本會贊同有關當局制訂《分層建築物管理商業業務法》，建立管理公司、技術主管的發牌監管制度，使物業管理行業朝專業化發展，本會屬下大廈工作委員會和大廈管理資源中心，亦曾多次就相關問題與管理公司及業主管理委員會商討，發現於實務工作上仍存在不少問題有待解決，為此，本會提出以下幾點意見：

一、認同訂立管理公司發牌制度，強化管理公司的積極性

現時本澳有不少大廈並無與管理公司訂立合同，而是透過《民法典》規定「無因管理」的方法進行實際上的管理。雖然，文本中希望要求管理公司自法律生效起五年內協助召開分層所有人大會首次會議，並與大廈管理委員會(下稱「管委會」)訂立大廈管理合同。但就實務工作中所見，部份管理公司一直拖延或怠於與管委會訂立合同，使得管委會難以就合同要求管理公司提升其服務素質。因此，本會認為文本中建議的五年過渡期太長，建議將有關期限縮短，並採取有效的處罰措施，以保障業主權益。

二、完善申訴機制，強化仲裁功能，有利雙方迅速解決爭議

現時有不少居民與物管公司發生糾紛時，因司法程序冗長、煩瑣，當事人需投入大量資源及時間，往往令到雙方們不願提起訴訟程序；雖然現時房屋局已設立樓宇管理仲裁中心，但由於有關仲裁不具任何強制性，必須透過當事人雙方自願提交仲裁方能進行有關程序。在實務工作上，自知存有過錯的一方當事人通常並不願意進行仲裁，使得現時樓宇管理仲裁中心的效果極微。

事實上，若然無法迅速有效解決爭議，長遠下去將不利大廈物業管理的運作，受害的最終仍是業主。因此，本會建議有關部門規定管理公司與管委會簽訂管理合同時，加入強制仲裁條款，當管理公司與管委會發生樓管爭議時(例如一廈兩管的情況)，可透過樓宇管理仲裁中心進行仲裁，令當事人可迅速解決管理爭議。

三、引入管理公司資料公開機制，保障業主知情權

由於本澳現時仍未有物業管理公司及從事物業管理工作有關的技術主管、管理人員或清潔員的確實數字，建議政府盡快就相關行業制定資料庫，讓市民可透過網頁或其他查詢方式，尋找適合自身大廈的管理公司。

四、完善有關法規配套，儘快填補法律空白

本會建議政府除設立管理公司發牌制度外，應連同分層所有權法律制度以及管理人員持證上崗制度一同推出，才能有效解決現時的管理糾紛。

現時涉及自管大廈的管理方面，例如為管理員申請社保、購買勞工保險及開立自管大廈的銀行戶口等，由於各政府部門對管委會的定義、法律地位、權能等均沒有明確界定，嚴重影響自管大廈的運作。舉例而言，現時自管大廈不能以《民法典》中規定的「管委會」之名義為管理員申請社保，使得不少自管大廈只能透過另行開設「大廈聯誼會」，再以「大廈聯誼會」的名義為管理員申請社保，但同一座大廈當中同時存在兩個管理機關時，若當中成員隨著換屆更替而使兩者成員同質性愈來愈低時，恐怕易於形成大廈管理糾紛，因此必須盡快推出分層所有權法律制度，明確現時一些實務上出現的法律問題。

另一方面，現時有關法規主要集中在管理公司發牌以及設立技術主管制度，但一般而言，直接進行物業管理活動的是「看更」、清潔員等管理人員，因此本會認為，若要完善整個物業管理制度，長遠而言必須設立管理人員持證上崗制度，透過管理人員的培訓機制，令他們有專業知識處理物管問題，以確保管理公司的服務質量。

澳門街坊會聯合總會