正值當局制訂《2018年財政年度施政報告》及提早向社會各界和廣大居民徵集未來一年的施政建議與意見之際，當局日前也公佈一項委託某一機構做的公屋需求報告，該項報告亦引起社會廣大關注，也帶來眾多不同的聲音，甚至批評當局提出的房屋規劃及承諾，僅只是「聽到雷聲沒見到落雨」，尤其樓價越漲越高，居民依靠公屋上樓更是「倘多粥少」。特區政府多年來都是推動居者有其屋的房屋政策，可是實際情況並不理想，這也成為多年來當局民生施政的一大「要害」，而本屆特區政府仍有兩年的任期，在房屋政策的承諾上解民憂、紓民困，未來有必要出奇招調控樓市及興建更多的公共房屋，以讓廣大居民能真正安居樂業。
隨著近年來經濟的快速發展,樓價不斷飆升,超出了普通市民的負擔能力。根據有關資料，2009年澳門私人住宅單位每平方米平均成交價為2.32萬澳門元，到2017年第2季的平均樓價約114,463元，即近一萬多元一平方呎，成為歷史新高。再加上過去政府因推動賭城發展，對興建的公屋的土地供應不足。因而導致公屋的興建速度遠遠落後於社會的實際需要。現時澳門特區政府需要加緊興建公屋以應付社會需求，但即使目前開始加緊興建公屋，也可能需時十多年才能安置現時大量輪候人士。澳門房價高企，普通人買不起房，只好指望政府興建的經屋，政府推出的1900多個經屋單位，引來42000多名居民的申請，按照現行的「先審查後抽籤」制度，光是審查資格就要到明年年底才能完成。社屋以低廉租住形式向低收入、困難家庭提供，經屋以置業的形式向收入不足買私人樓宇者提供。前者讓人人有屋住，後者讓住者有其屋。澳門房價高企，經屋一屋難求，社屋的需求也非常大。社會房屋的供不應求與土地不足有很大的關係。澳門地方小，土地資源十分有很。人口多住屋需求高、建築成本升高，土地資源缺乏令房屋供應緊張，均導致房價居高不下。在高樓價的背景下，社會普遍認為住屋應該以滿足居民自住為首要目標，回歸居住本質。由於特區政府整體房屋供應結構失衡、土地儲備不足、樓價高企等問題，令居民對房屋政策的落實信心不足，從而將住屋訴求轉移並寄望於公共房屋政策，導致早前的經屋申請一再出現「爭崩頭」的情況。
普遍居民買不起私人樓宇，唯一希望就是指向公共房屋，但是多年來都「倘多粥少」，上樓的期限無定。而近日房屋局公佈一份由澳門公共治理研究中心的公共房屋需求研究報告結果顯示，至2021年，公屋總需求約3.1萬戶，其中社屋需求約1.2萬戶，經屋需求約1.9萬戶，至2026年預測公屋總需求為約3.6萬戶，其中社屋需求約1.5萬戶，經屋需求約2.1萬戶。考慮到人口老化可能造成的住戶收入變化，2021年的公屋總需求可能增至3.4萬戶，2026年的公屋總需求則可能增至4.2萬戶。報告顯示，本澳住戶則有小型化趨向，預測每戶平均人數將由2016年的3.08人，下調至2026年的2.93人。至2021年和2026年，社屋需求中的1人戶和2人戶均合共佔86%；經屋需求則以2人戶最多，至2021年和2026年均約佔33%，1人戶和3人戶則合共佔約一半。報告顯示，現時規劃中的公屋及在建的短中期可供應單位數量，中長期公屋潛在供應量約5萬個，較2026年預測所需的3.6萬多個單位多約36%，即使以預測需求上限約4.2萬個單位計算，仍多約18%，足以應付未來10年公屋需求。但是，至2021年公共房屋的供應量只有約9千個單位，與3.1萬戶的需求有約2.2萬個單位的差距，公共房屋需求短期難以完全滿足。報告預測至2026年，公屋及私樓單位將有合共29.6萬個，但本地住戶、外地僱員及外地學生的總需求只有約25萬個單位，屆時本澳可能有相當的住宅單位空置。
