陳觀生

最近，樓市問題再受社會關注，一方面是內地各城市的“國五條”落實細則令人產生與本澳對比之感；另一方面本澳出現豪宅樓花量價齊升的現象，加上事隔八年經屋重開申請，雖祇可申請一廳一房單位，但反應仍踴躍。有學者指出，目前本澳樓市已劃分投資與自用市場，特別是豪宅市場已非本地用家可購買，唯有轉向經屋。筆者認為，本澳樓市的分化反而有利當局調控，可根據情況區別對待，如一方面繼續以行政手段保障本地用家自用市場，另一方面以稅率等市場手段來控制房地產投資市場。

本澳樓市現詭異現象

2012年《澳門藍皮書》指出，房地產市場方面，澳門在2010年快速反彈，2011年上半年的升幅更是驚人，不少中產階層無法負擔不斷上升的樓價，令澳門房地產面臨較大的資產泡沫壓力。為了改善澳門居民居住情況、維護金融市場和房地產的持續發展，特區政府針對影響房地產市場的因素，重點從調整供給、需求和規範市場運作機制三方面入手，2010年9月底推出“劉十招”調控，2011年4月又根據市場情況和參照鄰近地區的做法，推出“特別印花稅”措施，在經過一系列樓市調控措施後，澳門樓市炒賣空間已顯得比較有限，二手樓及樓花炒賣現象正逐漸減少，加上近期銀行按揭貸款門檻高，真正用家借貸較之前困難，新增樓宇按揭業務明顯減少，令樓市迅速降溫，樓市大跌，不過，樓價暫未跟隨下跌。

最近一個月來，隨著內地各城市的“國五條”落實細則出臺，澳門二、三套房要加重稅的傳言始終不斷。對此特區當局的回應是不排除推出更多措施打擊炒賣。有傳媒指，一年來，澳門樓市升幅已超過香港，但現在出現了二手房交易低迷、一手樓花火爆、仲介抱怨“冰封期”等怪現象。

地產界的一種分析認為，傳言源自二手房成交慘澹，這是促銷手段心理戰。去年澳門實施“新八招”調控措施，收緊按揭、給外地人購房增稅、擴大特別印花稅範圍。此後，二手樓交易低迷。上個月，有的仲介公司整個月才有一宗二手交易成交。

但是，目前本澳在樓花方面，出現量價齊升的現象。不少樓花的呎價已飆至9000多元，一個千呎(約90平方米)單位已近千萬元。如東方明珠區某開發商，專案沒來得及改名，最近便急推出售，大賣樓花。業界分析，原已不多的樓花項目，現在是爭分奪秒出售。今年第一季度成交絕大多數是一手樓花，估計已有約1500套。

另一方面，仲介叫苦也成了本澳樓市怪像。《房地產仲介業務法》將於7月1日起生效，屆時有准照方能從事有關業務。該法詳細規定了准照的發給、續發、中止和登出的行政程式。但有仲介公司昨日稱，年輕人可能不想考牌，而轉投仍未需要持證上崗的博彩業。目前的仲介行業，有仲介形容為租金升、請人難、成交少、盤源少、監管多的“冰封期”。

對於政府會否出招調控，卻出現完全不同的觀點。有葡文報紙批評澳門沒有採取新措施，而內地已以嚴格執行徵收個稅的方式打擊地產投機。由於粵港均有新的調控措施，業界人士也指出，澳門再不推出新措施，預計會有部分資金流入澳門。

但房地產業界擔心，政府調控措施引致徵稅期內二手樓宇供應大量減少，許多業主因要避免繳納特別印花稅而封盤惜售、轉為出租，結果供應減少，貨源短缺，拉動樓價上升。同時，城市規劃法、世界文化遺產法規、土地法等尚未出臺，擁有地皮的發展商觀望；批則程式亦因各部門文書往來及協調而變得緩慢，令近年供應量大幅減少。

業界人士認為，市場走向才是判斷樓市的最佳標準。樓市受過多政府決策幹預，反會影響正常運作。香港九七年推出八萬五惠民政策，遇上金融風暴，結果負資產出現，令香港經濟陷入多年浩劫。借鑒日本早年限制非本地人於日本置業，最終樓市及經濟至今未能好轉。前車可鑑，無論香港或澳門，政府加快審批、增加市場供應，才是促進供求平衡的有效之策。

早前政府表態不排除跟隨周邊地區出招，市場預期政府會再推措施，但地產業人士一再強調，樓市關鍵在於供應而非出招，籲政府勿落錯藥。該人士稱，倚靠傭金收入的地產仲介，成交大減壓力不少。本澳問題不在於出招與否，再出招亦祇會“治標唔治本”，作用不大。政府可適當調控樓市，但不應打擊樓市，不宜落錯藥。

反思本澳樓市發展軌跡

本澳樓市發展已經有多年歷史，相對內地只是近10年的發展，有著更多的起伏，回顧本澳樓市歷史，可以發現本澳樓市最大的影響因素是外力，而內部需求因素也時常變化。

澳門房地產業在1961年開始形成，當中經歷過多次低潮、調整創新高時期、以及現時的歷史新高時期等。

1961年至1966年是為澳門房地產業的初步形成時期；當時澳門經濟開始快速發展，而居民收入也主要因為澳葡政府把澳門博彩業專營權牌照改發給澳門旅遊娛樂有限公司，以致大量比例的澳門勞工走向博彩業，以致薪酬平均中位數大幅上升；由於國共內戰已經完結，因而大批歸僑居住澳門，初步形式澳門房地產業模樣。

