由於本澳經濟在過去的十多年以來高速發展，整個經濟是增長起來，可是衍生眾多民生上的問題，樓價高企不落，嚴重影響廣大居民上樓難是不爭的事實，這也是經濟高速發展的歷史產業，特別本澳樓價早已脫離普遍居民的實際接受水準，雖然政府早年為調控樓市，推出多項「辣招」打擊外地炒風，但特別印花稅措施令市場供應慘淡，樓價過去仍然大幅攀升，甚至有個別單位樓價更翻一番甚至更多。而新一年有新的期望，社會各界近日則傳出異口同聲的聲音希望當局制訂房地產業政策，一方面促進房地產健康穩健發展，另一方面就是能希望透過完善相關的法律政策，讓更多的居民能真正安居樂業。

房屋問題已成為阻於政府施政威信，特區政府的公共房屋多年來的供應及興建速展不盡人意，供不應求，再加上市面的私人樓宇高企不落，此外尤其出現了海一居的事件，更是對房屋發展的政策有一種講不清楚的因素。前立法會議員、澳門房地產聯合商會會長吳在權日前則認為，政府應認真檢討新土地法，令法律以真正回到善用土地正確軌道上；同時應建議制訂房地產業政策，包括新城規劃、都市更新、公私房屋比例、稅務等，並建議嚴格區分公私房屋市場，檢修《經濟房屋法》，避免經屋流入私人市場，造成公共資源流失等；以及因時制宜，檢討及出臺相關措施。一套全面、科學及長遠的房地產業政策，包括新城規劃、都市更新、公私房屋比例、稅務等，有助更好的統籌謀劃，兼顧不同需求，發揮更大的政策效益。為此，當局應清晰房地產業定位，是否劃歸經濟產業範疇，需要予以研究。城市規劃與都市更新應有機協調配合，全盤統籌，有效佈局城市空間，生活與生產用地協調兼顧，包括科學釐定公私房屋用地，促進公私房地產市場健康發展。嚴格區分公私房屋市場，檢修《經濟房屋法》，避免經屋流入私人市場，造成公共資源流失，以達致公共房屋在基層、夾心階層等有真正切實需要的市民之中使用和流轉。支持政府「社屋為主，經屋為輔」的公共房屋政策，有需要加大社屋的供應量，進一步完善入住條件，更應扶助合乎一定條件的年輕人租住，減輕他們在住屋方面的短期經濟壓力，從而讓他們有更多時間及空間發展個人志趣事業，創造條件才可在私營市場找到合適的居所，安居樂業。社會發展瞬息萬變，房地產市場之法制及稅制也不可能不適時而變，因此需要因時制宜。例如，特別印花稅措施是否仍合時，以及稅制之健全，如利得稅之合理歸屬等等。促請政府研究按揭成數，有否檢討空間，例如對於純粹是自住用途的居民，尤其是首次置業的人士，建議政府可放寬他們的銀行借貸按揭成數，並且提供稅務減免優惠，以協助居民上樓。

本澳長期以來欠缺主動規劃的房屋政策。就本澳樓價的問題，據有關數據顯示，去年全澳平均樓價有跨越式升幅，下半年呎價較上半年上升17%。也有預測今年的情況，指，隨著經濟回暖及受惠中央政府19項惠澳政策，加上港珠澳大橋工程接近尾聲，與珠三角建立更緊密關係，可以帶動澳門經濟。預計今年續有新樓盤推售，刺激一手及二手成交，料全年成交維持一萬宗水準，樓價則上升5至10%。近年人民幣貶值，但受內地外匯管制影響，未見資金流入，樓市仍由本地需求主導。政府今年擬公開賣地，有助提高土地供應透明度，並反映土地最近的真實成交。去年澳門半島二手樓均價每平方米77,071元，成交7,053宗，占總成交量7成。展望今年樓市發展，可從澳門半島及離島兩板塊作分析，半島整體住宅將由民生區作主導，半島民生區將有更多新樓盤相繼落成和開售，有效刺激住宅流轉量。據財政局數據顯示，去年氹仔及路環住宅成交量共3,060宗，每平方米成交均價分別為97,957元、110,572元，占全澳成交量30%，比一五年多出6個百分點。氹仔及路環比澳門半島住宅成交價高出分別27%及43%，反映人口遷移到路氹趨勢上升。隨著經濟回暖、賭收截至現時為止已連升六個月，將進一步帶動樓市穩步向前、氣氛更為強烈。預計可有升幅大約5%至10%。特區成立以來，本澳樓價飆升逾十倍，家庭住屋開支龐大，居住問題成為居民生活上普遍面對的沉重壓力；廣大中下階層只能翹首企盼政府興建更多公共房屋，得以有安居之所。議員李靜儀日前稱，在公屋政策上，政府會否因應研究得出的需求情況，訂定明確、穩定的供應目標和規劃，確保公共房屋的供應能及時回應居民所需要解決居民住屋難的問題，關鍵是要有明確、穩定的供應目標和規劃，確保房屋的持續供應。

