博言

中國社會科學院財經戰略研究院和社科文獻出版社日前發佈城市競爭力藍皮書《中國城市競爭力報告》,在去年中國城市綜合經濟競爭力指數排名中，我們澳門僅僅維持去年排名居第十。但澳門在生態城市競爭力和宜居城市競爭力排名均倒退，生態城市競爭力由去年排名第一退到今年排第三，宜居城市競爭力由去年排名第二到今年十強不入。 其中，在住房方面，報告則指出，在中國房價收入比與宜居競爭力整體排序存在趨勢一致性，宜居城市建設的關鍵在於令市民具備在城市“居得起”和“居得住”的能力。然而，對於房價高企的澳門而言，居民普遍就是處於“住不起”的狀態，政府當局必須重視此問題，施政不應只有政策沒對策的情況之下，失去市民的支持率及需求，應重新檢討房屋政策，為提升本澳宜居城市競爭力而打造成為宜居宜遊的城市。

住房問題是關乎民生的大事，也是澳門特區政府施政過程中格外關顧的重點領域。許多澳門市民對於住房現狀深感不盡人意，對於未來房價的走勢也表達出極大的憂慮。顯然，住房問題已經成為並將繼續成為澳門社會普遍關注的一個熱點。宜居城市競爭力按照樓價收入和生態環境比較。澳門現時樓價高企，私人市場樓價難以一下子紓緩，政府祇可透過增加更多公共房屋以改善住屋環境。根據城市綜合經濟競爭力指數，宜居城市、宜商城市競爭力指數及可持續競爭力指數，分析了包括港澳臺在內中國294個城市的綜合經濟競爭力的現狀與格局，以及港澳和大陸289個城市宜居、宜商競爭力及可持續競爭力。《中國城市競爭力報告》還專設章節綜合分析中國城市的“宜居”程度，根據房價收入比、環境生態等指標的綜合分析，這份報告將一三年中國宜居城市前十強排列為：珠海、香港、海口、三亞、廈門、深圳、舟山、無錫、杭州和上海，從前十名中，並沒有澳門的份。雖然此份報告的水份不算高，但是也應讓社會各界得以重視，市民的生活好起來，普高居民都是期望生活宜居宜遊的環境之中。

眾所周知，本澳的樓市新盤呎價普遍逾萬元，樓價再創新高進一步突顯居民置業難。本澳樓價已脫離居民的負擔能力，有能力負擔的多數是與博彩業相關人士。本澳樓市供求失衡，儘管在樓市調控措施下，成交量大幅回落，但樓價卻持續向上。上月熱賣的皇朝區樓花，最高成交呎價逾萬八元，寫下樓價新高。甚至，近日南灣區樓花開售，最低呎價萬二至萬三元。有地產界反映，目前樓價升勢及價格，換樓客尚有能力負擔，未上樓的居民買樓祇能望門興嘆。雖然樓價處歷史高位，貴價樓依然不乏成交，主要集中與博彩業相關的特殊群體。因博彩業相關行業獲利豐厚，一千萬對這批群體來說並不算多。樓價嚴重失衡，祇是少數人有能力承受。對有意改善生活的中產來說也難以負擔，總體上已脫離居民的實際購買力。近年勉強上樓的置業人士，供樓負擔普遍偏高。 雖然樓市氣氛不及前兩年瘋狂，但供求失衡、僧多粥少，樓價依然乾升。另一方面，樓價脫離居民實際購買力，支持基礎越來越薄弱，倘外圍有任何風吹草動，樓價急速調整並非不可能。尤其是中央政府刻意放慢經濟發展步伐調整經濟結構，加快抽走銀行資金，均令內地樓市增添冷風。澳門經濟依靠內地，內地經濟、樓市放緩，澳門有潛在影響。

造成本澳房價高企不落，其中的原因就是與土地供應有關或與政策有關。在土地供應的緊急之下，千呼萬喚的“澳人澳地”政策日前起展開為期六十日諮詢，並易名為“澳門本地居民置業安居計劃”。有議員則認為，置安居計劃的諮詢時間、定位大致合理。慶幸填海新城區為推動該計劃提供可能，應不會如“港人港地”般胎死腹中。新城區四萬三千個單位的社、經、置具體分配比例。強調訂定禁售期後，必須轉售予澳門居民，亦要保障單位不會淪為炒賣用途，充分體現“澳人澳地”。也有學者針對“澳人澳地”做了大量工作，並取得一定支持，惜政府無視方案。批評計劃易名之舉，是為逃避“澳人澳地”本質，諮詢文本上羅列的大量數據亦有誤導之嫌，如“居住於住宅單位的本地人口中，79%居住於自置物業”，似在暗示大部分居民已上樓，住屋需求不大。在土地來源方面，填海新城區遙不可及，“生埋個孫都唔知有未”，認為可從未批出的土地、霸地及有意修改使用用途的土地上尋找公屋資源。不認同置安居計劃的高端定位，強調該計劃必須成為經屋與私樓的無縫介面，以提升居民生活質素為宗旨，“較高收入人士亦沒有必要為了層樓餐餐食飯盒”，亦不能忽視夾心階層、曾受惠四厘補貼計劃的家團成員、需“舊樓換新樓”的居民需要。

