氹仔北區都市化整治規劃修訂旨在破解該區長期以來的發展滯後問題，通過重新規劃二十二點三公頃土地，構建配套完善的綠色居住社區，完善交通路網、市政設施與公共服務，並保護區內文物古跡，最終提升居民生活品質、延伸都市活力，預計可容納約二萬人口聚居。然而，這一兼具民生與發展意義的規劃，可能會面臨著「砂紙契」這一歷史遺留問題的嚴重掣肘，成為阻礙規劃落地實施、影響規劃成效的重大障礙。
  所謂「砂紙契」，是源於中國清朝時期的一種土地契約憑證，因使用一種防潮耐存的「紗紙」書寫而得名。在澳門，它主要分為兩種：一種是「紅契」，由清朝香山縣政府發出，蓋有官方紅印；另一種是「私人契」民間私人買賣土地的契據，由有社會地位的人士見證，但無官方印信。在葡國管治澳門，特別是先後於一八五一年及一八六四年占領氹仔、路環之後，成為清政府或民間交易使用的土地契約。這些土地的業權在民間代代相傳，但缺乏官方認可的法律文件，從而形成了歷史遺留問題。
  一九八零年前澳葡政府制訂《土地法》時，在第二百條專門提及「砂紙契」，該條規定「在總督於適當時間提交法律提案後，立法會將對載於通常稱為『砂紙契』文件的交易所涉及的地段，訂定法律制度」。雖然法律預留了解決空間，但直至一九九九年十二月二十日中國政府恢復對澳門行使主權之前，前澳葡政府始終未履行承諾提交具體提案，導致問題被擱置。而在一九八七年簽署《中葡聯合聲明》後，成立了中葡聯合聯絡小組及中葡土地小組，後者專門負責處理過渡期內的土地契約及相關事宜。中葡土地小組曾對「砂紙契」進行研究，但當時決定留交澳門特區政府處理。離島居民曾透過傳媒及拜訪澳門新華社（澳門中聯辦的前身），要求澄清法律地位。
  《澳門基本法》第七條規定，澳門境內的土地除在特區成立前已依法確認的私有土地外，均屬於國家所有。因而在一九九三年三月全國人大通過《澳門基本法》後，有部分「頭腦敏感」的紳士，搶在一九九九年十二月二十日《澳門基本法》正式生效實施前，在登記局（今稱物業登記局）作物業登記，轉為「西契」，亦即是其土地的私有業權已經通過當時的法律程式得到了「依法確認」。而未轉為「西契」的「砂紙契」，並未為《澳門基本法》及《新土地法》所承認。
  正因為如此，澳門終審法院於二零二二年六月二十三日對卓家村「砂紙契」案作出終局裁判，裁定駁回原告提出的確認土地所有權請求成立，判令眾被告在六個月內向原告返還涉案土地，同時駁回了損害賠償請求。此案涉及氹仔卓家村TN6地段的土地權屬爭議。儘管有住戶曾以所謂「砂紙契」主張權利，但根據《澳門基本法》第七條規定，除回歸前已依法確認地權的私有土地外，澳門特區境內土地屬國家所有。由於該「砂紙契」未在回歸前依法確認，不具備法律效力，相關土地仍屬國有。法院依法執行司法交付程式，完成土地收回，發展商在司法警察局、治安警察局、地圖繪製暨地籍局、房屋局、社會工作局、市政署及消防局等部門現場提供協助下，進場清拆佔地結構物，標誌著這一長期土地糾紛的最終解決。
