特區政府於本月十七日起將宣佈下一年度的政府施政報告，近期特首及五位司級政府主要官員就下年度的施政問題，透過各種形式向社會各界收集意見及建議。近幾天以來，社會的反映仍是針對社會民生的老問題，雖然經濟問題會作為重點新解決的問題，但是是在經濟新常態之下，民生的問題更為突出。特別是房屋的問題，更是迫切需要解決的問題，人口不斷提升，樓價與居民的收益不相符，從近期發生的數千人事件來看，導致社會矛盾與經濟社會發展存在兩面性，當中也牽涉到土地及複雜的法律法規等問題，相信這也是需要解決的問題，切實解決房屋政策的問題，並做好人人都享受到居者有其屋的幸福指數，相信也不能在一朝一夕的短期間內可以解決的問題。

眾所周知，本澳領域細小，土地不足，再加上近年人口快速增長，居住問題越來越嚴重。根據統計暨普查局資料顯示，2000年時澳門人口只有43萬，至2014年第二季人口估計為62萬4千，十四年間的人口增長達四成多。再加上，2002年賭權開放後，博彩企業開始投放資金，向特區政府買地興建賭場及酒店；而政府對博彩業採取傾斜政策以推行“賭城發展計畫”，亦改變了土地規劃及發展模式，把大量土地改變為賭場和酒店用地。同時，澳門在經濟起飛前，土地發展商擁有的土地主要都是作為住宅用途。他們有的興建私人屋苑，有少部份更會與政府合資興建經濟房屋。但在澳門賭權開放、經濟起飛後，大多數的土地發展商都把擁有的土地興建私人屋苑或豪華住宅，開售對象主要是面向境外投資者，這使到以澳門人自住的住宅樓宇供應減少。與此同時，澳門人的居住需求卻不斷增加，這造成澳門樓價不斷上升，居住房屋供應緊張。

隨著近年來經濟的快速發展,樓價不斷飆升,超出了普通市民的負擔能力。根據澳門統計暨普查局資料，2009年澳門私人住宅單位每平方米平均成交價為2.32萬澳門元，到2014年第2季已飆升至11.15萬澳門元，即近一萬多元一平方呎，成為歷史新高。再加上過去政府因推動賭城發展，對興建的公屋的土地供應不足。因而導致公屋的興建速度遠遠落後於社會的實際需要。現時澳門特區政府需要加緊興建公屋以應付社會需求，但即使目前開始加緊興建公屋，也可能需時十多年才能安置現時大量輪候人士。澳門房價高企，普通人買不起房，只好指望政府興建的經屋，政府推出的1900多個經屋單位，引來42000多名居民的申請，按照現行的“先審查後抽籤”制度，光是審查資格就要到明年年底才能完成。社屋以低廉租住形式向低收入、困難家庭提供，經屋以置業的形式向收入不足買私人樓宇者提供。前者讓人人有屋住，後者讓住者有其屋。澳門房價高企，經屋一屋難求，社屋的需求也非常大。

社會房屋的供不應求與土地不足有很大的關係。澳門地方小，土地資源十分有很。人口多住屋需求高、建築成本升高，土地資源缺乏令房屋供應緊張，均導致房價居高不下。

對於土地資源緊缺的問題，社會各界一直期望當局能考慮參考香港的“港人港地”做法，實施“澳人澳地”政策。香港特首曾拋出“港人港地”作為主要政綱，“港人港地”措施的政策，目的是針對當時物業市場出現供求情況緊張，在運用珍貴的土地資源作住宅發展，會優先照顧香港永久性居民；“港人港地”措施並非以抑制房屋需求、壓抑物業價格或資助市民置業為政策目的，主要是保障當地居民居住用地的長期供應和儲備。從在長遠房屋政策層面，本澳亦可參考香港的“港人港地”政策使澳門住宅樓宇可以回歸到澳門人的居住用途，這種做法也不會造成私人住宅樓市和租務市場的急速萎縮；若未來澳門樓市升幅仍不能減慢，也可考慮採取更有效的樓價調控措施，打壓熾熱炒賣風氣，讓樓市能進一步降溫。此外，有意見也認為，公共房屋的公平分配和優先分配給有需要的人士及家庭，也非常重要。澳門公共房屋政策必需優先照顧社會上最沒有能力解決居住需要的人士及家庭，然後才是協助有能力供樓，但礙於樓價太高而無法置業的家庭。公共房屋只占住宅單位總量幾個百分點，但隨著澳門經濟發展和居民對住房的需求不斷增加，政府未來規劃的公共房屋比率應適當調升以滿足社會對房屋的需求。