本澳樓價飆升逾十倍，是造成廣大居民難以上樓的主要原因。例如，有統計顯示，2014年4月份新批核的住宅按揭貸款較上月微跌0.3%，至35億元，按年則上升7.5%，其中，居民部分占97.1%。澳門土地資源非常缺乏，目前多用來建造公共房屋，私人土地只會愈來愈少，政府未來不適宜再在樓市政策上出招，隨著城規法、土地法出臺，市場需花時間消化。今年第一季平均月薪為15000元，其中，製造業為10000元，建築業13000元，零售業12000元，博彩業則可達17000元。相比之下，房屋單價遠在居民薪酬之上，並一路狂飆突進。2007年第一季度住房平均成交價為每平方米19071元，2008年第一季度為24009元，到了2014年第一季度房價已飆升至每平方米88958元，短短7年間已增長將近5倍。若以一個新婚家庭為例，若購入一有套60平方米的二房一廳住宅單位，售價約533萬元，按今年首季月平均收入為15000元計算，假設80%按揭、20年還款年期及按揭利率4%，意味著家庭每月需供款2.6萬多元，已經相當於一個家庭的月總收入。

對於樓價的問題，或許正如有學者所言的，目前還不清楚房地產行業的相關方案具體是以「振興規劃」的形式出現，還是以「長期規劃」的形式出現。但如果這一規劃確定為長期規劃，那麼可能會包括將來房地產業發展的趨勢、形態、產業結構、投資、金融創新、技術創新、產業升級等問題。儘管房地產業相關規劃以何種方式出臺還沒有定論，但可以肯定，如果相關規劃出臺，對於提振樓市信心、促進銷售量平穩回升以及消除當前關於房地產市場的諸多爭議都將產生積極意義。他推測，出臺長期規劃的可能性相對較大，但更多的會注重如何解決短期內房價波動和樓市成交量持續低迷的問題。過去的政策更多的傾向於對市場的短期調控，而行業長期規劃將有利於房地產業的長期健康發展，他認為，這一規劃可能會涉及房地產市場未來的供給結構、供求總量、房地產產品發展方向、房地產產業化以及如何從金融、財稅等角度加大對樓市的支持等具體問題。這一規劃也可能會包括解決當前樓市面臨的問題，會考慮保持房地產市場的平穩，即促進樓市交易，保證銷售量的平穩。

