備受社會關注的“海一居”事件出現新的劇情，澳門終審法院近日依照新《土地法》的二十五年屆限的規定而裁定，澳門「海一居」收地案，保利達洋行司法上訴終審敗訴。澳門政府將收回有關土地，並計畫擬用作興建都市更新置換房，亦就是講原“海一居”將成為歷史或被放進歷史的垃圾筒中，對於原來“海一居”業主們的豪宅夢或發財夢就切底地打碎，在人人平等的法律面前，“海一居”業主們這次真是做了新《土地法》實施以來的“白老鼠”，他們購買“海一居”的錢用“打水漂”來形容也是適當不過，雖然購房的印花稅可退，但是購房款是否能退，仍是未知數。要“復活”“海一居”的土地，基本上已是不可能的事情。筆者擔心因“海一居”被判“死刑”的事件，政府的好心方案會變成壞事，甚至將會加劇社會內部矛盾，並對本澳城市發展的聲譽造成更大的影響，現階段最重要就是如何保障“海一居”業主的權益。

“海一居”地段依法收回後逾年，一直在司法程式擾攘。 澳門政府在1990年向保利達批出黑沙灣土地，澳門行政長官前年1月宣告批地過期失效。保利達提出上訴，澳門中級法院去年10月判保利達敗訴後，保利達上訴至終審法院。 澳門終審法院日前則裁定，黑沙灣“海一居”樓盤發展商保利達洋行，針對澳門行政長官前年宣告批地失效提出的上訴，終審敗訴。澳門政府將收回有關土地。法院指，臨時批地的25年期限屆滿後，行政長官如認為期間有土地利用條款未獲履行，應宣告批地失效，屬強制權力義務，不涉及違反《基本法》的情況。終審法院公佈指，澳門「海一居」收地案，保利達洋行司法上訴終審敗訴。「海一居」所處的黑沙灣填海區「P」地段的承批人保利達洋行，針對澳門行政長官2016年1月26日作出的宣告該地段臨時批給失效的批示向中級法院提起撤銷性司法上訴。中級法院透過2017年10月19日的合議庭裁判裁定司法上訴敗訴，維持了被上訴的行政行為。保利達不服，向終審法院提起司法裁判的上訴。終審法院對案件作出審理，對土地批給因期限屆滿而宣告失效的情況，應適用新《土地法》。租賃批給的期間須在批給合同中訂明，且不得超過25年。法律規定臨時批給不可續期。因此，25年的臨時批給期間屆滿後，行政長官如認為在臨時批給期間內事先訂定的利用條款未獲履行，則應宣告合同失效。另一方面，對都市性土地或具有都市利益的土地利用，須由承批人出示使用准照予以證實。有關利用獲證明後，批給即轉為確定。如果承批人未能提交房地產使用准照，行政長官將基於期間屆滿而宣告失效。綜合以上理由，終審法院裁定司法裁判的上訴敗訴，維持了被上訴的行政行為。

終審法院合議庭指出，對土地批給因期限屆滿而宣告失效的情況，應適用新《土地法》。當中租賃批給的期間須在批給合同中訂明，且不得超過廿五年。法律規定臨時批給不可續期。由此得出，廿五年的臨時批給期間屆滿後，行政長官如認為在臨時批給期間內事先訂定的利用條款未獲履行，則應宣告合同失效。

