博言

繼本澳特區政府早前推出的“劉十招”後，最近再推“新八招”遏樓價，幾呼再讓居民看到了希望及信心，但是從整個政策來分析，沒必能讓實施者可以打如意算盤，能夠真正將樓市的價格控制得到或將真正可以操控、調節得到本澳的樓市，其中的實效性及可操作性或可行性，相信還需要時間去檢驗及實施。筆者也希望政府此次的房屋政策不能讓居民有種通俗之言“希望越大失望就越大”的感慨。或許在短時間是可以將購買私人樓宇的宗數降低，但是對於居民期望的整體樓市價格，就現時的實際樓市環境及需求來看，相信所起到的作用應該不會很大，相關的政策還是處於溫和派的水平，還有待提升及加碼“辣招”調控樓市。

眾所周知的問題就是，本澳的樓市與附近地區一樣都是，價格飆升得遠遠脫離一般收入居民的購買能力，就本澳的房屋問題，居民一直都是唉聲歎氣，高企不落的樓價，就連中產階層都難以承受到得或供得起，居民沒不將期望放在特區政府那裏。但是在近兩年來無論是暫停了置業移民或啟動萬九公屋及是後萬九的房屋政策，以及早前的“劉十招”等房屋政策都是無濟於事，樓價仍然都是不斷飆升，更甚至的是現在整體房樓租都是較兩年高出一倍之多，居民就算沒錢買樓居民住，若想租個單元居住的話。其中的成本亦是驚心的，若在北區通常兩房一廳都需要超過五千元一個月，可以講已經占了一般家庭收益的絕對性的一部份。亦可以講用居民一句通俗的話來講，在澳門食得起，但是住不起，實在真得是貴得離普，工資中位數現時只有一萬二千元左右，可是僅僅需要租屋的居民就占了一半，私人樓宇已達到七萬元一平方米，這樣的價格是一般居民難以接受的水準。若要居民能居者有其屋，必需政府在政策上的支持及推出相應有效的房屋政策，不能只照顧房地產商人的利益，更需要是關於及重視市民的利益，做到真正是以人為本。

是次特區政府所推出的“新八招”遏樓價的招數，雖然講其中的主調增加外地人、公司的炒賣成本，主要招數包括收緊住宅按揭成數，外地人成數最少低澳門人百分之十，措施即時生效，並建議特別印花稅由住宅擴至商舖、寫字樓、車位；外地人、公司購買住宅單位時，再徵收一成額外印花稅，其他措施尚有增加供應、優化市場運作等。但是，是次政府當局的“新八招”措施一公佈之後，就引起社會各界的關注，很多地產業界、居民評價“新八招”屬於一般，並指出該措施仍然未夠辣，僅屬溫和派的措施。並且有立法議員公佈指出及批評政府未有全盤的房屋政策、公屋政策考量及規劃，經屋定位不明，起不到調節市場作用，而且指出是次的“新八招”屬於未見任何限購措施，公屋開隊又冇時間表，社會心中無數，看不到房屋規劃，亦認為當局遏抑樓價決心未夠，冀早日出臺真正有效的“真招”。或許這就是智者見智，仁者見仁，但仍然需要時間的檢證。

其實，我們都知道“新八招”最惹人關注、能有即時實效的是需求管理，即樓按成數控制及特印稅。現樓樓按成數方面，小組增加了樓按成數的級數，澳門居民樓按上限基本冇變，購買三百三十萬元以下單位時，最高按揭保持九成，外地人七成；樓價三百三十萬至六百萬元，澳門居民最高七成，外地人最高六成；樓價六百萬至八百萬元，澳門居民最高六成，外地人最高五成；樓價八百萬元以上，澳門居民最高五成，外地人最高四成。樓花方面，六百萬元以上澳門居民最高按揭七成，外地人最高五成。六百萬至八百萬元，澳門居民最高按六成，外地人最高五成。八百萬元以上，澳門居民最高按五成，外地人最高四成。

而特區政府“促進房地產市場可持續發展工作小組”則認為，“指近月世界各主要經濟體紛紛採取進一步的貨幣寬鬆政策，增加流動性並維持超低利率，提升了通脹預期，房地產市場可能因過度投機而持續過熱，將從樓宇按揭、稅務、樓花銷售手法及增加供應四個重點方向入手，從需求管理、增加供應及完善市場運作三個層面制訂新一輪措施。在特別印花稅方面，“新八招”建議適用範圍由現時的住宅，擴展至商舖、寫字樓及車位，工廈除外。另增針對外地人、公司購買住宅單位，除按現行稅率繳交物業轉移印花稅外，再徵收額外印花稅一成。建議有“豁免”規定，如單位由澳門居民及屬非澳門居民的配偶、直系血親或直系姻親共同購買，可獲豁免額外印花稅。小組還建議扣減房屋稅（現上限三千五百元）措施只適用於澳門居民，如屬共同擁有住宅物業情況，只要其一擁有者為澳門居民，亦可獲扣減。當局還表示，特印稅、額印稅、房屋稅扣減須由法律規範，相關草案已擬定，將向立法會爭取以緊急程序審議、通過。作為主管房地產的工務司長劉仕堯日前稱，外地人炒賣澳門樓情況不多，惟“新八招”卻以打擊外人為主，似落錯藥，其作用備受質疑。新招主要針對美國QE3及歐、日等地相關政策，旨在未來，防患未然。運輸工務司司長辦公室主任表示，各國加碼印銀紙，澳門發展前景較好，不排除“熱錢”湧入，為減少外來資金影響，故引入額印稅，同時防止外地資金藉在澳開公司買單位，否則額印稅效果將大打折扣。新、舊措施旨在促進房地產市場穩健發展，遏抑過度需求，加強澳門金融體系的穩定性、能力，應對未來可能出現的波動。樓價只是其一考慮，政府尚要顧及其他方面。影響樓價因素甚多，政府沒有“水晶球”，難以評估措施成效、樓價升跌。澳門現無條件實施租金管制，強推或適得其反，香港早棄而不用；不認同增加了的炒賣成本會轉移到樓價上，居民上樓更難。政府“新八招”的前七招著重樓市供求關係，最後一招“與業界研究訂定樓花銷售指引”，則從完善市場運作機制入手，運輸工務司司長辦公室主任認為，有關措施助業界加強自律，亦讓消費者獲得更多資訊及保障，為未來有需要立法規管鋪路。“新八招”還建議特別印花稅適用範圍擴展到商舖、辦公室及車位；公司及非本澳居民購買住宅單位時，要再交一成額外印花稅。有居民就認同新措施對炒樓者能起阻嚇作用，但徵收的稅率太少，希望加大稅率，更要實施“限購令”。例如，現時本澳的車位不足，不少車主有車冇位泊，特別印花稅適用範圍擴大對車主尤為有利。現時住宅單位被炒至天價，小市民　　買樓難上加難，但額外印花稅只徵百分之十實在太少，應加大至百分之五十，增強阻嚇力。很都居民都是希望政府往後再推更多利民措施，如實施“限購令”，防止有人掃貨炒賣。只要炒樓者無利可圖，將可遏止炒風。