“樓價高、上樓難”困擾廣大居民，政府有何政策緩解成為居民關注焦點。有學者則認為，土地資源缺乏是房價居高不下原因之一，促請政府落實“澳人澳地”政策，新城填海、閒置土地甚至已批出但未發展土地，可適當要求轉為“澳人澳地”用途。建議政府落實“澳人澳地”政策，除新城填海區的居住用途土地至少八成作為公共房屋、政府回收的“霸地”可部分轉為“澳人澳地”；政府已推出的未發展土地、非商住土地有意更改為居住用途和舊區重建項目的土地，可適當要求轉為“澳人澳地”用途，增加符合居民購買力的私人房屋供應量。倡加快收回的閒置土地程式、開展新城填海C、D區的前期工作、推動都市更新重建舊區等，以釋放更多土地資源。在合乎環境及文物保護的前提下，適當放寬樓宇高度以便土地有效利用。並檢討以前批出專營合約連帶的土地批給，部分有條件收回應妥善處理。澳門立法會議員吳國昌日前認為，澳門新城填海區興建的4.3萬個單位應全面實施“澳人澳地”，規定新城區住宅單位在一定期限，如按澳門基本法規定的50年不變的2049年12月前，第一手及轉手置業的業主必須為澳門特區居民。吳國昌認為，若新城填海區興建私人住宅，最終只會淪為豪宅售賣，不能解決澳門人安居的問題，故他提倡新城區以社屋、經屋為主，幫助年輕人安居置業，維持他們對澳門的向心力，避免人才流失。此外，澳門同樣面對人口老化等問題，故新城區宜留部分土地用作長者宜居屋。敦促當局將填海新城住宅全面納入澳人澳地政策，明確規定所有樓宇由澳門永久性居民購買。即使換地還地債都必須遵從“澳人澳地”條件。

與此同時，各方都很關注閒置土地的問題。有較早之前，政府宣告18幅閒置地批給失效要回收，總面積57000平方米，澳門各界似乎看到了收回閒置土地的希望。政府“放生”閒置土地的消息一經披露，立即引來澳門社會一片譁然之聲，各界都在敦促政府公開16幅地塊的詳細資料，有議員更是批評政府黑箱操作，懷疑在其中存在官商勾結的黑幕。立法會議員李靜儀提出書面質詢，要求政府詳細解釋“放生”理據及詳情，多位跟進委員會成員亦要求政府向社會、委員會詳細交代16幅“放生地”具體資料，包括地點、公司、面積、不可歸責理由及何時“放生”等。議員關翠杏認為，閒置土地涉及很多利益、很敏感，社會及議會一直很關注，尤其“放生”事件後。因政府現黑箱作業，做完所有工作及程式後才公佈，社會對“放生地”詳情、涉及公司一無所知，更不知政府經何程式才認定該等土地雖不依約發展，但不能歸責於承批人，質疑甚多，“放生”是否合情合理？當局必須將整個程式透明化。關翠杏說，過去政府以土地回收或引起司法訴訟，一直不公開48幅土地詳情，但16幅土地已然“放生”，即不再涉訴訟，政府有責任逐個個案向公眾清晰交代。儘管工作量很大，但此涉及整個特區政府的形象，不能讓外界質疑“放生”過程存在利益輸送、厚此薄彼，社會現有很多猜測，“猜疑對政府形象有好大損害，亦不利於政府今後的管治威信。”她強調社會對政府的信任很重要，司長要顧及政治層面，要回應議會、面對社會，特首要關注如何維護特區政府的形象，必須增加施政透明度，儘量顯示政府無私。就算最終不公布詳情也要向公眾交代。可見，土地問題一直受到社會各界的重視。

