讓長者有更好晚年「逆按揭」或值得推廣 王希富

長者們過去的努力,成就今日繁榮的澳門,特區政府肯定長者對本澳社會發展作出的重大貢獻,為傳承並弘揚敬老崇老的傳統美德,特別透過行政命令訂定每年的農曆九月初九為「澳門特別行政區長者日」。上周本澳首屆長者日開幕,社文司司長譚俊榮致詞表示,澳門正步入老齡化社會,預計二十年後,每五位市民中,就有一位是六十五歲或以上的長者。為應對人口老齡化帶來的挑戰,政府從去年開始落實推行《二○一六至二○二五年長者服務十年行動計劃》,並透過短、中、長期的政策規劃和服務發展,充實長者的老年生活,提升長者的生活質素,同時積極落實「家庭照顧,原居安老;積極參與,躍動耆年」的政策方針。

目前,本澳長者不論在社保、醫療和長期照顧等,已經獲得較全面的保障。在老有所養、老有所屬的基礎上,特區政府又進而協同社會各界為長者參與社會創造條件,支持長者繼續發光發熱,實現老有所為。尤其在構建良好的社會氛圍方面,更是不遺餘力地透過各種教育及推廣活動,宣揚敬老、愛老及護老的精神,引導年輕一代關心社會、關愛長輩。

譚司長所提到的《二○一六至二○二五年長者服務十年行動計劃》是本澳首個長者服務十年行動計劃,涵蓋長者的醫療服務、復康與長期照顧、獨居長者支援、失智症防治工作、房屋支援、道路交通配套等逾四百項重要措施,分短、中和長期階段實施。

由「醫社服務」、「權益保障」、「社會參與」和「生活環境」四大範疇及其下十四個次範疇組成的「養老保障機制」政策框架,是指導本澳未來養老保障政策發展的政策方針。機制內涵的長者服務十年行動計劃就是政策框架目標的具體落實,將分短(二○一六至二○一七年)、中(二○一八至二○二○年)和長期(二○二一至二○二五年)實施,且因應具體情況按序落實相關工作。開展後的每年、第五年和第十年展開評估,以因應長者需要和社會發展調整和更新內容。

值得一提的是,在「權益保障」範疇的「法律保障」短期階段中,將制訂老齡主流化檢視清單,作為檢視的工具,讓政府部門和長者服務機構制訂涉及長者的法律或服務計劃等內容時,可以預先檢視政策實施後對長者群體產生的影響;又會在「社會參與」範疇的「社會資本」短期階段中,增設獨居長者資料庫,藉以掌握獨居長者的生活現況和服務需要,並根據資料規劃獨居長者的服務政策和計劃。

在短期解決實際需求的基礎上,過往的意見收集中,亦有意見關注到「逆按揭」計劃的可行性,當局曾表示,計劃涉及的問題十分複雜,除須考慮本澳市場需求、長者物業價值、計劃的實際作用等外,還須顧及社會的文化價值及家庭的倫理期望等衆多因素,惟作為現代社會的一種養老模式,政府將在中期階段啟動是否設立「逆按揭」計劃的專題研究,協助長者將物業轉化為生活資源。

根據街總早前所做的一項關於澳門長者生活質素調查顯示,八成以上長者生活來源依靠養老金、敬老金和現金分享,每月開支六千元以內的長者佔七成六,與現時養老金、敬老金和現金分享三者之和的月均收入接近,可見現時長者生活來源主要依靠社保基金和政府方面福利。

由此可見,其實辛勞大半輩子的本澳長者其實在生活上經濟並不寬裕。以六千元的水準,在本澳也就是僅僅夠基本的生活必需費用。而長者若要有更高的消費和享受更好的生活,則明顯不足。因此,確實有必要增加長者的可消費資源。才能讓長者們更好的享受晚年生活。

其實,對於長者的照顧,本澳社會歷來重視,特區政府亦有不斷的加大力度。就在首個長者節的前一天,立法會全體會議一般性通過《長者權益保障法律制度》法案,將分發小組會細則性審議。法案的目標是弘揚敬老美德,宣揚維護長者權益是全社會的共同責任。法案具體的立法方向是訂定長者權益保障的總體框架,並整合特區現時所有涉及長者權益的法例,從而清晰澳門特區長者政策的基本方針和原則,藉此促進構建一個「老有所養、老有所屬和老有所為」的共融社會。