其實，在政府公佈“新八招”調控樓市措施之後，社會各界及至網上討論區均熱烈討論新措施後的樓市走勢。有地產中介表示，八百萬以上的貴價樓儘管收緊樓按，業主亦不擔心欠缺承接力，未收到主動減價的個案。現時樓價高企，有能力置業的用家，一般是有家人協助提供首期，往往是樓價的三至四成，其餘再申請銀行樓按。另一批則是換樓客，細屋換大屋，普遍支付四成首期，甚至五成首期也不成問題，向銀行申請五成樓按普遍獲批，這兩批用家料不受影響。一點一滴存夠首期的用家所佔比例不算高，但新措施無疑令這批辛苦存錢的用家或被逼推遲置業計劃。儘管八百萬以上的貴價樓，銀行祇借五成樓按，或影響市場承接力，但昨日未有業主主動減價的電話，相信要週一、週二市場完全消化“新八招”訊息後，再作打算。現時市況炒風濃厚，估計業主不會減價，不加價已算好。也有物業顧問擔心，細價樓會進一步被炒高，間接剝奪用家的“上車”選擇，用家置業更無期，新措施或再“好心做壞事”。

另有中介人指，措施雖然針對外地買家買入住宅加收10%印花稅，但成效不大，首先是外地所佔比例不多，第二是外地買家資金雄厚，第三是有相當部分內地買家屬於早年的置業移民，實際是外地人，但名義是澳門居民，可避開10%徵稅，繼續在澳門置業、投資。總括而言，新措施對樓市打擊力度不足，最多是緩和樓價升幅，避免升勢加劇，長遠難扭轉樓價升勢。有準備買樓的用家，因擔心銀行借不到預期金額，如意算盤“打唔響”，觀望銀行做法才作打算。同時，特別印花稅徵對象擴至舖位、寫字樓及車位，有地產業者表示，措施對穩定樓價實際作用卻不大，反擔心放盤量更少，刺激本地商舖業主“封盤”反價，價格只會“有升冇跌”。購買商舖的買家一般都有充裕資金，措施收緊樓按作用不大；非本地居民需額外繳交10%的印花稅，增加外地人投資成本，對居民影響不大。政府是次再出招穩定樓價只能說是緩和氣氛，實際作用不大。現時商舖租金回報理想，擔心措施反刺激市場進一步減少盤源，刺激商舖業主“封盤”反價，價格“有升冇跌”。再者，商舖貨源向來較缺，且銀行估價不足，令估價和成交價的差價較大。但由於商舖買家資金充裕，相信措施對本地買家影響不大。日前政府出招把特別印花稅徵稅對象擴至舖位，前車可鑑，新措施實施時買家會觀望，但按居民購買力和熱錢情況，屆時商舖價格仍有“爆發力”。目前舖位價格高企，加上銀行估值一般低於五成，相信會令短線炒家卻步，轉向持續觀望。

“新八招”措施，消息一經公佈，即引起坊間市民的普遍討論。立法議員梁安琪認為，新措施對外地人士炒樓行為打擊力度不足，亦未能真正協助本澳市民置業，促請當局在遏抑樓市過熱的同時，推出更多協助居民置業的相關政策。梁安琪認為，普遍市民存在置業難問題，一方面由於政府對外地資金炒賣行為的抑制力度不足；另一方面則是政府缺乏對市民置業政策的支持。是次所推出的“新八招”明顯只偏向限制樓宇炒賣行為，對於協助本地市民特別是超出申請公屋標準的收入家庭買樓作用不大。對外地人士實施買樓再徵收一成額外印花稅措施，對於遏制擁有大量熱錢外地炒家的炒樓行為更是隔靴搔癢。對此，梁安琪指出，當局應以打擊外來資金炒樓及協助本地居民置業這兩大目標來制訂相關措施；應研究推出如限購令等能立竿見影達致遏制樓市炒賣的政策，同時推出更多對本地居民置業有幫助的優惠政策，如對本地首次置業的居民在樓宇按揭方面放寬限制，當其第二次置業時再按目前提出的新措施內容執行，以真正協助首次置業居民上樓。梁安琪認為“新八招”在公屋政策上的新措施不多，只是提出加快推進萬九公屋計