房屋的供應是會鑒於準備土地及建設房屋需時多年，從過往經驗表明，在需求顯著時才覓地建屋已難以回應需求。為此，政府未來的房屋政策應及早籌謀，推算需求、規劃土地供應，有計劃地興建公共房屋單位。眾所周知，政府的房屋政策是優先照顧基層低收入家庭和弱勢社群的住屋需要，為此公共房屋政策正有序落實，並希望房地產市場保持穩定、可持續發展。當局也指，澳門並非大型經濟體系，需要保持整體穩定的局勢，儘量減低風險和衝擊，希望社會共同努力建設長治久安、穩定繁榮的環境。為保證房地產市場保持穩定、可持續發展，政府也學習和借鑒了內地及鄰近地區的相關經驗。公共房屋政策向來為社會所關注。特區政府亦把推動公共房屋建設作為近年民生領域的施政重點。當局在《2017年施政報告》中指出，公共房屋短中期規劃合共興建約12,600個公屋單位；長期規劃於新城A區興建約28,000 個公屋單位。土地供應是影響公共房屋供應量的主要因素，而土地的供應來自於特區政府。當局曾指出，政府除了在新城填海A區預留土地以長遠興建28,000個公屋單位之外，短、中期也將透過規劃慕拉士大馬路發電廠原用地和氹仔偉龍馬路地段的土地等，用作興建公共房屋單位及相關配套設施。但是，上述土地的利用面臨著不少問題。此外，有關土地現階段仍處於「生地」狀態，且當局至今仍未公佈有關土地的具體發展計劃，僅提出了一些初步構想。事實上，當局已多次表示會優先將成功收回的「閒置土地」興建公屋，但亦強調必須要先成功收回土地後，才會對該等土地重新進行規劃利用。但社會普遍有意見認為，如若被收回土地的承批人提起有關訴訟程式，當局須等待法院作出裁判後才開展土地規劃等前期工作的話，恐怕進一步拖延了整體公屋發展計劃，不利於解決居民「置業安居」的訴求。

其實在過去幾年特區政府有出來一些的調控政策，繼「萬九公屋」之後，澳府又拋出了「2.8萬公屋」的概念。可是樓價仍猛漲，社會對調控的質疑也一直是立法會的熱點。有官員也指出，樓價高低受週邊環境、澳門經濟和實際需求等綜合因素影響，其週期必然會按照市場自身發展的定律有所調整。特區政府將繼續在管理需求、樓宇供應、規範市場等方面審視各項措施，目前已有初步想法。政府重視金融穩定，包括降低借貸比率，避免一旦泡沫爆破造成大衝擊。也有地產業界表示，澳門的房地產多年來在迅速發展，目前房價已是處於虛高的水位，這種形勢對房地產發展來說，是很不利的。澳門房價虛高，已經遠遠超出了澳門市民的購房能力。在樓價高企的年代，如何讓房價回到健康的軌道上來以及讓房硬著陸還是軟著陸，是需要澳門房地產發展商會和業內人士、政府和市民的共同努力。希望政府能加大經濟房投入的力度和儘快重開經濟房的申請。澳門房價虛高的原因是多方面的，首先澳門土地面積較小是主要原因；而且還有部分炒家炒作房地產；再加上澳門無香港等地區活躍的金融貨幣市場，可投資的行業選擇不多，市民都習慣性地投資房地產；另外，隨著通貨膨脹，市民認為購買房地產保值也是影響房價過高的原因之一。澳門房地產的發展是需要政府、市民、業界及全社會各界人士同舟共濟，共同努力。

不可疑問的就是，樓市房價是一個困擾很多人的問題。目前澳門的樓價雖然跌了，但相對於澳門居民的購買能力而言，樓價依然是高的。居民買樓除了第一次要付出的首付，還有長年的房貸要供，「樓價高昂都影響了生活」。其實，可以仿效新加坡的做法，例如，組屋是新加坡人的主要住房來源，占到總住宅的絕對多數。而被國內外購房者炒作的私宅，已存在嚴重的價格泡沫，但由於其比重並不高，對於本地的房地產市場並無太大影響。從某種意義上說，這種政策成功地隔絕了房地產資產泡沫對普通住房市場的衝擊，值得各國借鑒。當然，新加坡的土地國有制和強勢、富裕的政府，是能夠實行這種公共住房政策的前提，其他國家也不一定能夠全盤照搬，還需要更多結合自身情況的金融創新。政府可以採用類似香港的公屋制或新加坡的組屋制等公共政策，來安排消費品部分的住房，且一定要注意限制投資品部分在整個房產市場中的比重。同時可以運用稅收政策，對消費品住房低稅或免稅，而對投資品的多套住房採用累進稅，對投機品的空置住宅徵收高額空置稅，這樣可以有效擠壓房地產資產泡沫，並隔離對消費品住宅市場的影響。這或許是減少民怨，縮小財富差距的可行辦法有人希望政府在樓市政策上「撤辣」、「減辣」。行政長官崔世安日前則認為，政府在樓價方面做過很多研究，也先後公佈過，包括房價占家庭收入中的百分比等數據。目前澳門的樓價雖然跌了有三成，但相對於澳門居民的購 買能力而言，樓價依然是高的。對於居民所關注的公屋問題，崔世安認為重要的是如何解決土地供應的問題，政府宣佈收回的閒置土地，基本都進入了司法程式，政府在司法程式中勝訴的話，會將收回的土地優先考慮建公屋。在樓價高峰期，政府為了抑制樓價持續上升，推出多項「辣招」，到了現在這個時候，政府就應撤銷這些「辣招」，令市場 回復正常狀況。政府即使不「撤辣」，也可以考慮對政策進行調整，比如適度扶助首次置業者，讓更多的居民能趁機「上車」。