另一方面，對都市性土地或具有都市利益的土地利用，如果承批人未能提交房地產使用准照，行政長官將基於期間屆滿宣告失效，無需查明相關利用條款是否因不可歸責於承批人的原因而未獲履行，即無需查明承批人是否有過錯，或者行政當局是否有完全或部分過錯，又或者是否因意外情況或不可抗力而導致未進行土地的利用。同時，廿五年的土地臨時批給期，法律沒有任何規定允許行政當局中止或延長臨時批給的期間，即沒有任何規定允許行政長官在認為未進行土地利用的原因不可歸責於承批人的情況下，批准延長此期間或將其視為中止。對於保利達的上訴理由中，指出涉案“P”地段已獲得利用，實際興建了相關工業用設施，而有權限實體已發出使用准照，因此已實現了舊《土地法》所規定的最低限度的土地利用，嚴格來講，“P”地段的有償批給實質上已經為確定批給。合議庭則認為，該地段的批給最初是工業設施用途的批給，但十四年後，承批人捨棄了其工業企業的性質，申請將批給用途改為興建商業及住宅建築，有關申請於○六年獲批准，並針對新用途訂立了新的土地利用條款，因此已對土地進行最低限度利用的理由不成立。就新舊《土地法》問題，合議庭認為當中條文清晰，指出鑒於臨時批給的期限是廿五年，這是最長期限，但也是常用期限，立法者沒有考慮過土地在這個期限內仍未被利用的可能性。應注意，利用期限通常為十八個月至四十八個月，海一居項目中相關利用期限為九十六個月，十分少見。所以，不能說新舊《土地法》不清晰。新舊《土地法》很清晰，只是無法將行政當局或承批人不遵守相關期限和合同條件，或是城市規劃管理機關審批計劃的效率太低的情況預料在內。可見，“海一居”被判“死刑”，終審法院是澳門特區的最高法律審判機構，依照《土地法》的規定，“海一居”的土地被政府回收，這也成為鐵定的事實，這也是讓“海一居”原來三千多萬業主夢碎的最大問題，他們唯一就是尋求法律的保護，以爭取更大的合法利益。

終審法院已就“海一居”事件公佈最終判決，涉案土地已正式被政府收回，無法再興建。對於“海一居”業主的權益問題，社會也有不同的聲音。澳門大學法學院助理院長、立法議員邱庭彪日前則認為，海一居小業主最好與發展商達成庭外和解，取回有關費用及補償以作為購置現時土地上的房屋資金。倘協商不可行，可向法院提起訴訟。按照合約精神，現時發展商不能履行合約，海一居小業主最好與發展商達成庭外和解，取回全部給予發展商的金額、利息，或可以有補償，以作為購置現時土地上的房屋資金。假如協商不可行，海一居小業主可以向法院提起訴訟，起訴發展商，要求取回全部已給予發展商之金額、利息或其他賠償，甚至可要求雙倍賠償給予小業主。此方案要視乎法院的最後判決，要注意這個判決可能還需要等上幾年，最好方法仍是與發展商協商及和解。邱庭彪並認為政府提出是一個善意方式，去解決海一居樓花小業主的居住問題。因為海一居的個人小業主，可以以原來與發展商訂立的預約合同價值，再購置一個相同面積的單位。另外，有律師則認為，要於庭審證定保利達洋行是否“過錯不履行”才有答案，建議小業主不要先急於提起告訴，應先諮詢法律意見，甚或等待保利達洋行會否提供妥善安排。在預約雙方的買賣合同中，此屬於“確定不履行”的情況，法律上基本可以取回原有訂金。然而，小業主欲取雙倍訂金時，則在要視乎雙方的過錯責任，有否盡最大努力履行合同，若視為“不可抗力”的原因使然，該合同宣告取消；倘視為“過錯不履行”，小業主才可以獲雙倍訂金。現階段可以從上述兩個法律角度處理問題，但結果仍屬未知數，要透過庭審舉證和法庭宣判才可證定保利達洋行是否“過錯不履行”。建議小業主暫不宜透過訴訟解決事件，應先諮詢法律意見，甚或等待保利達洋行近日會否提供妥善安排。在現行破產程式中，先要瞭解雙方債務、欠債方的資產關係，一般會召集所有人債主，再平均分配欠債方的資產，小業主未必一毫子都無得賠。新《土地法》中，政府可以收回超過租賃批給的土地，要如何運用土地全是政府的政治決定和自由裁量權，完全合乎法律規定。

