澳門特區面積細小，人口密度高，如何有效地運用土地資源，關乎本地區可持續發展。隨著社會及經濟發展不斷向前邁進，沿用逾30年的第6/80/M號法律《土地法》雖經過幾次的修法，但巴不能有效配合社會發展需要及居民訴求。

政府於2008年成立專責工作小組，啟動《土地法》及相關配套法例的檢討工作，從批地方式，批地面積、批地期限、修改批地用途、批地的轉讓、溢價金的訂定方法、批地程式，監察履行批地合同的機制等八大方面進行分析。經過先梭兩次公眾諮詢汲納社會意見，以及一系列立法工作，新的《土地法》已於2013年8月X日獲立法會細則性通過，並將與《城市規劃法》及《文化遺產法》於2014年3月1日同步實施。

本法案由十五章組成，共223條條文，按照《基本法》規定，須遵守以下原則：可持續發展原則、切實有效利用土地原則、監察原則、公眾知情原則、平等取得土地原則、保護原則、規劃約束原則、土地法律狀況公開原則及法律安定性原則，各項原則已充分體現在條文裡面。

總括而言，《土地法》法棄體現了十大亮點：亮點一:土地批給必須公開招標

在現行《土地法》中，訂明有關土地批出前應公開招標(競投)，然而，社會一直有聲音要求政府在土地批給之前，一律進行公開招標，因此，政府在進行立法時，基於公共利益，並參考周邊地區的做法，汲納了公眾的意見，也一直朝若土地必須公開招標的目標探討。

新《土地法》規定，在臨時批給之前須進行公開招標，但亦訂明在一些例外的情況下，土地批給可豁免公開招標。

亮點二:免公開招標內容明確化

新《土地法》具體訂明瞭在下列情況下批給可豁免公開招標:1)有利於澳門特區社會發展的公共利益的批給，尤其包括:(1)發展不牟利的教育、文化、衛生、體育事業或社會服務;(2)興建公共事業設施;(3)配合己向公眾尤其是透過下列方武公佈的政府政策的建設:(i)載於年度的施政方針;()政府在立法會施政報告及施政方針答問大會上公佈；()政府在政策新聞發佈會上公佈;和(4)參與由行政當局發起的城市建設計劃，以及2)興建主要屬居住用途且僅供澳門特區行政當局現職或退休人員使用的樓宇的批給。

亮點三:全程公示制度增透明度

將公佈的《城市規劃法》引入了讓公眾參與的聽證制度，而土地的發展利用會以“城規法”為先決條件，因此，將來公開招標的土地，其發展用途已受到“城規法”規限和定性。

為了進一步讓土地利用訊息更透明，《土地法》引入批給程式“全程公示”制度，以增加透明度。如屬豁免公開招標，須在審議過程中，尤其是在政府有關報告害完成之前，須經土地工務運輸局的網站公佈申請土地拙給的主要內容，尤其是申請人的名稱、申請批給的土地面積、位置及用途、建築面積、倘有的溢價金金額，以及申請豁免公開招標的理由。

新《土地法》更規定，臨時拙給或原計劃屬大型建設計劃並屬豁免公開招標的確定性批給的修改用途或更改利用，以及臨時批給或僅限於移轉批給所衍生的狀況須經行政長官預先許可的確定批給的移轉申請，亦須按上述方武進行公示。

亮點四:收緊無償批給的制度

法案收緊了對無償批給的要求，由現行法律許可相關土地轉換為有償批給，到新法的不可轉為有償批給。除此之外，無償枇給土地的用途亦不容許修改，其權利也不可以移轉。同時，無償批給的土地若因城規改變，可在指定期限內向政府申請更改土地利用，但若其提出更改土地利用的申請並不符合城市規劃，政府也可否決其申請，將批給解除及宣告收回土地，且毋須作出任何賠償。

