王希富

細心的市民也許會注意到，近期本澳社會在討論是否開放外地生留澳工作的同時，其他的社會熱點也不少。其中在社會養老保障方面，就曾多次提及”逆按揭“的研究問題，其一是獲2012年度“公務人員創意計劃”冠軍的施遠鴻，上月初在頒奬禮上分享其作品“如何完善澳門的社會保障體系”的研究成果時認為應盡快落實非強制性央積金，並加強居民理財觀念，針對不同階層作理財生涯規劃。同時，思考“逆按揭”的可行性。其二，上月尾工聯總會與經濟學會“澳門各業職工工作現狀調查分析報告2012”也提出：研究由政府主導推行逆按揭，即借款人將物業向銀行或保險公司抵押，經評估資產淨值後，申請人可按年或按月支取生活費用，長者仍可在物業居住，直至去世後物業才會被收回，增加長者退休保障。

其實“逆按揭”對本澳而言並非是新鮮事物，早在幾年前，香港進行相關研究並推出實際業務之時，本澳社會和業界就曾有過關注。本澳銀行業者認為，“逆按揭”在澳推行技術上並非不可行，但銀行獨力推出計劃有困難。業界需要研發成本，尤其是保險公司未必願意承保按揭風險；銀行亦要視乎日後市場需求。“逆按揭”在外國較流行，政府值得研究。並指出配合人口老化，“逆按揭”能提供多一個管道予長者，應付自己的生活負擔。而且，澳門約有七成人口擁有物業，有樓的長者如果原先缺乏良好退休安排，加上澳門無強積金制度，退休後積蓄可能不多，可受惠於“逆按揭”

逆按揭的幾種模式

顧名思義，“逆按揭”業務俗稱“以房養老”或“住房反向抵押”，即老年人將自己名下的房產抵押，每月獲得一定的生活費，待老年人過世或者達到按揭合約規定的年限後，銀行將房產拍賣，歸還這些年的本息支出。

研究學者曾總結：“逆按揭”最早起源于荷蘭，後英國、加拿大、澳大利亞、紐西蘭、新加坡等地競相開展，發展最成熟的是美國。2006年“逆按揭”業務在香港試行，隨後在國內也逐漸提上議事日程。南京湯山“溫泉留園”的“逆按揭”業務即是國內首個公開推出的以房養老舉措。各地“逆按揭”業務的操作模式主要如下：

新加坡模式：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，該機構一次性或者分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，房價減去已支付的養老金之外的剩餘價值交給繼承人。

香港模式：通過隸屬於港府的香港按揭證券有限公司（HKMC）操作，60歲以上的老年人可將自己非按揭的自住物業抵押給銀行，每月獲得一筆固定的現金收入。老年人可以繼續住在原有物業，但是要承擔物業的維修保養和及時繳納物業稅、政府地稅和管理費的責任。老年人去世後，銀行出售房產補償貸款，如房產的收益高於貸款本息，則剩餘款項交給繼承人；如房價下跌，導致房產價格低於貸款本息，則由HKMC補償銀行損失。

南京湯山“溫泉留園”模式：60歲以上的孤殘老人，只要擁有南京市60平方米以上的房產，自願將房產抵押後，可以免交一切費用入住老年公寓，而房產將在老年人逝世後歸養老院所有。

逆按揭參與主體及理想操作模式

傳統的按揭貸款主體是貸款銀行和借款人，而“逆按揭”業務複雜，從前面所介紹的幾種模式來看，要使該業務健康持續發展，必須由政府、貸款銀行、老年人、保險公司、房產仲介和養老機構等共同參與，明確權責、共擔風險、合力運作。這種操作模式，既可以加速房產處置效率，使銀行規避風險，同時也為老年人提供了第二種選擇管道。因為隨著年齡的增加，老年人必須更加注重身心健康，而專業的養老機構顯然更能提供周詳細緻的服務，滿足老年人的需求。

研究認為，在逆按揭的各個環節中，政府作為主導力量，主要有3個角色，分別是政策的制定者、獨立監管者和額外風險承擔者。其發揮的主要作用是制定“逆按揭”業務的政策，包括利率優惠或財政貼息、減免費用、房產稅收優惠等；對貸款銀行和仲介機構（含保險公司、房產仲介）的准入審核，篩選實力雄厚的優質仲介機構，確保服務的品質；如房屋價值低於貸款本息時，由政府承擔損失，免除貸款銀行和老年人的憂慮。另外，還可以利用政府的公信力，確保各參與方獲得公平、公正的待遇，對各方反映的問題及疑難及時予以解決，保障“逆按揭”業務的正常開展。

貸款銀行作為主貸款機構，資金雄厚，而且在老年人心目中擁有較好的信譽。辦理“逆按揭”業務，既是對傳統按揭業務的拓展，又能密切與保險公司、仲介機構的合作關係。同時，也提高了資產的流動性，在業務達到一定量後，易實現規模效應。

“逆按揭”業務的開展，與仲介機構也是密不可分的。仲介機構可提供房產評估、資訊諮詢、出售及法律公證等服務。在“逆按揭”業務開展前和執行過程中，都需要對房產價值進行評估。正確合理的評估是業務辦理的前提，也是確保各方利益的基礎；而在二級市場出售房屋時，房產資訊諮詢、交易過戶變現等也離不開仲介機構；如對高於貸款本息部分的剩餘價值進行分配時，也需要諸如公證處等部門來進行公證，避免糾紛。