對於終審法院就“海一居”土地的判決，特區政府則強調政府執行終審法院的判決收回相關土地。保利達洋行有限公司與“海一居”樓花購買者之間存在樓花預約買賣合約，是民事合同的雙方當事人，特區政府希望有關各方依循法律途徑解決所出現的爭議。此外，特區政府重申，在“海一居”事件中，特區政府與樓花購買者之間沒有債權債務關係，亦不存在補償或賠償的責任問題。行政法務司司長辦公室日前發出新聞訊指：自特區政府對“海一居”問題提出解決建議方案以來，社會上出現不同的意見，特區政府重申是以善意原則，按照之前的承諾，提出解決樓花購買者上樓、改善居住環境問題的建議方案。政府在制訂建議方案時，需要綜合考慮社會的利益、樓花預約買賣合同的性質以及將來向樓花購買者出售的房屋屬於公共房屋性質等多種因素。同時，由於“海一居”問題並非公共利益事件，政府不能根據《土地法》有關公共利益的條文而豁免公開競投，現行的法律亦沒有足夠的法律基礎容許政府在特定地點興建房屋以特定的價格售賣予特定的人士。當局日前也解釋指，保利達洋行有限公司與“海一居”樓花購買者都是民事合同的雙方當事人，隨著土地的收回，該等合同將無法履行。如果樓花購買者不能與保利達洋行有限公司達成賠償協議，則需循司法途徑解決雙方的合同糾紛。特區政府將會退回已徵收的印花稅，亦會依法提供法律援助。特區政府建議把土地興建為都市更新的置換房（或稱中轉房），並在置換房中撥出一部分單位，讓“海一居”樓花購買者購買。基於是助他們上樓或改善居住環境，因此需設定基本條件：一、購買置換房的只能是原來樓花預約購買者中的自然人；二、不論其原來購買的單位數量，每名購買者（夫妻視為一名購買者），只可購入一個單位；如果多人聯名購入的，可購買的單位數不多於原購入樓花的單位數目；購買的價格與在物業登記局登記的樓花預約買賣合同中的訂定的樓宇呎價相同，面積相近。提出的解決方案是政府的建議，置換房制度需要經過公眾諮詢及通過立法方可實施。政府計劃在第三季開展公眾諮詢，屆時會向公眾提供更詳細的資料，並爭取今屆政府任期內向立法會提交法案，預計規劃及建樓需時，相信工務部門會盡力做。

對於政府提出解決“海一居”方案，有建築師業界則表示，目前特區政府是依法收回“海一居”地段，既然終審法院亦作出最終裁決，政府的善意解決方案相對合適。“海一居”土地由特區政府收回作為特區土地資源的一部分，按照政府提出的善意處理方案，當局亦關注已購買海一居單位的小業主居住問題。事實上，政府收回的地段並非再轉售其他發展商，而是用作都市更新過程中的“暫住房”計劃，以及部分撥作“海一居”小業主購買之用，認為政府的善意解決方案相對合適。當局在“都市更新”中提出的“暫住房”計劃，最初是在現有公共房屋資源中部分作為“暫住房”；但公共房屋供應有限，再將部分公屋撥作暫住房似乎並不可行，增加原“海一居”地段後，日後對本澳進行的舊樓重建提供有利條件。由於“海一居”經已完成部分樁基礎工程，相信日後興建的住宅面積及座數與“海一居”不會相差太遠；更重要是解決小業主的居住面積所需，但由於處理合同及銀行按揭需時，相信要經過一定時間，小業主有心理準備。政府決定收回“海一居”土地發展都市更新的置換房。有議員促政府公佈更具體方案及發展規劃，協助業主向發展商追討樓款。發展商亦要履行社會責任。何潤生日前表示，行政長官約兩年前提出撥地建暫住房，以開展都市更新工作，方案加入都市更新元素，並解決購買“海一居”樓花人士的居住問題，平衡社會利益，釋出善意維護小業主權益，不失為解決辦法之一。但官方公佈的資訊有限，社會對置換房實際操作等有不少疑問，政府須盡快向公衆交代具體方案，務求盡快尋求社會共識。他促請工務部門“特事特辦”，加緊規劃設計有關地段，盡快落實施工時間。至於樓花購買者追討賠償問題，冀發展商履行企業責任。政府應密切留意發展商的資金動向，若發展商不願退款，政府須盡力協助小業主向發展商追討樓款。施家倫指出，不少“海一居”業主對政府方案有疑慮，他們認為用私樓價格買“公屋”不合理，希望政府解釋清楚置換房性質、與一般公屋的區別，以及將來的發展方案。他們並擔憂保利達會否退款，若子公司保利達洋行申請破產，則要打官司追討樓款，政府會否提供協助？他希望政府加強與小業主溝通，保利達應當擔起應有的法律責任和企業責任，盡快推出善後方案。