亮點五:加強土地利用監察罰款與溢價金掛鉤

承批人恪守土地利用期限發展土地，有助政府掌握土地供應進程，以便更好地制訂與土地，城市規劃及房屋等方面的政策。為加強對土地利用的監察，斬《土地法》訂下了對土地利用期分段管理的條文，且將罰款與溢價金掛勾，大幅提高罰款金額，相當於溢價金的千分之一，罰款最高為一百五十日。

為增加透明度，政府更須要在罰款決定轉為不可申訴的十五日內，通知物業登記局有關事實，並由後者依職權以附註方式在相關土地的物業登記中作出登記。

亮點六:完善土地權利交換，訂明平等交換原則

新修訂的《土地法》就土地權利的交換，對平等給付作出更清晰、更具體的規定。由澳門特別行政區所收得土地的價值，應與批給的土地的價值相若。

基於公共利益的需要，尤其為開闢公共道路、興建公共房屋或公共醫療設施等，特區政府才能主動提出以交換方武，批給較所得土地價值更高的土地，但所收得土地的價值不可少於批給土地價值的一半，至於兩者的差額，則由承批人以溢價金方式繳付。

新法亦訂明瞭私人可供交換的土地權利類別，包括：私有土地的完全所有權、國有土地的利用權及國有土地的粗賃批給所衍生的權利。

亮點七：訂定溢價金須考慮因素，兩年檢討一次

在訂定溢價金方面，新法明文規定必須考慮的因素，作為日後訂定有關金額的標準，相對現行《土地法》，法案在原有參數如“土地位置”及“批給用途”等的基礎上，增加了“綜合消費物價指數”及“以往公開招標的判給價” ，務求使溢價金更能反映土地的市場價值;同時，亦吸納實務操作的經驗，定明溢價金可透過金錢或實物支付的方式繳納。

雖然政府已有恆常機制，定期向業界、專業估價機構及政府相關部門收集樓宇建築成本及價格數據，並根據有關數據對溢價金計算的重要參數作出必要的修訂，新法更進一步，明文規定至少每兩年檢討一次計算溢價金金額的基數。

亮點八:增加措施減少變相穢轉土地批給

新《土地法》新增條款規定，下列情況視為等同於替換程式當事人或移轉批給所街生的狀況:(1)如程式當事人或承批人走公司，且一次或多次累計移轉該公司或其控股股東公司資本超過百分之五十，但屬無記名股份有限公司除外；(2)按《民法典》第二百五十八條第三款的規定設定未經利害關係人同意不可廢止的授權書或複授權書，而該等授權書賦予受權人對批給所衍生的狀況的處分權或在程式中作出所有所有的行為。

此外，屬臨時批給或僅限於移轉批給所衍生的狀況須經政府預先許可的確定性批給的情況，倘若移轉承批公司或其授權股東公司資本超過百分之十，須在移轉事實發生後三十日內將之通知土地工務運輸局，否則須料以罰款，如重犯則解除批給。這些措施有助減少變相移轉土地批給。

亮點九:明文規定移轉批拾須交附加溢價金;

新《土地法》規定，屬臨時批給期間的移轉或重新利用的確定批給且有關利用尚未完成的情況，其批給所衍生的狀況的移轉，均須以附加溢價金的方式繳付遞交移轉申請日按生效的法例計算的溢價金，與原合同的溢價金相減所得的差額，倘若有關的差額為負數，則承批人不獲退回任何款項。

亮點十:大幅增加霸地罰金並引入違令罪

新法明確了土地工務運輸局定期監察土地的狀況，並舉報所發現的違法佔用及本法所定的其他違法行為，相關人士不得阻止土地工務運輸局的監察人員進入任何土地，不論該土地的法律制度為何(但屬私有土地除外)。

為加強打擊非法佔用土地，新法引入屬刑事罪行的違令罪，並大幅調高對故意非法帖用屬公產或私產土地的行為人可科處的罰款，將罰款與被佔用的土地面積掛鉤，罰款金額最高可達澳門幣300萬元。除罰款外，若由政府執行騰空土地的命令，則騰空費用及保存文件和動產的費用均由違反命令的人承擔，並須在政府指定的期間及地點繳交有關費用。