樓價只升不跌，“冇殼蝸牛”難圓置業夢。房價高居不下，幾乎成為全國大城市的通病，本澳尤為嚴重。居住問題不僅是本澳民生的最大難題，房策也淪為施政危機。土地資源極度緊絀，公屋供不應求，冇樓一族怨聲載道；新城填海遙遙無期，居民逼切的住房需求如何解決？西望橫琴，向橫琴借“熟地”緩解澳人居住需求，會否成為出路？嚴峻的居住問題非一日之寒，近期公佈的業興一房廳經屋單位，逾萬份申請表爭千五個單位，一房廳單位連核心家團亦未能滿足，非核心家團及個人申請者極有可能“陪跑”，凸顯資源錯配。雖然特區政府近年施政持續加大重視房策，但私人樓宇市場仍天價上升。面對土地資源嚴重不足，失衡發展的公私樓宇住宅情勢、人口發展趨勢、經濟、旅遊政策的開放衍生城市承載力等一籃子問題，社會有聲音認為，藉著互惠、互補、互利的區域合作模式，善用橫琴開發政策的契機和國家各種優惠傾斜措施，來綜合思考緩解本澳居住問題。有社會人士認為，內地土地遼闊、環境舒適，澳門則有較充裕資金、中葡發展平臺等優勢，透過區域合作適度擴大澳門居住空間，定必為兩地帶來雙贏結果。特區政府、社會各界乃至內地相關部門應未雨綢繆，敢思、敢想、敢說、敢做，敢為天下先，善用區域合作政策，深化區域合作措施，逐步解決澳門居住問題。可借鑒澳大橫琴校區，尋求土地運用和管理的合作模式，研究由特區政府出資於內地建設綜合型社區，完善社區居住、醫療、交通、公共建設、飲食、托兒、養老等各方面，一定程度上緩解澳門居住及其他民生問題。澳區全國政協委員陳明金認同研究將橫琴作為澳門發展的腹地，通過粵澳合作，向中央爭取土地，緩解澳門的居住問題。雖然建議是好的，也可以嘗試爭取，但最終決定權不在澳門，澳門人居住的根本問題，還是應該通過特區政府和廣大居民的共同努力，在澳門內部解決。澳區全國政協委員吳小麗認為，政府應把握橫琴開發的契機，主動與廣東合作，創造交通便利等條件，積極思考澳門的發展空間問題，如將來的居住、社會服務等方面的延伸問題，為居民爭取更多的選擇機會。

其實，對本澳的樓市仍處於較高的水準之上，社會的聲音普遍都是認為特區政府應及時出手、積極干預樓市，除了建議推行“澳人澳地”政策外，也建議新批出土地的發展合約加入相應條款，限制發展的住宅售價、出售和轉售對象及轉售年期，藉此彰顯政府保障居民居有其所的決心。政府出手干預樓市不會造成樓市大起大跌，反而有助本地真正用家入市並成為樓市客源的堅實基礎，引導樓市健康發展，減低樓市泡沫爆破後的嚴重後果。有意見指，特區政府應把公屋發展策略與澳門整體的房屋政策結合研究，制訂有助遏制樓市炒風、引導樓市健康發展和回應本澳居民住屋需求的房屋政策措施，特別應建立家庭住屋保障制度。指出如果不能有效遏制高樓價、高租金，居民對公屋的需求必會成為特區政府及澳門向前發展的包袱。該會贊成設立公屋土地儲備制度及公屋發展基金，提出“澳人澳地”概念，建議政府在新城填海規劃預留八成土地作本地住屋儲備，和限制外資炒樓，並把出售公屋的款額直接撥入基金作發展公屋用途，專款專用。也有意見稱，澳門的土地資源正日漸枯竭，國際資金持續流入樓市，大幅推高本澳樓價，絕大多數居民都已無法承受目前的高樓價。單憑規劃公屋發展策略根本無法回應在高樓價、高租金夾擊下的居民的住屋需求。建議特區政府適時調整房屋政策，結合公屋發展策略與澳門整體房屋政策作通盤研究，以便制訂更為完善和有效促進本澳樓價回復健康水準的政策措施。還建議政府明確規範公屋發展基金的應用範圍，及設立相應的監管機制。