對於報告預測本澳公屋中、長期潛在供應單位數量為4萬多個，足以應付未來十年公屋需求。立法議員李靜儀日前則認為，政府過去興建公屋進度遲緩，很多項目都無交代社經屋的比例，市民根本無法相信政府可以真正解決到居屋需求。她擔心，政府將來會用「供過於求」作為藉口，拖慢公屋的興建進度。現時政府能夠供應的樓都只能解決舊債，幾年的經屋上近乎零供應，未來幾年都係解決唔到居民對住屋的恐慌。最重要的是政府要有公屋的規劃和供應政策，透過修改社經屋法律，恢復恒常的申請機制，令居民能夠輪候有期。未來幾年內根本就見唔到有公屋可以落成，又或者只有社屋落成。經屋還完萬九舊債之後，又變返零供應，係咪又要等多一個十年先有供應呢？只有一個數字，真係唔知仲要等幾耐。李靜儀表示，現時年輕一代非常難儲到首期買私樓，只能期望公屋供應。在現時樓價高企的情況下，只有足夠的公屋供應才能起到槓桿作用。條件不足夠買私樓，可以排下經屋，逐步上樓，而非要將一家三代推向私樓市場，真係買唔起。但現時政府很多的公屋項目都無交代社經屋比例，如果全部起大量比例的社屋，全部家庭都無乜條件去申請，私樓又買唔到。如何滿足到居民的住屋需求？李靜儀指出，現時澳門的私樓太貴，好難有大家庭可以同住，是環實環境迫使家庭分拆縮小。過去的萬九公屋亦是以一至兩房廳單位為主，住入去，家庭無法發展，同父母同住，結婚生子後，肯定要分拆家庭。她認為，政府的公屋計劃不能只看到社會趨勢，更要考慮到社會的家庭發展需要，政府要鼓勵家庭發展和生育，需要供應更多的兩、三房廳單位。
眾所周知，行政長官崔世安於2014年爭取連位時承諾，會在新城A區興建28,000個公屋單位，社會普遍認同這個承諾。但承諾背後卻存在缺陷，就是沒有落實日程，按當時的說法是2020至2021年才會逐步落實。崔世安表示，新城A區填海工程將於今年內完成，現正興建連接港珠澳大橋口岸人工島至友誼圓形地的主幹道。政府參照過往3輪新城諮詢，正展開A區公屋及公共設施用地的後續規劃工作，將首先選取主幹道兩側用地編製規劃條件圖草案，並進行公示及交城規會聽取意見，並展開圖則設計及招標興建工作。政府亦會選取部分與居民生活密切的公共設施與公屋同步或提早興建，為住戶提供基本生活配套。但是這次報告又給予另一資訊，建議為確保善用土地和財政資源，並加快建設進度，新城A區公屋項目應先集中推進半數單位的建設，其他項目則按原訂計劃推行，期望於2023年前滿足所有公屋需求。而新城A區公共房屋項目的另一半則可作為土地儲備，按未來人口及經濟變化適時發展。而其餘四區亦有約2.2萬個潛在的住宅單位供應，可供未來作長遠規劃之用。當局也指出，由於由於之前的土地供應緊張，但隨著新城A區落成，已經可以做規劃興建公屋，而偉龍馬路地段亦正做環評，對於長遠能滿足公屋需求感到樂觀。即使未來A區只是興建一萬四千個單位，加上其他公屋項目，亦足夠應付需求，同時由於人口數量會有變化，當局會因應人口變化及經濟發展情況，更新公屋供應量，希望供應量更準確符合社會發展。而有公屋事務委員會委員則認為，對公屋工程無信心，擔憂出現延期，建議A區兩萬八公屋要照起，並做好交通等配套，但可調節原規劃的四千個私樓單位數量。有業界亦指出，雖然十年後公屋供求基本持平，但已確定未來四年公屋供求失衡，「遠水救不了近渴」，結論難免令人失望。且據過往經驗，不少公屋工程因各種原因未能如期落成，加上公屋興建過程中仍有許多不確定因素，他憂慮已規劃四萬多公屋工程「係咪咁順利可在九年內起到」。