發展青洲的幾個可行方向

陳觀生

最近,有關本澳青洲發展的情況再度引起社會關注。跨境工業區口岸計劃淩晨時分容許外僱通關在社會熱議;有北區社諮會委員建議興建一條由青洲跨工區至水上街市的跨海大橋,以滿足青洲區內未來發展的需求等。令人聯想起粵澳新通道的進展情況,青洲都市化整治計畫等。澳門青洲過去一向不是居民居住、投資的熱門區域。當局已提出青洲都市化整治規劃多年,但至今除公屋項目及少數私人項目啟動外,其餘一切似乎仍是紋風不動。對於土地極度缺乏的澳門來說,透過整治及科學合理的規劃發展青洲,有助紓緩本澳土地匱乏的狀況,並可發展新的旅遊熱點,形成本澳的新增經濟增長點。

青洲發展的前世今生

青洲 (葡萄牙語:Ilha Verde),是位於澳門西北部的半島,屬花地瑪堂區,與珠海毗鄰。葡語意為綠島,其名因環境綠樹蒼翠而得。濠鏡十景之一的“青洲煙雨”,就是指此地風景。

青洲原為澳門半島對出西北面的一小島,青洲山(葡萄牙語:Colina da Ilha Verde)海拔54.5米,為澳門半島第六高山崗。青洲本不屬葡萄牙人租界,乃1828年由聖保祿學院院長所買。澳葡政府先在1865年(清同治四年)築青洲山炮台,後於1890年(清光緒十六年)築海堤連接蓮峰廟(即今青洲大馬路)使之與半島連成一體。青洲因為靠近邊境,故在澳葡時代長期屬軍事禁區,山上植被受人類干預較少,有一修道院遺址。昔日青洲產蟹,後因建水泥廠而絕跡。青洲水泥廠創辦於1887年(清光緒十二年),是為中國最早的水泥廠。因應社會需要,政府亦在青洲山周圍填海造地。

青洲區設有屠場、新福利公共汽車有限公司總部及維修車廠、青洲水廠、澳門工藝有限公司(可口可樂澳門公司)及澳門僅存的木屋區青洲坊,青洲坊現在已經變成青洲公共房屋群及何賢紳士大馬路的一部份。 另外,青洲山西面在21世紀初填海成為珠澳跨境工業區(澳門部份),區內設有特殊口岸連接珠海,澳門南粵批發市場也在此設新批發市場。近年在澳門特區政府在西面對開水域通過填海建立邊境加工區以及興建青洲公屋,青洲區有4個公屋發展地段,占地面積共2萬多平方米,規劃居住人口逾萬人,將成為重要的居住區。

過去,青洲儘管與本澳最重要陸路口岸關閘口岸一帶、人口高密度的筷子基區相連,卻完全沒有車水馬龍、人來人往的景象,商業活動更幾近為零。青洲山一帶,除有數幢已落成多年的舊式樓宇,以及一些工業大廈外,其餘便是石油氣中途倉、廢車場。生活此間的居民,衛生、安全問題多年來揮之不去。當年一場中途倉大火,方令社會意識青洲區多年潛藏的危機。直至臨時燃料中途倉啟用,中途倉安全問題方得以紓緩。但回歸十多年間,本澳各區發展如火如荼,唯獨青洲依然是昔日般冷清,社會設施更欠奉。

青洲區並非沒有發展規劃,澳葡時代曾於上世紀九十年代作出青洲規劃,但礙於當年經濟環境及種種原因,規劃一直未落實。至○九年,當局重啟青洲都市化整治規劃,並於一一年公佈較詳細的規劃方案。計劃將青洲山一帶近二十四萬平方米的土地,發展成為一個二萬七千人口的宜人社區。然而,規劃藍圖雖美,但要付諸實踐卻非易,時至今日仍未有下文。

青洲發展的最新消息,除了1年多前特區政府提出規劃設想粵澳新通道之後,最近跨境工業區口岸計劃淩晨時分容許外僱通關引起了社會廣泛關注,近日北區社諮會召開會議,有委員在會上提出,跨工區口岸若廿四小時通關,當局需優化青洲區內的各類配套設施;有委員建議興建一條由青洲跨工區至水上街市的跨海大橋,以滿足青洲區內未來發展的需求。

此外,據澳門葡文報章《句號報》報導,由天主教葡萄牙大學及天主教澳門教區創立的聖若瑟大學將遷往青洲,且圖則已獲澳門特區政府批准,建築費用預計達三億五千萬元,面積約二萬九千平方米,並增設一所國際學校。聖若瑟大學亦將會與聖若瑟教區中學校本部共用新校區,該中學的畢業生可直接升讀聖若瑟大學。

青洲發展計畫遇錯綜複雜難題

有媒體評論指,城市急速發展的今天,青洲在本澳居民心目中依然有著“這麼近,那麼遠”的感覺。就以當局提出的青洲都市化整治規劃來說,提出已經多年,但至今除公屋項目及少數私人項目啟動外,其餘一切似乎仍是紋風不動。分析當中原因,可謂錯綜複雜

土地工務運輸局2011年公佈青洲都市化整治計劃,提出對青洲山一帶的發展目標與功能定位,將利用青洲現有的自然環境及區位優勢,結合工業區改造,打造環境優美及配套設施完善、富有吸引力的居住及生活區。計劃提出保留青洲山及修道院,並與筷子基北灣形成景觀走廊。由南面設置的海濱綠化休憩區,與筷子基北灣、沙梨頭北街、筷子基南灣以至林茂塘區的海濱綠化區連成一體。青洲規劃範圍達到二十三萬八千八百多平方米,工務局表示,政府希望透過優厚條件鼓勵青洲土地擁有者開發土地,按規劃訂出的樓宇面積,將提供超過九千個兩房一廳單位,有利增加土地供應及房屋建設。