有意見更是擔心“社屋為主，經屋為輔”的公屋發展策略，會導致經屋興建及供應數量減少，縮小中下階層居民向上流動空間。建議政府建立家庭住屋保障制度，儘快重開社屋申請之門和訂定社屋三年上樓期，並希望政府能善用人口普查資料，結合人口發展政策及土地資源，合理訂定社屋及經屋的分配比例，及儘快訂定經屋申請時間表。有意見也敦促政府關注“夾心階層”的住屋需求，在新城區預留七至八成土地作興建公屋及本地住屋土地儲備，非公屋土地興建住宅限價、限購，限制外資購買，藉此保障本地居民的住屋需求。經屋申請者的收入下限，或可適度低於社屋租戶收入上限，鼓勵社屋居民向上流動。在私樓價格高昂、土地資源有限下，本澳難以實行絕對自由的房地產市場，需要當局干預。建議建立一套結合實際情況的房屋政策，透過落實“澳人澳地”政策，建立住屋保障制度。“澳人澳地”就是善用本澳土地資源，確保澳門人居住土地的持續供應。將現時未批給土地、收回閒置土地、新城區居住用地，八成或以上作“澳人澳地”用途，令大部分房屋回歸居住用途而非炒賣工具。同時，在“澳人澳地”政策下建立完整房屋梯隊，提供面向貧弱的社屋、以中下收入家團為對象的經屋，以及協助“夾心階層”上樓的保障性房屋，如“限價限購樓”，其餘才是私人房屋市場，從政策層面解決不同階層的居住問題。

值得一提的就是，有團體日前發起三千人遊行，要求政府收回閒置土地，以增建類似香港居屋的經濟房屋，以及重用過去的計分排序方法編配經屋。按照澳門政府對申請購買經濟房屋的申請人的每月收入限額和資產淨值上限的規定。雖然按照這一規定，申請資格涵蓋了不少“無殼”的中等收入人士、中產家團等，有超過八成的家團符合經屋的申請資格。雖然經屋的申請條件比較寬，但政府推出的經屋並不多，將來上樓機會越見渺茫。2013年政府推出1900多個戶型經屋單位，一共有42000多居民報名申請。如果按照現行“先審查後抽籤”制度，即先審查全數申請表資料及資產是否合格，再從中抽籤上樓，政府估計審查四萬多份申請表需時兩年半，即2016底才能完成審查。在面臨這樣的尷尬情況下，當局應加快了對《經濟房屋法》的最新修訂工作。為瞭解決普通市民“買房難”的問題,政府應重新啟動建設公共房屋的計畫,以滿足中低收入居民的住房需求。

特區政府的回應多次都是重申，“居有其所、安居樂業″是房屋政策的施政理念和目標。對於房屋的問題，政府當局日前也指出，特區政府一直以來都非常重視和關注居民的住屋訴求，將會按照《2015年財政年度施政報告》的工作部署，加強住屋保障長效機制的建設，盡力解決住屋問題，包括研究引入新類別公屋、分組抽籤、加快推動公屋興建進度，並檢討和修訂《經濟房屋法》及《社會房屋法律制度》，進一步收集社會各界的意見及建議，完善公共房屋的分配與管理制度。

本澳的居住問題將會越來越嚴重，若不加快處理和解決，將會成為來屆澳門特區政府管治的一顆定時炸彈，隨時會導致社會的不穩定和引發對崔世安施政不滿的社會群眾事件。 縱然房地產市場問題複雜，特區政府未來應從多方面著手，努力協助基層居民解決住屋問題。房屋政策的基本目的是合理配置公共資源，當局應保障居民的居住權，因應私人房屋市場的實際情況，以適當方式協助中低入家庭及有一定經濟能力但未能在私人市場上置業的市民。同時，在經濟新常態之下，應創造條件，使房地產市場可更公開、透明及規範化運作，保障各參與方合法權益，促進房地產市場健康發展。