博言

本澳房屋問題一直都是社會各界關注的問題，也再度成為今年“兩會”澳區全國政協與人大代表的熱議話題，或許就是因為本澳受到土地資源缺乏及供不應求的原因，並且人口不斷增多及整體社會城市發展需求量也不斷提升，再加上普遍市場上的房屋價錢遠遠脫離市民的接受能力，居住問題成為廣大市民在生活最大的困擾，更是特區政府施政頭等重要工作，多年來也沒能切實解決，關鍵也是土地資源不足而受到限制。為瞭解決土地不足的問題，社會各界也不斷提出建議，政府當局若要切實解決公共房屋的問題，筆者則認同必須首先解決土地資源不足的問題，從哪里騰出土地興建更多的公共房屋，這也是值得社會各界及政府當局去考量與思考的問題。

雖然特區政府近年施政持續加大重視房策，但私人樓宇市場仍天價上升。市面上的樓價已經遠遠脫離廣大市民的接受能力，這是不爭的事實，也是普遍市民最為重視的問題。例如，澳門統計暨普查局日前公佈的資料顯示，2013年全年完成繳納印花稅程式的樓宇單位買賣有12046個，成交金額682億元(澳門幣，下同)，按年下跌29%及8%；但是住宅單位每平方米實用面積平均價格為81811元，同比上升43%。其中，澳門半島79770元、仔82022元、路環102273元，同比分別上升52%、27%及26%；住宅樓花均價105452元、現貨住宅均價66175元，同比分別上升27%及30%。去年第4季澳門住宅單位平均價格為每平方米85974元，比上一季度上升28%。該季度住宅樓花平均價格按季上升24%，為121019元。統計部門稱，主要是仔住宅樓花價格大幅上升54%所致。住宅樓花買賣較多位於仔中心區(129個)、路環(95個)和北安及大潭山(30個)，平均價格為每平方米146398元、108715元及120437元。關於今年以及未來的樓市走向，有地產業總商會指出，在供需失衡、貨幣貶值、人民幣升值及通脹因素推動下，買房較保值，保守估計今年澳門樓價升一成。有房地產業界日前預計，在目前澳門的高樓價之下，加上樓市調控措施及地產仲介法實施，今年成交量估計將比去年減2000至10000宗，估計有1/3的地產仲介公司因成交淡靜而結業或半結業。但是從近期的情況來看，市面的樓價仍然是不斷提升，並沒有下降的趨勢。

面對高企的房價，普遍有申請社會公共房屋條件的市民自然會去選擇申請政府所推出的公共房屋，但是特區政府所推出的公共房屋不管是“前萬九”或是“後萬九”的房屋政策，數量仍是供不應求，對於安居樂業的施政政策來講，也是一種政治上的挑戰及也是考驗執政能力。現屆特區政府的承會與創新施政理念，在短短的四年來，“前萬九”公屋政策已經基本上是落實，也是體現特區政府的執政能力，可是，受到土地資源的不足的問題，隨著社會不斷發展及人口不斷增多的情況之下，作為特區政府的執政者相信也是有心無力，再加上本澳的土地管理法制方式與國內的不同。雖然本澳還有很多空置的土地，但是普遍都是名花有主，正是因為這樣，政府當局為了興建公共房屋的承諾，在較早之前向私人借用了多幅土地，相信仍然還沒有還得清。可是，還有一種讓人不理解的問題就是，有眾多的填海地或土地都是屬於私人的，並且正在或準備興建豪宅的土地，就是大有土地所在，這就是對於土地批給的問題，使得社會有人士就有所作文章。或許是歷史原因，也或許是施政的問題。相信，這也是考驗了當局的執政能力，問題也考驗當局將來如何作出決策，對土地的管理與法治管理。特別面對社會的監督與各方面的社會議論，社會的清晰化與透明化也更為透切。廣大市民也是更期望能有更多的土地興建公共房屋，而不是上千萬的豪宅，執政為民，情系於民，相信也是當局未來施政值得考量的問題。特區政府在推出‘萬九公屋’住房政策的同時，修改舊有的《經濟房屋法律》有其必要性，使其既能消除經濟房屋過度的商品性質，回復其部分社會保障性面貌，同時亦考慮發經濟房屋市場資訊有額外的供應來源，不失為一個折衷的方案。對於維持經濟房屋市場的穩定及保障居民的應有居住權利，具有重要意義。房屋政策對民生的影響極為巨大，其關係著整體社會是否能夠和諧穩定地發展，而房屋政策的首要任務就是使房地產市場內的名個子市場供需平衡。在全球資金嚴重氾濫的背景下，不論是放任投資需求拉動房價抑或是忽略消費需求對住房的實際需要，都會被破壞房地產市場的供需平衡，整個社會亦要為之負上沉重代價。