但青洲都市化整治計劃幾經諮詢,三年來全無下文,其主要難題應有幾個方面。

首先,青洲整治規劃涉及土地近半為私人業權,且不少土地業權錯綜複雜,縱使當局提出理想規劃,業權人若不配合,一切亦徒然。

現時青洲整治計劃範圍內接近一半土地屬於約二十個私人擁有者,雖然政府在整治計畫中提出,希望調整的青洲規劃能提升青洲土地擁有者開發土地的意慾,從而有助加快推動規劃的落實。政府藉調整規劃優化區內用地的功能佈區,推動土地“漣漪效應性”發展,鼓勵私有土地的加快開發,促進青洲都市化整治計劃有序開展,如整個規劃的建築指標較一九九六年的規劃優越,區內的公共和社會設施亦較現有規劃加強,包括文化活動中心、康樂設施中心、社區服務中心、學校、幼稚園/托兒所、戶外球場、政府綜合大樓、公共停車場、安老院、海關、消防/治安單位、綠化保護區等。

此外,當局並透過不同方式鼓勵土地擁有者開發青洲土地,例如提高建築面積的倍數,鼓勵發展商在相同建築面積情況下提高實用率,另外地庫停車場面積毋須計入倍數內,推動發展商利用地下空間建設更多地庫停車場,解決路面泊車問題。同時,私人發展商原有的工業用地因改作非工業用地,發展商需要割地作為道路或公共設施,部分地段樓宇高度放寬,但群樓內將設置不同比例的社會設施作為交換條件。

因青洲不少土地業權複雜,甚至連政府亦未必清楚土地狀況。如工務部門在青洲回收一幅約一個足球場大小的土地,涉及多名佔用人,反映青洲山一帶土地佔用狀況的複雜程度。因此,落實青洲整治規劃,政府部門有必要盡快理清青洲一帶的土地狀況,盡快落實將廢車場、臨時燃料中途倉的遷離工作,消除區內衛生、安全隱患。並透過強而有力的政策,整合零散業權的土地,並創設條件鼓勵業權人、私人發展商利用土地。

其次,青洲區道路網相對較差,缺乏向外疏導大量人流的通道,以及社區配套設施嚴重不足,巴士服務亦未能滿足居民的需要。

青洲儘管與本澳最重要陸路口岸關閘口岸一帶、人口高密度的筷子基區相連,但一直發展緩慢,完全沒有車水馬龍、人來人往的景象,商業活動更幾近為零。當局曾在九六年提出青洲規劃,但由於經濟低迷及種種原因,至部分地段及道路網至今未按九六年計劃發展。青洲山一帶,除有數幢已落成多年的舊式樓宇,以及一些工業大廈外,其餘便是石油氣中途倉、廢車場。生活此間的居民,衛生、安全問題多年來揮之不去。

再次,居民對青洲發展未有形成共識。日前有團體舉行論壇,探討青洲跨工區全日通關的利弊。有青洲居民表示,跨工區口岸預計每日兩萬人次進出,需要最少五百輛大巴接載,對路面交通將帶來沉重壓力。廿四小時通關,亦必產生經濟活動,對青洲區內街坊帶來噪音、衛生、治安等影響。同時可能衍生不法分子販毒、學生北上濫藥增加等問題。他們希望,青洲跨工區口岸開放淩晨時段的政策落實前,要搞清楚使用對象及時間,諮詢青洲區內居民意見,以整個青洲區規劃一併考慮。有青洲居民到政府總部遞交請願信,不滿跨境工業區口岸在淩晨時分容許外僱通關的計劃,政府沒有諮詢青洲區內居民。他們同時提交有逾百名反對居民的簽名,希望政府重新慎重考慮居民訴求。居民建議可考慮橫琴口岸24小時通關,或提早和延遲拱北口岸通關時間各1小時,以解決社會訴求。

而有青洲居民團體調查顯示,約九百名青洲居民中,超過六成受訪者對“青洲都市化整治計畫規劃大綱”毫不瞭解,但逾半數受訪者對青洲區未來發展抱有較大期望。受訪者對醫療機構、提供食品的單位的滿意度極低,期望儘快增設有關場所。

發展青洲的幾個可行方向

崔世安在競選連任的多個座談會中點出,氹北、南灣湖CD區和青洲等區,均有土地未開發可建私樓。他並且承諾會盡快制訂青洲規劃,解決該區老大難問題。

本澳未來發展,社會主要關注填海新城區,同時對於崔世安提到的三個發展地點,焦點亦主要落在南灣湖CD區以及早前有所爭議的氹仔北,青洲的發展暫時未見社會有較大反響。

青洲被視為房屋儲備庫。“青洲都市化整治計劃”於二○一一年公開諮詢,計劃圍繞青洲山一帶約二十三萬八千八百多平方米的土地,發展成約二萬七千人的社區。據瞭解,當局曾因應諮詢意見形成過方案,但最終過不到關,現停留在研究階段,該計劃舉步不前的最大問題在於近半土地屬私人業權。

筆者認為,要發展青洲,需要特區政府在規劃中注意大局與局部的關係,既有整體策略,也要關注細部設計;做到點面結合,區分輕重緩急,逐步推進,大膽創新。

首先,青洲發展規劃不能只局限於青洲,要將粵澳新通道、鴨湧河整治、青洲坊、青洲塘、筷子基北灣以致關閘區和筷子基區全盤考慮進去,並與輕軌第二期規劃和跨工區轉型等兼顧。

其次,青洲發展遇到的主要難題是業權複雜和路網等基礎設施不完善,因此規劃的第一個考慮因素就是搞清楚青洲土地的業權狀況,再規劃