  其實，卓家村的「砂紙契」，除了是不符基本法第七條的規定之外，還存在著重大的歷史疑點。一九八三年，前澳葡政府批出氹仔的一副土地，供澳門電訊公司興建總部大樓。該幅位於氹仔史伯泰馬路側的低地，面積約二萬平方米，周界七百多米，共分爲六部份，其中有三部份種有農作物，另三部份則荒置。聲稱擁有該土地所有權的卓家村的卓英、卓昌、卓永生及卓儀等，出示了據說是在前淸咸豐十年（公元一八六零年）六月香山縣衙發給他們的「砂紙契」，並手持請願信及「砂紙契」的影印本，前往前澳督府請願，並召開記者招待會大吐苦水，還聲稱他們將携同「砂紙契」返回內地，要求有關方面協助，必要時向北京國務院進行投訴。澳督高斯達在諮詢會上宣布，該發展地段是位於由澳門政府塡海所得的土地上，是屬於政府所有的官地。「砂紙契」持有者所擁有之土地，是非法佔用的，並未經過登記，必須予以無償收回作發展用途（後來海島市政廳發給十三萬二千六百五十七元一角的靑苗費作補償）。
  而就在卓英等人東奔西跑的同時，前澳葡政府計劃設備曁建設司署透過新聞處發出一份文字材料和兩幅二十世紀初的水文圖，指出該地段在二十世紀初仍是分隔大、小氹仔兩個孤島（即現今的大小譚山）的海灘，約在六十年前（即一九二零年）才由政府塡海造地，將兩島連成一個氹仔島。故此根本不可能存在一百二十年前（即一八六零年）該處便有土地並由前淸政府發出「砂紙契」之事。這一招果然是「殺手鐧」，卓英等人噤若寒蟬，停止奔走近月。後來有人獻計：何不設法獲得也擁有氹仔、路環島「砂紙契」的知名人士，特别是華人領袖何賢的支持？於是，他們又發出一份《致社會各界人士的公開信》，分發給各報館及有關知名人士，還結隊前往中華總商會要求謁見何賢。中總的辦事人員反應很冷淡，表示何賢公務很忙（事實上何賢當日出席澳門立法會議，翌日便赴北京出席六屆人大首次會議），無時間處理這些事情，請把公開信交下，日後再轉呈。而其他社會各界人士對此事的反應，亦基本上是冷漠的。這一件事，被一些人稱爲打不贏的「土地戰爭」。
  因此，卓家村村民所持有的「砂紙契」，有部分很可能是偽造的，因為在香山縣衙向他們「發給砂紙契」之時，該處地段還是汪洋大海，尚未進行填海工程。
  氹北區整治規劃的關鍵前提是明確土地業權、推動土地集約利用，鼓勵私有土地積極參與社區發展，從而破解該區長期以來土地無法獨立發展、閒置浪費的困境。但特區政府不承認「砂紙契」土地的業權合法性，持有人難以通過合法途徑參與規劃開發，將會導致大量處於規劃範圍內的「砂紙契」土地難以納入統一規劃體系，形成規劃中的「盲點」與「堵點」，氹北區的道路網鋪設、管網建設、公共房屋與綠化空間規劃等，都可能因「砂紙契」土地的權屬爭議而無法順利推進。
  在《澳門基本法》和終審法院判決的框架下，「砂紙契」問題在法律層面已基本被「蓋棺定論」，而且卓家村民所持有的「砂紙契」，部分可能還有涉嫌「偽造」的問題。但氹北區必須進行整治，當政府執行清拆或執法行動時，村民會感到自身權益「被剝奪」，容易引發不滿和衝突。因此，政府應當採取積極而又審慎的態度，在堅持法治原則（不承認「砂紙契」）的前提下，通過個案協商等方式處理相關社會問題，但不會動搖其國有土地的根本屬性。通過行政協商，予以特惠安置或補償，這是目前最務實和核心的途徑。雖然法律上不承認「砂紙契」的私有產權，但政府在處理歷史遺留問題時，往往保有行政裁量權，可以考慮非法律因素。其中安置方案是由政府提供公屋（社會房屋或經濟房屋）的優先安置，確保村民「有瓦遮頭」，而「搬遷津貼」則是給予一筆足以覆蓋搬遷、裝修及過渡期生活成本的津貼。如果村民在村內經營小生意，還適宜就搬遷導致的經營中斷或損失提供適當的補償。這個過程需要極大的耐心和智慧，也需要專業法律人士和社區工作者的持續支持。