專業的養老機構配套設施齊全，並有專門的醫療衛生人員照顧老人的起居。“逆按揭”業務引入養老機構，一是能解決老人退休後生活的後顧之憂，減輕孤獨感，避免突發疾病時因無人照料而貽誤時機；二是對養老機構拓展業務、提高盈利能力也有很大益處。

保險公司不但可以對抵押房屋承擔財產險，還可以承擔老年人的人身意外險。在業務成熟後，還可結合老年人的身體狀況，推出重疾等壽險品種。同時，可以充分發揮“蓄水池”的作用，通過精心設計產品，開展反向抵押貸款保證保險。即在貸款到期時，如房屋價值低於貸款本息，將由保險公司來賠付，這將大大減輕政府負擔，也可減少貸款銀行的風險。這種保險類似於香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的擔保和美國聯邦政府對HECM產品的抵押擔保。

逆按揭所面臨的風險和問題

對於擁有房產的老年人來說，其面臨的尷尬正是擁有龐大資產的“窮人”，“逆按揭”業務可以將固定的不動產轉化為現金流，解決老年人退休後生活方面的資金顧慮。但是，正式施行起來，卻還面臨諸多風險和問題。

逆按揭的風險主要是針對銀行及政府和擔保仲介而言，包括：第一，抵押房產貶值或滅失風險，“逆按揭”業務的唯一抵押物是房產，而其價值有高有低，如果在樓市高峰期辦理“逆按揭”業務，其按揭額度必然較高，則萬一處置房產時，恰遇樓市低迷，房產貶值，很可能資不抵債，這時就需要政府、及擔保機構負擔一部分。第二，老年人長壽和信譽風險，大多數“逆按揭”業務往往只能在老年人死亡這一特定條件下，銀行才能出售房產歸還貸款，假若老年人比大多數人長壽，則銀行將承擔較大的風險，因為銀行逐月給付養老金的週期將延長，在利息滾存的情況下，“逆按揭”的貸款本息金額有可能會比抵押房產價值高。第三，資金長期佔用的機會成本風險，因為“逆按揭”業務佔用的資金時間較長，一般年限可達到十數年甚至數十年。在此期間，由於老年人無需還款，銀行無法即時收回資金佔用的利息，而是等房產出售後，按照個人消費貸款計息。因為利率是不確定因素，其上行或下行的趨勢都較難預測，且一般而言，個人消費貸款的利率低於資本市場的平均利率，因此，用將來的利率計算現在的資金佔用價值，顯然存在一定的風險。

房產擁有者所面臨的問題也為逆按揭的開展帶來影響：其一，老年人“養兒防老”等傳統觀念根深蒂固，中國是有著悠久長遠歷史文化的國家，在國人的思想中，一般都希望將置辦的房產留給子女後代。而“百善孝為先”的觀念也深入人心，一般都是由子女來贍養老人。因此，老年人退休後一般和子女共同生活，很少將房產出售。同時，“無債一身輕”的想法也不乏存在，老年人很少向銀行借款，只要日子過得去即可，對生活的品質要求並不高。

其二，遺產繼承和債務負擔問題。銀行拍賣房產後，如扣除貸款本息，還有剩餘資金，則由繼承人接收。如何公平公正分配，也是老年人費心思量的一件事。而如果售房款不足以抵扣銀行貸款本息，政府又缺乏完善的後續保障體系，需要子女負擔債務的話，則顯然有違老年人“儘量少給子女找麻煩”的初衷。

其三，房價被低估的顧慮。從控制風險角度出來，銀行對“逆按揭”房產進行評估後，一般按照不高於房價60%的比例發放“逆按揭”貸款，而對於勤儉節約的老年人來說，無疑是覺得房產被低估了，導致“虧了”。

澳門是否需要推廣逆按揭

根據聯合國的統計，65歲老人占總人口比重的7%，就進入老齡化社會。2011年澳門人口統計，65歲以上老人40000人，占澳門人口總數7.2%，說明澳門已進入老齡化社會。隨著人口的老化，老齡化已成為澳門社會經濟發展的一大矛盾。伴隨著社會負擔加重，醫療資源不足，社會保障體系不健全，人口老齡化的矛盾將更加凸現，影響社會經濟的健康和可持續發展。雖然近年來，政府在不斷的加大投入，改善長者等弱勢群體的生活，但在經濟發展的同時，通脹加劇，消費水準提高，實際上長者的的生活水準並沒有得到根本性的提高。現時本澳的長者主要是靠兒孫供養，但隨澳門社會日漸西化,倫理關係的社會價值觀念亦有所改變，子女供養退休父母的傳統勢必日漸式微。不僅如此，如今普遍存在“啃老”的情況，老年人在支援子女就業、置業後，其生活很可能陷入捉襟見肘或者無以為繼的境地。所以，長者需要額外的收入以應付日常支出，保證晚年生活。

同時，值得注意的是，本澳經濟騰飛是近十年左右才開始，而且預期未來還將繼續維持穩定發展的態勢，樓市價格的飆升也是在預期之中。現時長者所持有的房產多是早前購入，當下的價值與以往早已不可同日而語，根本不可能存在低估導致“虧本”的情況。銀行未來的風險也不會太大。正是推行逆按揭的良好時機。尤其需要指出的是，逆按揭並不是完全需要長者搬離舊屋，符合“原居安老”的社會期望。對長者的生活圈影響並不大。若配套措施足夠，當可