其實，近年澳門經濟持續增長，然而繁榮背後隱藏不少問題，社會各界最關注的就是房屋問題，特區政府亦提出會重點關注。過去兩年，政府將大量資源集中建設經屋，雖滿足部分居民的置業需求，但私屋審批幾乎全部停滯，政府一年才批出一千多個單位，市場失衡導致樓價高企問題日益嚴重。可見，推動房地產健康發展是政府的責任，炒賣房地產確是構成房地產不健康發展的因素，期望當局能完善制訂一些相關的方案和措施。當局日是前也指出，　政府高度重視居民的住房問題。在平抑樓市方面，一直關注市場發展情況，適時訂立有效的措施。長遠將致力透過完善法規，加強運作的監管機制，增加私人市場資訊對稱的透明度，構建相關的資料庫，提供更多有關房地產市場的訊息，如每月住宅交投情況、興建及落成的住宅數量等，讓市場更理性地評估房屋發展實況，減低訊息不對稱風險，務求使市場機制能更有效地運作。此外，也會加快私人專案的批則程式，增加市場的供應量，平衡市場樓宇數量。

有報導也指出，政府早年為調控樓市，推出多項「辣招」打擊外地炒風，但特別印花稅措施令市場供應慘淡，樓價過去兩年大幅攀升，個別單位樓價更翻一番。民民加薪幅度根本無法趕上樓價升幅，社會怨氣不斷累積。措施直接影響市場供應，價格一般受需求和供應影響。供應遠不足應付市場需求，樓價自然飆升，且業主目睹後市供應不足，自然抬高價格。特別印花稅政策令二手市場全面癱瘓，但在政府把精力放在經屋發展上，私樓審批過程緩慢，形成市場供求嚴重脫節。因此，縱觀內地近年對樓市推出不少調控政策，但效果普遍不彰。珠海前晚深夜公佈鬆綁「雙限令」。如今祇剩下北京、上海、廣州、深圳及三亞五個城市未鬆綁限購。筆者也認同的一點就是，政府推出政策必須對症下藥，更要提防副作用。本澳及周邊地區針對樓市採取不少措施，結果祇是將急升的價格轉嫁予消費者。近年每逢經屋開售都吸引大批居民通宵排隊，需求無疑遠超供應。值得深思的是，他們購買經屋，大部分因為私樓價格太高，暫未有能力購買，政府應該針對核心問題，設法紓緩私樓市場。人們總希望過更優質生活，現時能力祇可購買經屋，便選擇先「上車」，將來再買私樓。但經屋銷售後便非政府資源，參考不少社會意見提出，可增加優質版社屋，作為年輕人置業的過渡；並回應社會需求，增加私樓供應，多管齊下令樓市健康發展。

對於未來房地產的健康發展問題，正如國務院總理李克強日前也指出，針對當前中國房地產市場的一些分化態勢，我們將強化，而且也正在強化地方政府的主體責任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力實現住有所居，而且要採取有效的措施，符合國情、城市特點的措施來促進房地產市場穩定健康發展。因此，為了促進本澳的房地地市場的健康發展，出臺政策措施，以行政手段調控商品房的價格，嚴控樓市會出現高溫、樓價高企的情況。透過完善房屋政策，切實把本澳建設成廣大居民的美麗家園。