建議政府要照推進A區兩萬八公屋，並做好交通及環境等配套設施，但可調節原規劃的四千個私樓單位數量「走盞」。同理，應照推動四萬多個公屋規劃，不應減少公屋供應量。公屋的供求與樓宇市場有很大的關係，現時社會對公屋需求大的主因之一是私人住宅樓價完全脫離大部分家團的購買力，價格高得離譜，當中產家團都被排除在私人住宅市場之外，社會對公屋需求只會有增無減，相反當中產家團有能力購置私人樓宇，社會自然會減少對公屋的需求。也有聲音直言若將A區公屋量減半，變相要 居民買私樓，將繼續加深基層「上唔到樓」，認為只有房屋供求平衡才能穩定樓價。
近年樓價急升，令住屋擠迫問題更為嚴重，買不起私樓的基層家庭，輪候公屋成為唯一選擇。儘管研究報告顯示，未來私樓單位會增加，預計四年內有約三萬二千個私人單位落成，至二○二六年，本澳公私樓單位供應會超出需求，出現相當的空置單位。但若然樓價持續高居不下，社會對公屋的需求是不會自然消減，那些不合資格申請公屋又買不起私樓的夾心家團同樣是「兩頭唔到岸」。因此政府對私樓市場的調控措施宜緊不宜鬆，在保證私樓供應充足的同時，要讓更多中產家團買得起樓，也只有房地產市場健康發展，才能真正解決住屋難問題。有基層居民表示，年輕一代上樓吃力，成家後仍被迫與父母同住多年，要求盡快有經屋供應及壓抑樓價。有居民則認為本澳的樓價貴得「離譜」，指其自己年輕時月入二千，一套兩房一廳單位售價八萬至十五萬元，尚算供得起，現時雖然月入三萬，卻供不起新樓，樓價與人工升幅已不成比例。對於報告指，預測本澳公屋中、長期潛在供應單位數量為4萬多個，足以應付未來十年公屋需求。作為民主派代表的立法議員吳國昌日前則批評，有關報告刻意嚴重低估經屋需求量，亦忽略部分社屋的需求，與澳門現實完全脫節，可以講係用假數字來誤導市民，為政府保駕護航。他指出，今次的報告卻用人口住戶估算的方式作為預測，2013年4萬幾，近三年又再有新的需求，然後再加五年、十年，點可能只是四萬幾？他認為，報告結果是刻意低估經屋需求量。他並稱，回歸前後，已買樓的居民，其子女現時都已長大，家庭居住空間已變得過於擠迫，即使有小物業，但現時澳門樓價高企，居民根本無能力再到私樓市場置業，只能寄望經屋。然而，澳門回歸後，政府立即停健所有公屋項目，令社會大量積存這類家庭。但今次報告覺得佢地完全唔需要經濟房屋，在運算上完全排除了這些需求，這根本在邏輯上完全同澳門現實脫節，係錯誤。意思即係要呢啲家庭過多十年都再繼續等落去。他並認為，今次報告亦可以看到政府的立場，即是今屆政府任期內只能提供幾千個單位，但這些亦只是清「舊債」，將回應居民住屋需求的責任推向下一屆政府。然而，對於今次報告亦顯示出，澳門對經屋的需求高於社屋，但政府始終堅持「社屋為主，經屋為輔」的公屋政策。吳國昌批評政府不想負起協助本地居民置業上流的責任，如果真是無地方住就住社屋囉，只是用濟貧的方式來處理房屋問題。這個同澳門回歸以來經濟極度繁榮係背道而馳，根本不理會置業上流的問題。
可見，隨著社會的發展進步與民衆生活水準的提高，人們對居住條件的要求也與日俱增。僅僅「居有其屋」還遠遠不夠，更得講究「屋」的質量。短期供應問題與社會期待有落差，短期供應不足令人失望。房屋供應不足問題必須透過修改經屋法、社屋法，落實公屋恆常化申請，方可做到根據市場需求規劃供應，而不會一等就三年五載，蝸居「石沉大海」。有意見指，報告對公屋、私樓「兩頭不到岸」的夾心階層未有提及，行政長官曾表示會該份報告會對新類型房屋作出考慮，但最後又是南柯一夢。