「大概從去年10月開始，有一些出險企業主動找到我們，手上拿著待售清單。」
　　馮文（化名）是一家總部在上海的房企中層，他透露，在接觸過超過5家出險房企約幾十個項目後，只有一個項目進入了盡調階段。
　　「一直沒找到合適的標的，要麽利潤太低甚至虧本，要麽（對方）價格不鬆口。」馮文說。
　　2021年底，監管層明確鼓勵銀行開展並購貸款業務，重點支持優質房企兼並收購出險和困難的大型房地産企業優質項目。據《鳳凰周刊》不完全統計，其間房地産行以投向出險企業的資金已達2000億元。
　　加之承債式收購相關出險企業項目的並購貸款不再計入「三條紅綫」相關指標，市場曾預期並購市場將會掀起大風浪。
　　但這樣的預期並未落地。
　　多家收購方的房企遇到了相似的情况，
　　《鳳凰周刊》採訪了多位房企內部員工，他們稱在與衆多出險企業接觸的過程中，對方或是有所保留，只出售資質差的存貨，或是交易價格沒有太多退讓，實際落地的收購案寥寥
　　3月以來密集召開的房企年度業績會上，重點房企提及收並購時所表達的謹慎態度，也佐證了目前收並購市場「雷聲大雨點小」的現狀，房企互救或許只是看起來很美的故事。
　　天然的矛盾
　　去年下半年，融創曾主動與馮文所在的房企聯繫，並整理了一份出貨清單。
　　「清單上的項目顯然誠意不足。」馮文說，「融創拿出了廣州文旅大盤，廣州的項目基本沒有可售的貨值了，其他城市項目又多是問題項目。」
　　他還介紹，曾經的華南標杆房企也在爲「陵水XX灣」的某些地塊尋找買家，「XX灣只給我們拿出了一個自持的物業和兩塊不看海的地，實在談不成。」
　　一家TOP20房企的投資部門高層對《鳳凰周刊》稱，現在市面上擬轉讓的基本上都是差的項目，大部分進不了盡調階段，因爲對價分歧太大。「爆雷企業好項目、利潤率高的項目都不賣，留著自己開發。賣的都是利潤率低的，甚至是虧損的項目。此外，項目很多都是比較郊區的，或者含有商辦的，這類資産在市場下行後盈利和周轉更差了。」他說。
　　去年10月，一家龍頭房企深圳公司的城市更新部門人員曾接觸過爆雷前四處尋找接盤方的佳兆業，他對《鳳凰周刊》透露，佳兆業到最後也沒拿出壓箱底的優質資産。「都是一些拆遷後期的項目，比如寶安區河東項目，可能當時還沒到山窮水盡的時候。」
　　同樣接觸過佳兆業的一家深圳國企開發商人士回憶，當時看了十幾個項目，都不是很好。他們認爲最好的蛇口東角頭項目，並沒有在清單裏。
　　但最終導致雙方沒談成的主要原因是，對項目的預期售價預判不同。「他們對未來售價期望值太高，我們比較保守。近兩年市場的變化，很多項目算不過賬了。」該人士稱。
　　就算是一些出險房企拿出了資質較好的項目，價格也是談判的老大難問題。市場不好，出險房企又普遍沒有折價的誠意。
　　「爆雷房企的項目，對價溝通還是比較難以達成共識的。因爲市場下行了，去年拍的這些地不怎麽賺錢，如果要成交要打比較大的折扣。但他們當時杠杆都加得足，如果打折，基本上就是本金全虧掉，那索性還不如不賣，躺平算了。」一位TOP20房企高層坦言。
　　一位收購方的代表半真半假地調侃：「虧本的項目，他們竟然還要錢。」
　　中信證券在最新的研究報告中認爲這輪收並購有著天然的矛盾：「收購方多爲國企，自身風險偏好較低，即使有意願收購出險企業項目，也會因潜在風險而折價較多，造成並購各方在資産價格上的較大分歧。」
　　暗藏的變數
　　據《鳳凰周刊》不完全統計，截至2022年4月1日，華潤置地、大悅城控股、碧桂園等12家房企從銀行處已拿到總額1880億元的並購貸額度。招商蛇口、東方資管、長城資管、興業銀行、浦發銀行拿到了總額380億的並購貸額度，兩項相加已超2000億元。