眾所周知，隨著近年來澳門經濟的快速發展,澳門樓價不斷飆升,超出了普通市民的負擔能力。近年來,澳門經屋申請日益激烈,2013年第二期的經屋申請就累計接到20400多宗經屋申請,其中家團申請為12200多宗,個人申請則有8190多宗。有團體也指出，房屋是公民的基本需要和權利，每戶家庭應享有其經濟能力足以負擔的獨立自足的永久性居所，居者有其所應是特區政府的政策目標；社會房屋是一種面向低收入階層的社會服務，政府應作出承擔，投入資源，以緩解貧富差距，促進社會穩定；特區政府須繼續為在私人物業市場中不能負擔的樓價和租金的中下階層家庭提供其能力所能負擔的設備獨立和符合其生活水準的經濟房屋單位；特區政府應建立符合公平、公開、公正原則的架構及決策程式，以釐定社會房屋和經濟房屋政策。特區政府應加強城市土地規劃、經濟房屋發展計劃及社會房屋發展計劃的透明度，以便投資者和一般市民都獲得明確的市場訊息。澳門的土地資源非常有限，特區政府有責任確保土地的運用能符合大多數市民的需要，並應在財政、行政以至實際的工程建設上有適當的介入，以提供充足的居所和基本設施，並改善市民的生活；在土地批給計劃中，須確保經濟房屋及社會房屋有足夠的供應，以及提供條件使學校網絡和各種社會設施獲得平衡發展。配售經濟房屋單位牽涉鉅大經濟利益和廣大需用居民之生計，特區政府必須確保符合公平、公開、公正及廉政的原則，提供有效率的服務。特區政府對於已輪候多年的合資格社會房屋申請戶尚須輪候的時間，應當立即有所交代，而對於新登記的合資格社會房屋申請戶，應就輪候期作出承諾；特區政府對於已輪候多年合資格經濟房屋申購戶，應當立即有所交代，而對新登記的合資格經濟房屋申購戶，應及早完成申購資格及轉讓條件的檢討，並就輪候期作出承諾。特區政府應建立一站式服務處理社會房屋輪候及特急需求上建立確保要求特急分配社會房屋的個案獲得具體調查處理，公平判斷是否給予特急分配，並且在數千家庭被逼長期輪候社會房屋的情況下，對輪候的家庭進行調查，在掌握具體實況的基礎上給予協助，減緩居住上的負擔和困難。特區社會工作局和房屋局須協調運用資源，主動為因經濟困難而淪為無家可歸者解決居住問題；特區政府應建設適量的臨時房屋，以安置受舊區重建清拆影響的住戶及安置緊急求助個案。

土地監管也成為社會各界十分關注的問題。社會各界也期望新出臺的《城市規劃法》及新《土地法》兩法的實施能進一步規範本澳的城市規劃及土地資源管理，對本澳的土地利用、城市建設、規劃管理和未來發展都起著關鍵作用。社會也期望新法條文能真正起到平衡社會各方訴求，促進本澳可持續發展，為本澳的城市建設造基礎的作用。我們都知道，

城市規劃涉及社會、經濟、環境、生態、文化遺產等不同範疇，對未來的城市規劃管理與建設有舉足輕重的作用。因此，在進行城市規劃時，政府必須平衡一系列的權益，遵循下列十項原則：謀求公共利益原則、平衡利益原則、合法性及公正原則、法律安定性原則、可持續發展原則、切實有效利用土地原則、限制土地重新分類原則、保護環境原則、透明和促進公參與原則及公開原則。《城市規劃法》建立制度化的城市規劃體系，制訂了城市規劃的定義、目的、原則、種類和等級，明確了城市規劃的編製、意見收集、公參與、諮詢、核准、公佈及修改等一系列重要流程。同時，法律構建了完善的公參與及收集意見的諮詢機制，並引入城市規劃委員會，擴大與保障居民的知情權，尊重及聆聽社會對城巿規劃工作的意見和訴求。該法律主要有六大亮點：一、規劃程式法制化，有效約束政府裁量權；二、制度化的公參與及收集意見機制；三、資訊透明公開，保障公知情權；四、設立城市規劃委員會，引入利益迴避制度；五、謀求公共利益，保障私人合法權益；六、《城市規劃法》和《文化遺產保護法》的配合，有利平衡保育與發展。

另一方面，澳門地小人多，如何有效地運用土地資源，關乎本地區可持續發展。隨著社會及經濟發展不斷向前邁進，沿用了三十多年的《土地法》已不能配合本澳的發展需要及居民訴求。新《土地法》貫徹了《澳門特別行政區基本法》的精神，明確規範管理澳門特區境內的國有土地須遵守的原則，包括可持續發展原則、切實有效利用土地原則、公知情原則、平等取得土地原則、保護原則、規劃約束原則及土地法律狀況公開原則。這些原則將土地管理、社會發展、民生需求與科學論證互相結合，全面構建出土地管理的完善體系。總括而言，新《土地法》內容主要體現在以下十大方面：一、規定新土地批給必須公開招標；二、豁免公開招標的要求明確化；三、全程公示制度增批地透明度；四、對無償批給的要求更為嚴謹；五、逾期未利用土地將被加重罰款；六、土地置換須按平等交換原則；七、增加訂定溢價金的考慮因素；八、增加措施嚴規移轉土地批給；九、規定移轉批給須交附加溢價金；十、大幅調升霸地罰金並加違令罪。新法強調嚴謹與明確，從土地的申請、批給、轉讓、利用、監管、溢價金等不同層面有更清晰的規範。當中，除法律訂明的例外情況，新土地批給必須公開招標是新《土地法》的核心原則，顯示政府對土地管理的公平性，以及回應社會訴求。

住房需求是人類的基本生存需求，而住房必須坐落於土地之上。因此，人類對住房的需要實質為對土地的需要。隨著人口數目等需求來源的增加，而土地資源供給固定的情況下，可預期每單位土地的價值將會持續