1966年文化大革命，加上澳門發生一二三事件以致人心盡失，對澳門前景沒有希望，因而令澳門房地產業走到穀底。由於澳門房地產價格步向穀底，澳葡政府為了挽救樓市而大力支持房地產發展，得以恢復至一二三事件之前的水準。另一方面，澳葡政府為了確保澳門房地產業穩定，正式引入葡萄牙物業登記法，以確保澳門的財產權得以保護，而該物業登記法也是維持至今。而由於香港居民在股市中獲利，資金流向澳門樓市以作投資及自住，令澳門樓市形成初步規模。

1973年出現國際石油危機導致能源出現緊張的情況，股市投資者把資金流向澳門樓市。翌年4月，葡萄牙發生康乃馨革命，葡萄牙對澳門的政策也改變了，因而令到澳門的樓市價格又一次出現動搖。

不過，除了澳門經濟持續高增長外，中國在1979年開放政策也令到大量內地移民走到澳門定居，令澳門房地產價格又一次上升；由於出現了大量需求以致供不應求，導致澳門房地產物業代理的出現。

1982年，英中雙方就香港前途問題進行談判及簽署《中英聯合聲明》，其後葡中就澳門簽署《中葡聯合聲明》，都令投資者及澳門居民對於回歸後的政治是否偏左而引發移民潮。二十世紀八十年代初期全球利率大升，而1987年香港股災及環球股災影響外，澳門出口加工業高速增長以及全球利率下降以致澳門樓市價格也自然地作出了相對的調整，但這個調整也鞏固了價格。

1989年六四事件令到港澳居民對大概十年後回歸回中國後的前景感到悲觀和恐的情況下出現了又一次的移民潮，而澳門房地產因該移民人士大量賣出相關的房地產而影響業界；可是中國內地大量資金到澳門從事房地產投資及作投資移民，令到六四事件而帶來的影響只是短暫。另一方面，當時全球利率仍然下降，而房地產也下調至相對合適澳門的水準而積聚了一批有能力購置房地產人士的購買力；而澳葡政府就葡萄牙土地法因澳門的實際情況而作出了合適澳門的修改以及向非法居留人士發出證明檔而增加房地產成交量。90年代，中國改革開放後發展過熱，中央人民政府進行宏觀調控政策外，澳門由於土地問題而對於土地及房地產在供求上出現嚴重失衡以及在澳門回歸前治安日趨惡化而影響外投對澳門信心而不投資，從而令房地產在1993年至2003年出現了最長調整期。

隨著澳門博彩專營權在2002年開放後，澳門博彩業的開放而導致澳門整體經濟進入前所未見的發展及經濟動力及建立國際城市形象外，加上治安穩定及大量公共基建投資專案開展，令到澳門的樓價開始升溫，並逐步達到了現時的歷史高位。

總結上述發展歷史，可以見到：首先是本澳樓市受周邊地區特別是內地的政治、社會、經濟影響十分明顯；其次，本澳內部需求對樓市的影響有限，反而是在樓市低迷時期才是本澳居民置業的良機；再次，當局的政策逐漸令本澳樓市出現分化，如公屋政策令本地低下曾居民只能尋求以經屋實現安身之所，私人樓市則體現了市場經濟的力量，多屬本地高收入階層或外來資金投資之工具。

特區政府從特首到工務運輸領域的各級官員，就本澳樓市曾多次提醒市民留意本澳過去樓市發展的軌跡，小心其中的風險，意圖為目前熾熱的市場降溫，但基本未見效果。

本澳樓市調控面臨兩難

過去幾年，特區政府多次出招壓抑樓市，但一直收效甚微。近期樓市有回暖勢頭，有地產人士分析今年以來澳門陸續推出多個高檔新樓盤。按澳門以往樓花新盤經驗，頗受外地投資者青睞，新盤推出外資必定“掃貨”，其中香港客戶占半數。近期澳門多個樓盤中有2個是香港發展商策劃，港人已占總成交量20%—30%。澳門政界陸續有聲音希望給樓市降溫，“將調控進行到底”。

總結特區政府提出的調控措施，如調整物業中間轉移稅，增加炒賣成本；制定住宅按揭貸款指引，收緊樓宇按揭；立法規範房屋仲介及樓花銷售制度，引導市場持續健康發展；增加中小型住宅的土地供應；增加公佈市場訊息；鼓勵租房市場加快發展；以及推出“特別印花稅”措施等。較多是在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求，歸根結底就是讓部分人士（外來投資者）沒有購房資格，或是提高購房成本。

自去年4月實施針對外地投資的調控後，按金管局公佈的資料，外來投資者對澳門房地產的興趣在去年三季度開始減退，去年三季度非澳門居民買房個案跌4 .2%。“辣招”還直接影響樓花按揭，資料顯示去年4—9月，樓花按揭只占新批核住宅按揭貸款的7 .1%，其中二季度按年減31 .4%至1 0億，三季度按年跌幅過半56 .5%。而非居民樓花按揭，去年二季度減32 .9%之後，三季度再顯著下跌73.3%。

各界代表雖普遍對立法規範房屋仲介和樓花銷售制度表示認同，但也有不同的意見。例如，地產業及建築業代表認為，政府應慎重推出調控措施，避免打擊市場、影響經濟；基層社團代表則希望儘快落實工作時間表，快而准地處理樓市泡沫；銀行業代表則表示，在大方向上同意對非本地居民設置按揭上限，本地居民的按揭上限則