譚俊榮司長期間指出,廿年後,本澳長者比例將達到百分之二十點七,每五個人中就有一人是長者,故現階段必須做好規劃,特別是支援居民進入老齡化社會。本澳會提供高於國際標準數目的安老院舍及床位,但政府並不鼓勵所有長者都入住院舍,希望由家庭承擔照顧長者和保障長者的責任,家庭、原居安老。他亦強調,政府重視對長者的資源投入,去年政府的公共開支中,社保支出佔百分之廿四點三、醫療佔超過百分之十、教育佔百分之十五,社會文化司範疇佔幾乎一半。特區政府好有決心亦非常樂意在這幾方面投入更多資源,特別在安老政策和長者權益方面。

值得注意的是,儘管政府承諾會不斷增加投入,但作為政府政策而言,可能最終解決的也只可能是基本的需求,或者稍高於基本需求的部分,至於長者們可能會需要的更高層次的追求,則不適合在公共政策當中予以特殊的照顧。否則必會衍生出諸多的問題。因此,對長者而言,如需個性化,高層次的養老需求,勢必還是回到對自身財力的要求上來。這就是政府將在中期階段啟動是否設立「逆按揭」計劃的專題研究所要解決的問題。

其實,對逆按揭早在幾年前,本澳社會就已經有所關注和研究。獲2012年度「公務人員創意計劃」冠軍的施遠鴻,在分享其作品「如何完善澳門的社會保障體系」的研究成果時認為應盡快落實非強制性央積金,並加強居民理財觀念,針對不同階層作理財生涯規劃。同時,思考「逆按揭」的可行性;工聯總會與經濟學會「澳門各業職工工作現狀調查分析報告2012」也提出:研究由政府主導推行逆按揭,即借款人將物業向銀行或保險公司抵押,經評估資產淨值後,申請人可按年或按月支取生活費用,長者仍可在物業居住,直至去世後物業才會被收回,增加長者退休保障。

由此可見,「逆按揭」對本澳而言並非是新鮮事物,早在多年前,香港進行相關研究並推出實際業務之時,本澳社會和業界就曾有過關注。本澳銀行業者認為,「逆按揭」在澳推行技術上並非不可行,但銀行獨力推出計劃有困難。業界需要研發成本,尤其是保險公司未必願意承保按揭風險;銀行亦要視乎日後市場需求。「逆按揭」在外國較流行,政府值得研究。並指出配合人口老化,「逆按揭」能提供多一個管道予長者,應付自己的生活負擔。而且,澳門約有七成人口擁有物業,有樓的長者如果原先缺乏良好退休安排,加上澳門無強積金制度,退休後積蓄可能不多,可受惠於「逆按揭」

顧名思義,「逆按揭」業務俗稱「以房養老」或「住房反向抵押」,即老年人將自己名下的房產抵押,每月獲得一定的生活費,待老年人過世或者達到按揭合約規定的年限後,銀行將房產拍賣,歸還這些年的本息支出。

研究學者曾總結:「逆按揭」最早起源於荷蘭,後英國、加拿大、澳大利亞、紐西蘭、新加坡等地競相開展,發展最成熟的是美國。各地「逆按揭」業務的操作模式主要如下:

新加坡模式:60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構,該機構一次性或者分期支付養老金,老人去世時產權由這些機構處理,房價減去已支付的養老金之外的剩餘價值交給繼承人。

香港模式:通過隸屬於港府的香港按揭證券有限公司(HKMC)操作,60歲以上的老年人可將自己非按揭的自住物業抵押給銀行,每月獲得一筆固定的現金收入。老年人可以繼續住在原有物業,但是要承擔物業的維修保養和及時繳納物業稅、政府地稅和管理費的責任。老年人去世後,銀行出售房產補償貸款,如房產的收益高於貸款本息,則剩餘款項交給繼承人;如房價下跌,導致房產價格低於貸款本息,則由HKMC補償銀行損失。

