，各地商人為了追求利益最大化，於是投資於房地產，炒房現象也就此展開。具體到三個炒房團，亦有各種不同的原因。

首先，溫州人如此熱衷於炒房除了資本的逐利本性外，顯而易見，炒房是短線投資，風險小，見效快，獲利高，炒房在眼下是高利潤的行當，但其背後有更深層次的誘因，即在於溫州本地產業現狀和金融體制等因素的制約。

溫州本地產業體制的困境近來成為討論的熱點，當地企業多為勞動密集型產業，其經濟發展客觀存在瓶頸，迫使溫州產業急需整體升級。但投資重化工、機械等大型產業，溫州缺乏產業基礎；投資高科技產業，缺少技術、人才支援；繼續眼下的輕工業產品加工生產和模仿製造，又面臨著新市場規則的制約和殘酷的市場競爭。於是，一向以勞動密集型產業為主的溫州民企，遭遇了前所未有的挑戰。

溫州產業經濟增長緩慢，體現在溫州經濟結構相對保守，作為發展和對外擴張的主力軍仍然是一些老產業，新產業鮮有起色。

產業升級緩慢使得溫州富餘的民間資本難以找到投資於本地產業的領域，使得溫州民資不得不將投資的目光投向外部和本地企業以外的領域。擁有雄厚資本的大企業選擇了長線戰略，到中西部地區尋求低廉的土地和人力資源。而中小資本和零散資金，自己創辦新企業或做大企業，缺乏足夠的資本和技術支援，不得不尋找短線項目，撈些錢就走。溫州一個企業家說出了溫州炒房團的投資動機：“手中有錢之後在本地找不到好項目，而中小企業融資又非常困難，無論在本地和外地辦企業，都缺乏資本支持，只好到外地炒房子。”

其次，山西煤老闆炒房團是煤炭企業重組的後遺症，據分析，在國進民退中，民營和私企老闆從每個行業退出的資金都有上千億元。專家認為，在一些行業的兼併重組中，民企的再投資積極性可能會受到一定影響，其資金“最有可能進入房地產和股市避險”。

第三，選擇投資房地產，實際上也是浙商們無奈的選擇。有浙商說：“現在做什麼生意，能像買房這麼划算？5年不到翻三番。這兩年，也只有房地產保值、增值的潛力最大。做外貿的浙商，基本上很慘，倒閉的倒閉，破產的破產，巨虧的巨虧，生意很難做。炒股吧，就是一串數字上上下下的，很難掌控，總覺得不實在。前幾年，炒煤的浙商也不少，現在怎麼樣？也都賠了。溫州一個做鞋的老闆，投資小煤窯，出了事故，面臨整頓，投資失敗。辦鞋廠多年攢下的錢，全都搭進去了。”

投資買房，相對也省心省力，並不用花太多時間精力打理。“只要你看准了，投下去，房買了，扔在那半年一年的再拿出來賣，價格又不一樣了。你說說看，現在，這種扔下不用管，過一陣子就能賺上幾倍的生意，還有嗎？”

有報導說，現在浙江的民間資本，有10000個億，其中4800億元，趴在銀行裡。現在，存款利率低，物價上漲快，浙江人本來投資意識就強，但受金融危機影響，好多行業不景氣。錢要生錢，哪能捏在手上，總讓它在銀行裡趴著。最保值、最安心的東西，就是房子了。 “資本就是追本逐利的，哪