　　2000億元大概是什麽程度的購買力？
　　已出現債務違約的中國恒大、融創中國、富力地産、陽光城、佳兆業集團、花樣年控股、禹洲集團、祥生控股、新力控股、中國奧園、世茂集團目前市值全部加起來，剛剛過1000億港元。
　　事實上，明面上看起來如此大的購買力，存在很多變數。
　　「銀行的貸款一般不是一次性放出來的，戰略的意義就是我們重視、我們支持、我們表態，但是具體執行的時候，要想從我這裏拿錢去花，我是設置了條件的，而且隨時會根據你的風險和信譽狀况變化做調整。」招商銀行總行的一名員工說。截至目前，招商銀行已向華潤置地、碧桂園、美的置業等房企授予並購貸額度。
　　在剛剛結束的房企2021年度業績會上，萬科、華潤、招商蛇口等多家房企管理層紛紛表示，收並購的好時候已經到了，但又都强調還需等待詳細的盡調。
　　「政府對央國企參與收並購確實表示了非常積極的態度，同時數百億的並購貸額度確實爲公司收並購創造了條件。」3月31日的華潤置地2021年度業績會上，其首席戰略官謝驥說。
　　但他同時稱：「收並購的情况比較複雜，從回報角度來看，其實要把收並購的項目和公開市場的項目單獨來看，作出幾方面的權衡，本著市場化的原則，同時兼顧風險。」
　　萬科管理層的表態更爲隱晦，其董事會主席郁亮稱：「使用並購貸款把握兩個原則，第一不給行業添麻煩，第二確保我們自己的安全。」
　　招商蛇口管理層則在業績會上直指收並購的難度。「並購項目比傳統拿地複雜很多，現在有些項目外面看起來很好，但是盡調之後發現問題特別多，所以還是比較謹慎地推進。」招商蛇口總經理蔣鐵峰說。
　　收並購的真相
　　房企們的小心翼翼，隨處可見。
　　截至目前，華潤置地僅旗下物業公司推進了兩項大的股權收購；華僑城則把資金投向過去未完成的項目；招商蛇口將部分募集資金投向上海地産的舊改項目。不久前招商蛇口剛剛跟佳兆業達成的戰略合作，也拉來了長城資管做資金方。
　　更多的收購，僅停留在優質房企一方啓動對單個項目的收購，目的是爲了防止合作項目爛尾，坊間稱此爲：被逼無奈。
　　4月1日，融創將其在廣州創行房地産開發有限公司50%’的股權轉讓給了廣州廣電房地産開發集團股份有限公司，廣州廣電由此100%持有廣州創行。廣州廣電爲金地商置子公司，而廣州創行正開發廣州市增城區新新公路西住宅小區項目，項目名稱爲廣州融創金地商置禦潮府。
　　一年前，融創在廣州首批集中供地中競得該地塊，如今合作方金地商置接了盤。
　　這樣的模式被多家房企採用，以合作著稱的旭輝在業績會上透露，個別與出險企業合作的項目正積極溝通合作方，不排除未來採用並購形式化解項目風險。
　　今年3月初，興業銀行落地福州萬科並購貸款近30億元。按照官方說法是，支持福州萬科通過股權收購、整體操盤的方式補充在建項目資金。但有業內人士表示，福建萬科有大批合作項目處在爛尾的邊緣，此舉或是在倒逼萬科出錢收購。
　　「在去年年底，行業內基本就有共識了，除了合資公司項目中的股權收購，純粹的收並購很難談。」上述TOP20房企高層說。
　　「雖然並購債務融資工具政策落地改善了部分房企的融資環境，但並不會如市場所期望的那樣直接利好出險企業，甚至出現國企收購民企以降低風險的景象。對于民企而言，本輪房企並購潮過後，存活下來的或爲兩種類型的民企，一類爲龍頭民企，另一類爲前期未激進擴表、有資産且具備一定現金流能力的小型房企。」中信證券稱。
（楊依依／文）