南京湯山「溫泉留園」模式:60歲以上的孤殘老人,只要擁有南京市60平方米以上的房產,自願將房產抵押後,可以免交一切費用入住老年公寓,而房產將在老年人逝世後歸養老院所有。

逆按揭理想操作模式

傳統的按揭貸款主體是貸款銀行和借款人,而「逆按揭」業務複雜,從前面所介紹的幾種模式來看,要使該業務健康持續發展,必須由政府、貸款銀行、老年人、保險公司、房產仲介和養老機構等共同參與,明確權責、共擔風險、合力運作。這種操作模式,既可以加速房產處置效率,使銀行規避風險,同時也為老年人提供了第二種選擇管道。因為隨著年齡的增加,老年人必須更加注重身心健康,而專業的養老機構顯然更能提供周詳細緻的服務,滿足老年人的需求。

研究認為,在逆按揭的各個環節中,政府作為主導力量,主要有3個角色,分別是政策的制定者、獨立監管者和額外風險承擔者。其發揮的主要作用是制定「逆按揭」業務的政策,包括利率優惠或財政貼息、減免費用、房產稅收優惠等;對貸款銀行和仲介機構(含保險公司、房產仲介)的准入審核,篩選實力雄厚的優質仲介機構,確保服務的品質;如房屋價值低於貸款本息時,由政府承擔損失,免除貸款銀行和老年人的憂慮。另外,還可以利用政府的公信力,確保各參與方獲得公平、公正的待遇,對各方反映的問題及疑難及時予以解決,保障「逆按揭」業務的正常開展。

貸款銀行作為主貸款機構,資金雄厚,而且在老年人心目中擁有較好的信譽。辦理「逆按揭」業務,既是對傳統按揭業務的拓展,又能密切與保險公司、仲介機構的合作關係。同時,也提高了資產的流動性,在業務達到一定量後,易實現規模效應。

「逆按揭」業務的開展,與仲介機構也是密不可分的。仲介機構可提供房產評估、資訊諮詢、出售及法律公證等服務。在「逆按揭」業務開展前和執行過程中,都需要對房產價值進行評估。正確合理的評估是業務辦理的前提,也是確保各方利益的基礎;而在二級市場出售房屋時,房產資訊諮詢、交易過戶變現等也離不開仲介機構;如對高於貸款本息部分的剩餘價值進行分配時,也需要諸如公證處等部門來進行公證,避免糾紛。

專業的養老機構配套設施齊全,並有專門的醫療衛生人員照顧老人的起居。「逆按揭」業務引入養老機構,一是能解決老人退休後生活的後顧之憂,減輕孤獨感,避免突發疾病時因無人照料而貽誤時機;二是對養老機構拓展業務、提高盈利能力也有很大益處。

保險公司不但可以對抵押房屋承擔財產險,還可以承擔老年人的人身意外險。在業務成熟後,還可結合老年人的身體狀況,推出重疾等壽險品種。同時,可以充分發揮「蓄水池」的作用,通過精心設計產品,開展反向抵押貸款保證保險。即在貸款到期時,如房屋價值低於貸款本息,將由保險公司來賠付,這將大大減輕政府負擔,也可減少貸款銀行的風險。這種保險類似於香港按揭證券有限公司(HKMC)提供的擔保和美國聯邦政府對HECM產品的抵押擔保。

逆按揭所面臨的風險和問題

對於擁有房產的老年人來說,其面臨的尷尬正是擁有龐大資產的「窮人」,「逆按揭」業務可以將固定的不動產轉化為現金流,解決老年人退休後生活方面的資金顧慮。但是,正式施行起來,卻還面臨諸多風險和問題。