對於政府將用作置換房計劃，曾經購買“海一居”單位的業主，每人最多可購買一個單位，且需按原合同呎價及面積購買的處理方案，也在網絡上被形容為“私樓價格、公屋享受”。眾多小業主對方案感到不滿。有業主指出，發展商保利達向買家發短訊，指現與律師團隊研究判詞的論據和影響、對業主和該公司產生的不公平及不公義的損害，對於如何保障業主和發展商權益的行動，稍後將公佈下一步之應對措施。強調會對涉事業主依合約和依法履行應負的責任。他們希望政府先協助業主追討保利達賠償後，下一步再討論置換房；又認為政府提出“海一居已經不存在”的言論不負責任，沒有顧及小業主感受。有小業主認為，政府提出需要用原合同呎價購買置換房，並無切身處地為他們設想，當時七百萬購買的物業，現時以同價再購買一個公屋單位，因不清楚物業建設質量，價值是否合理；其次就是未必有足夠資金再用原價購買置換房，認為應該因應現時經屋價格作參考。亦有業主擔憂，等候海一居已經多時，現已屆中年，再向銀行貸款購買新的單位都存在壓力；畢竟銀行對申請人有年齡規範，一般要在六十五歲前供滿物業，短時間內若要償還所有房貸，擔憂壓力太大。“海一居”業主代表則希望行政長官盡快與業主聯合會代表及原開發商保利達重啟三方會議，商討更好的解決方案，予原業主可以按照稅單及物業登記的圖則收樓，妥善解決問題。議員鄭安庭則認為政府方案未充分保障小業主權益。提及終院裁決顯示，土地屆滿廿五年就要收地，不重視土地未如期發展的歸責問題。鄭安庭主張修改“土地法”，增加歸責條款，由政府或法院裁定逾期未發展土地的歸責問題，並決定可否延長利用期。他認為“土地法”條文有瑕疵，對於未完成發展又能歸責政府的土地未訂出過渡條文，如部分土地因政府拖延發街線圖、工程准照及分區規劃，土地承批人無法建設就被收地，責不在發展商。他建議修訂“土地法”，增加歸責條款，由政府或法院裁定逾期未發展土地的歸責問題，並決定可否延長利用期。對於遲遲未入則、故意不建設、長期拖欠交溢價金的閒置地則應收地。政府是社會管理者，要有智慧及能力。

因此，就“海一居”土地的問題，當局依法收回土地，雖然講這並不有違於《土地法》的立法精神，但是對於“海一居”業主權益的問題，依業主近日頻繁的向社會公佈資訊指，當局與“海一居”業主之間的溝通存不足，從而引起社會更大反映與影響。解鈴仍需系鈴人，儘管當局用盡最大努力用善意的解決方案保障小業主利益，但是並沒有清晰指導或有指定的專責部門跟進“海一居”被“死刑”的後續工作，這就是想不周到的“敗筆”。不可否認的事實，就是“海一居”業主的確是用血汗錢供的樓已是“打水漂”。要“復活”“海一居”的土地，基本上是不可能的事情。為了保障業主們的權益及減少社會的矛盾，當局現階段應儘快成立專責工作組，為減輕小業主舉證責任，厘清發展商延誤的責任歸屬，為小業主提供法律的保障，按合同所載機制賠償或按《民法典》有關預約買賣合同的規定，向發展商收取雙倍訂金作為賠償，以對小業的損失減至最少，若發展商用拖而不理的方式處理事件，業主將會是哭而不淚，當局應嚴格遵循和堅守行政合法性原則下，擬定對“海一居”個案的妥善處理方案。