在新城填海區總體規劃方案第三輪公眾諮詢的過程中，關於其B區的限高問題，引發熱烈的討論。不少意見認為，為避免遮擋主教山及其聖堂的景觀，必須對B區的建築物限高。

這就意外地引發了對俗稱為「玫瑰園計劃」的「南灣填海工程」的C、Ｄ區也需限高的問題。因為這兩大地塊基本上互連在一起，實際上較早前就有人將兩者混淆起來，還需勞動到工務局城規廳廳長劉榕出來解釋一番。劉榕還特別指出，按照《澳門基本法》規定，新城填海區Ｂ區是國有土地，而南灣湖Ｃ、Ｄ區則已批出給私人公司。

盡管如此，由於新城B區與南灣Ｃ、Ｄ區緊密接連，如諮詢的最後結論是新城B區必須限高的話，原規劃可以興建高樓的南灣C、Ｄ區，也得跟隨被限高。否則，只有新城B區限高，距離主教山及其聖堂更近的南灣C、Ｄ區，倘是未作限高，新城Ｂ區的限高也就是「法國大餐——多舊魚」。實際上，近日主張新城B區限高的壓力團體和人士，大多同時也認為，南灣C、D區也須限高。

筆者並不反對為避免遮擋並未被列入「澳門歷史城區」的主教山聖堂實施限高，但問題是，既然澳門特區是法治地區，那些已經構成澳門法律文件的「玫瑰園工程合約」，前澳葡政府對南灣C、D區的批地（實質是分地）合約，及前任特首何厚鏵有關放寬對「玫瑰園計劃」土地限高的行政長官批示，應該如何處理的問題。倘是限高，已經批出可以興建高樓的南灣Ｃ、Ｄ區土地，特區政府是否必須「還地債」？須知道，同樣是位於「玫瑰園計劃」Ａ區的土地，在批給幾家博企興建超高的豪華賭場酒店之後，特區政府必須向借出土地的原獲批給土地持有者「還地債」的問題，就遭到不少壓力團體和人士（其中也有今次主張限高的團體和人士），連續追問「是否在新城填海區還地債」？而未來南灣C、D區「還地債」的情況將會更為嚴峻，可能新城填海區C、D、E1區全部都需要拿來「還地債」。倘他們再追問，不知是否會陷入「以子之矛攻子之盾」的盲區？

據澳門基金會出版的《澳門百科全書》所載，「南灣湖工程」於一九九二年七月八日正式動工。總面積為一百七十五公傾，這些填海地闢為商業、旅遊、住宅、停車場、文化、休憩等用途，以及百分之十五的政府用地。由葡資、中資和澳門旅遊娛樂有限公司負責興建，總投資額約一百四十億澳門元。建築總面積約一千六百萬平方呎，其中住宅佔五十六點五萬平方呎，寫字樓佔四十四萬平方呎，商業大廈佔十四點五萬平方呎，酒店佔三十二萬平方呎，停車場佔二十八萬平方呎，可容納六萬人居住。倘是按照上述計劃興建各種用途的建築物，其高度將不會太低。

又據廣州出版社出版的《澳門大辭典》所載，在「南灣湖工程」動工前兩天，澳門《政府公報》刊登南灣工程的批地合約，中葡土地小組的中方代表當即指出，當年澳門的批地計劃尚未通過，澳葡政府就承諾批出當年及翌年的用地，不符合《中葡聯合聲明》的規定，因而中方不予承認。同時，鑒於南灣工程的批地面積（包括人工湖的湖面面積）共一百二十六公頃，其中商住樓宇的批地面積達二十公頃，批約費僅為四十三億澳門元，遠遠低於市價，中方代表認為澳葡政府有賤賣土地之嫌。一九九二年十一月，有關批地問題的爭議獲得解決。解決的辦法是由南灣發展公司向政府交還佔批地積百分之二十五的部份地段，並按重新調整的批地溢價金標準交付三十億澳門元。在澳門樓市極度低迷之際，上述土地尚且市值這麽高，現在應當已經升值兩位數字。

何鴻燊控制了南灣發展公司的四成股權，因而出任南灣發展公司的董事局主席。而副主席則有當時尚為商人的何厚鏵，及商人蕭德雄、律師華年達等，並真金白銀地投資了一百一十億元，因而分得了較多的土地。就其C區和D區而言，規劃共有二十二個地段，為C1至C17、D1至D5。分給政府的有九幅，南灣發展公司則分得C1、C3、C4、C5、C6、C8、C9、C10、C11、C12、C17、D2、D5共十三幅土地。 二零零一年，上述十三幅土地相關權益再獲准逐一轉移至南灣發展公司的不同子公司的名下，以方便日後土地資產轉售。如香港上市公司嘉裏實業曾公開表明已購入C12地段發展豪宅； 信德集團也已實際管有D2地段，暫作為旗下信德國旅專用車場，其於二零零八作價約三十一億元協議購入。仲量聯行子公司領盛投資管理也曾公開承認購入C9地段大部份業權，並將土地發展項目命名為「映湖」。C7地段仍是由當年公司持有，但已易名為澳豪建築置業，而在香港上市的中國星集團主席向華強一直與相關公司洽商，作價約九億元購地，向華強更加入澳豪管理層。

在官地方面，立法會大樓、終審法院和中級法院大樓用去C13和C14。一九九八年，前澳葡政府批出D1予澳門旅遊娛樂有限公司，建造旅遊塔及會展娛樂中心。二零零一年，特區政府以C7地段與力創建築置業公司交換鄭家大屋業權，以保文遺。去年再拍板以C2建初級法院大樓。尚餘C15、C16、D3、D4未有公開發展計劃。

二零零八年八月十六日，前任特首何厚鏵發出第二四八／二零零六號行政長官批示，指出由於土地資源的缺乏及作為本澳經濟主要支柱之一的博彩業的開放及發展所需，尤其是有關要創造條件，以落實幸運博彩及其他博彩承批公司的投資項目，因而決定廢止核準《外港新填海區都市規劃章程》，及核準《南灣海灣重整計劃之細則章程》。這就為永利、星際、美高梅、凱旋門，星際能夠建成超高樓提供了法律依據。南灣Ｃ、Ｄ區是否也適用此行政長官批示？倘答案是肯定的話，何鴻燊等商人所分得到土地（包括已轉手出售），在必須「限高」而被「削」矮後，特區政府當然要賠償，倘是不願支付現金，就必須「還地債」。因而曾有傳說，在「申遺」時未有將主教山聖堂列入「澳門歷史城區」，其中一個考量，就是為了退免南灣C、Ｄ區遭受重大損失。

其實，何鴻燊已為土地問題多次作出貢獻。其一是現為司法警察局局址的新華大廈，當年南光公司在南通大廈辦公，不敷中葡談判後過渡期繁忙工作所用，計劃興建新華大廈，看中了何鴻燊所持有的一幅土地。前澳葡政府與何鴻燊協商，將回力球場附近一幅面積較小的土地與之交換，然後以每平方米一元的象徵價，批給南光公司。

其二是據澳門中聯辦前副主任宗光耀的回憶文章所述，在回歸前夕，中央決定向澳門捐贈金蓮花銅塑，決定安裝在新口岸，但此地段為何鴻燊所持有。宗光耀與之商量，何鴻燊慷慨借出。當時只說是「借」，是否要「還」，則有關回憶文章未見提及。