逆按揭的風險主要是針對銀行及政府和擔保仲介而言,包括:第一,抵押房產貶值或滅失風險,「逆按揭」業務的唯一抵押物是房產,而其價值有高有低,如果在樓市高峰期辦理「逆按揭」業務,其按揭額度必然較高,則萬一處置房產時,恰遇樓市低迷,房產貶值,很可能資不抵債,這時就需要政府、及擔保機構負擔一部分。第二,老年人長壽和信譽風險,大多數「逆按揭」業務往往只能在老年人死亡這一特定條件下,銀行才能出售房產歸還貸款,假若老年人比大多數人長壽,則銀行將承擔較大的風險,因為銀行逐月給付養老金的週期將延長,在利息滾存的情況下,「逆按揭」的貸款本息金額有可能會比抵押房產價值高。第三,資金長期佔用的機會成本風險,因為「逆按揭」業務佔用的資金時間較長,一般年限可達到十數年甚至數十年。在此期間,由於老年人無需還款,銀行無法即時收回資金佔用的利息,而是等房產出售後,按照個人消費貸款計息。因為利率是不確定因素,其上行或下行的趨勢都較難預測,且一般而言,個人消費貸款的利率低於資本市場的平均利率,因此,用將來的利率計算現在的資金佔用價值,顯然存在一定的風險。

房產擁有者所面臨的問題也為逆按揭的開展帶來影響:其一,老年人「養兒防老」等傳統觀念根深蒂固,中國是有著悠久長遠歷史文化的國家,在國人的思想中,一般都希望將置辦的房產留給子女後代。而「百善孝為先」的觀念也深入人心,一般都是由子女來贍養老人。因此,老年人退休後一般和子女共同生活,很少將房產出售。同時,「無債一身輕」的想法也不乏存在,老年人很少向銀行借款,只要日子過得去即可,對生活的品質要求並不高。

其二,遺產繼承和債務負擔問題。銀行拍賣房產後,如扣除貸款本息,還有剩餘資金,則由繼承人接收。如何公平公正分配,也是老年人費心思量的一件事。而如果售房款不足以抵扣銀行貸款本息,政府又缺乏完善的後續保障體系,需要子女負擔債務的話,則顯然有違老年人「儘量少給子女找麻煩」的初衷。

其三,房價被低估的顧慮。從控制風險角度出來,銀行對「逆按揭」房產進行評估後,一般按照不高於房價60%的比例發放「逆按揭」貸款,而對於勤儉節約的老年人來說,無疑是覺得房產被低估了,導致「虧了」。

澳門是否需要推廣逆按揭

根據聯合國的統計,65歲老人占總人口比重的7%,就進入老齡化社會。現在澳門長者比例已近一成,說明澳門已進入老齡化社會。隨著人口的老化,老齡化已成為澳門社會經濟發展的一大矛盾。伴隨著社會負擔加重,醫療資源不足,社會保障體系不健全,人口老齡化的矛盾將更加凸現,影響社會經濟的健康和可持續發展。雖然近年來,政府在不斷的加大投入,改善長者等弱勢群體的生活,但在經濟發展的同時,通脹加劇,消費水準提高,實際上長者的的生活水準並沒有得到根本性的提高。現時本澳的長者主要是靠兒孫供養,但隨澳門社會日漸西化,倫理關係的社會價值觀念亦有所改變,子女供養退休父母的傳統勢必日漸式微。不僅如此,如今普遍存在「啃老」的情況,老年人在支援子女就業、置業後,其生活很可能陷入捉襟見肘或者無以為繼的境地。所以,長者需要額外的收入以應付日常支出,保證晚年生活。

同時,值得注意的是,本澳經濟預期未來還將繼續維持穩定發展的態勢,樓市價格的飆升也是在預期之中。現時長者所持有的房產多是早前購入,當下的價值與以往早已不可同日而語,根本不可能存在低估導致「虧本」的情況。銀行未來的風險也不會太大。正是推行逆按揭的良好時機。尤其需要指出的是,逆按揭並不是完全需要長者搬離舊屋,符合「原居安老」的社會期望。對長者的生活圈影響並不大。若配套措施足夠,當可吸引不少老年人參與。

對社會而言,逆按揭的推行不僅可以改善長者晚年生活,減低政府和子女供養負擔。對整個房地產市場亦可產生積極影響,最大的一點就是,預期可以為市場不斷提供可供交易、流通的樓宇單位。而且由於長者購房較早,也多集中在舊區,對政府而言,若與銀行良好合作,不斷回購長者按揭之房產,將來無論是推動舊區重整,還是增加土地儲備都將更為順利。

當然,逆按揭的開展,在本澳也面對諸如前面所提到的風險和困難。目前亟需要政府的支援引導和人們觀念的轉變。