對於本澳的房屋政策，政府當局一向主張給予有需要的基層市民，對於所謂的中產階層而放在一邊，至今也沒有具體的政策幫助這班苦等的居民，社會也出現不同的聲音，可是始終沒有將問題很好的解決。夾心階層置業難，政府為本地中等收入人士推出的“置安居計劃”將展開諮詢。現時澳門樓價太高，九百呎的兩房一廳樓價一千萬元，三房一廳更高達一千五百萬元。收入近六萬元的夫婦要購買兩房一廳單位，亦未必可負擔首期和供款，所以政府推出“置安居”計劃對扶助夾心階層有很大幫助。至於申請人，政府宜將首置、過去五年未有物業及卅五歲以上的單身人士分三條隊伍分開排序，此舉可避免經屋重新申請時，核心家團以外其他申請人基本等同陪跑。地產業者普遍認同，政府應為中等收入人士提供扶助置業措施，但要訂定好申請及轉售條件，避免衝擊私樓市場，亦要杜絕居民借轉售“置安居”圖利。有地產業界表示，“置安居”是政府福利房屋的其中一種，亦是經屋的延伸，是政府負責任的表現。畢竟現時除一般打工仔，連部分前線公務員也感到置業困難。既負擔不了私樓、又不合符經屋和社屋的申請資格，故建議作為長期政策考慮，且建築質量一定要較經屋優質，因數量太少必定供不應求。政府未來要考慮的是土地資源問題，社屋、經屋、置安居需要作整體考慮，制訂政府房屋比例，作好長遠規劃。不設禁售期就不算福利房屋，故應參考經屋的禁售期限，十六年內不能轉售，此舉亦可減低對私人市場的衝擊。建議“置安居”計劃的房屋面積應較經屋大，但較私樓面積略細，建築質量必定要提高。“置安居”售價可設定為私樓市場價格的五成，但要設定約五年禁售期；倘以成本價發售，相信會供不應求，需視乎政府擁有多少土地。樓價高企，主要由於供求問題，供應少、批則慢，導致樓價飛升。政府應推出“置安居”協助居民置業，但不能成為業主將來的圖利工具。“萬九”公屋落成後，很多居民購買了經屋卻遲遲未入住，令社會質疑住戶的實際用途。他認為，“置安居”計劃設禁售期作用不大，建議該批物業將來轉售祇可售予政府，杜絕圖利情況。至於定價，則要視乎轉售條件。若將來必須重新售予政府，定價較成本價略高便可，毋需貼近市場價。申請居民收入必須要設限制，月薪上限不可高於兩萬元，因措施是扶助能力有限的居民。

其實，中等收入者國外稱“中産階級”，它在政治上與執政黨和政府保持一致，是經濟主體和穩定的消費群體，它對文化教育投入穩定，又是先進文化的消費者和創造者。從世界各個已經實現了現代化的國家曆史經驗來看，一個現代化國家一定有一個合理的有活力的現代化的社會階層結構，且這個階層結構是與經濟結構相適應的，相輔相成的，使經濟社會協調發展。這個合理的、有活力的、現代化的社會階層結構的形態，無例外都是“中間大兩頭小”的橄欖形結構。所謂兩頭小，是指擁有各種社會資源很多、處於最高和較高地位的社會階層規模很小，而擁有社會資源很少、社會地位低的社會階層的規模也小；所謂中間大，是指這個社會已經培育形成了一個龐大的社會中間階層，他們擁有相當的社會資源，足以過上小康乃至於更高水準的生活，他們是政治社會穩定的中堅力量，也是經濟、文化發展的重要力量。一個國家形成了這樣一種橄欖形的社會階層結構，這個國家也就實現了現代化。就結構形態而言，還只是一個中低層過大，中上層發育還沒有壯大，最上層和底層都比較小的一個洋蔥頭型的階層結構形態。近來有不少文章分析了爲什此次金融危機受沖擊最大的是中産階級。大多數窮人是不會去投機的。因爲處於溫飽的邊緣，投機失敗將會意味著出現“生存”的危機，基本生活失去保障，所以大多數窮人是不會拿自己的生命開玩笑的。窮人可以買彩票，因爲那個本金他可以接受，但窮人不會去買股票，因爲那個本金超過了其風險的底線。這也是大多數窮人之所以一直是窮人的原因──沒有了風險，也沒有機會。那，資産泡沫破裂的時候，是誰被剪了羊毛？窮人沒有錢，無羊毛可以剪；被剪羊毛的大多數是中産階級。近幾年“掠奪式經濟使中國中産階層迅速消失”、“中産階級的無産化”、“中産階層不堪重負”、“中産階級成爲仇富心理的替罪羊”等字眼經常出現，中産階層的生活狀況值得關注。大學擴招以及就業難的問題是一個原因，房價飛漲、醫藥費高昂、子女教育成本上升的沈重包袱成爲另外的原因。那些收入論高買不起商品房，論低又享受不了保障住房的夾心層一度成爲社會的熱議對象。而且，在近年來出臺的調節貧富差距的政策措施中，中産階層有可能成爲調節貧富差距的犧牲品。調節貧富差距的重要措施之一，是規範收入分配、強化稅收調節。而中産階層的收入往往是規範化程度最高的，因此，就出現一種可能性，即富人群體因爲收入高度非規範化而脫避調控時，中産階層卻成爲稅收調節的主要對象。此外，在諸如不久的將來可能開征的物業稅、燃油稅等調控措施中，中産階層都可能會首當其沖。

人們之所以關注中産，更著眼於其在整個社會的框架中的深刻意義。大多數社會學家都有這樣觀點，中産