當公屋短期供應不足，加上沒有專供夾心階層的房屋類型推出，私人房屋市場的熱度無法下降，除非政府放寬申請社屋的條件。正如有學者所言的，政府不能停留在低水準地解決溫飽問題的層面，而應當跟上時代前進的步伐，轉變觀念，儘量滿足不同層次居民不斷提高的住房需求。即便是對於廣大基層民眾，也要著眼於提高生活質量，逐步改善其居住條件。倘若果真如統計資料所言，本澳百分之八十左右的居民有機會申請經屋公屋，那麼一旦廣大居民對申請到的經屋公屋表示滿意而不願放棄輪候，那就表明澳門居民的基本住房需求得到了滿足。改善性的住房需求是以中產階級為代表的社會階層對居住條件的需求，需要調動社會各界的積極性，互相配合地加以解決。中產階級是近年在澳門社會崛起的社會階層。中產階級往往又被稱為「夾心階層」，這一概念最早在香港啟用，意指月收入在兩三萬港幣之間的民眾。後來澳門也沿用了這一概念。夾心階層人士多具有高學歷，高素質，但由於自身社會背景所限，一般只能打工謀生。他們往往上有老，下有小，生活支出較大，心態也比較疲乏。有從分析指，自認為中產階層的住戶幾乎占到澳門住戶總數的一半。這一階層正在澳門社會事務中發揮越來越重要的作用，因此，特區政府也對他們投以越來越大的關注，幫助他們妥善解決住房問題，當局應當制定向中產階級傾斜的房屋政策。
隨著澳門經濟建設和社會發展水準不斷提升，民間的社會財富積累日益增加，一些人對於居住條件的要求也越來越高。以人為本的理念日漸深入人心，提高生活質量正在成為越來越多的澳門人追求的目標。但是樓價高企不落，仍是讓年輕人望塵不及，難以上樓。社會的聲音普遍都是認為特區政府應及時出手、積極干預樓市，除了建議推行「澳人澳地」政策外，也建議新批出土地的發展合約加入相應條款，限制發展的住宅售價、出售和轉售對象及轉售年期，藉此彰顯政府保障居民居有其所的決心。政府出手干預樓市不會造成樓市大起大跌，反而有助本地真正用家入市並成為樓市客源的堅實基礎，引導樓市健康發展，減低樓市泡沫爆破後的嚴重後果。有意見指，特區政府應把公屋發展策略與澳門整體的房屋政策結合研究，制訂有助遏制樓市炒風、引導樓市健康發展和回應本澳居民住屋需求的房屋政策措施，特別應建立家庭住屋保障制度。指出如果不能有效遏制高樓價、高租金，居民對公屋的需求必會成為特區政府及澳門向前發展的包袱。也有意見認為，新辣招對澳門住宅市場的發展具有正面作用，措施可有效壓制投資，有利樓市長期健康發展，讓真正用家受惠。政府辣招除有效壓抑樓價、打擊投機炒賣，更重要的是讓樓市回歸理性，有利房地產市場的長遠健康發展。但單靠一兩招辣招顯然不夠，促請政府繼續密切關注樓市走向，必要時再推辣招維持樓市健康，如對非本地居民及持有多個物業的本地居民徵收房屋稅，讓房地產市場成為真正的用家市場。希望政府遏止私樓投機炒賣，建議對非首置引入累進稅制，根據持有物業數量階梯式課稅。要舒緩樓價，還需要增加私樓及土地供應。
對於本澳的房屋政策，當局多年來都是以「居有其所、安居樂業″為施政目標。但是，本澳的土地資源正日漸枯竭，國際資金持續流入樓市，大幅推高本澳樓價，絕大多數居民都已無法承受目前的高樓價，單憑規劃公屋發展策略根本無法回應在高樓價、高租金夾擊下的居民的住屋需求，當局未來有必要適時調整房屋政策，結合公屋發展策略與本澳的整體房屋政策作通盤研究，以便制訂更為完善和有效促進本澳樓價回復健康水準的政策措施，以及設立相應的房屋監管機制，善用空置土地增加經屋供應，加快興建經屋速度，並儘快重開公屋申請和落實公屋恒常申請制度，制定控制樓宇租金措施，以實質解決基層、青年及中產的住屋問題。