關於政府推出新一輪房地產市場需求管理措施，包括放寬對合資格青年首次置業按揭成數的規定，行政長官崔世安日前則指出，透過有關措施，希望促進房地產市場的健康發展，同時為本澳青年人首次置業創設更多機會。當局在年歲之際，透過立法以緊急形式，推出新「辣招」樓市調控新措施，可見這也是履行當局執政為民的施政承諾，但措施生效之後的連日以來，也引起社會的重視及熱議，讓更多的首次置業的年青人可以「上車」，也不排除會出現「托市」的情況，但是相關的措施正如特首所言的，措施會讓青年人首次置業創設更多機會，措施在整體經濟環境轉好之際推出，屬宜時合理的時機。筆者則認為，今次特區政府的所推出的新「辣招」樓市調控措施，將會有助於首置青年「上車」，措施將會利大於弊，有利居者有其屋的施政理念。

本澳廣大居民的居住問題一直是特區政府最為重視的民生問題之一，多年來也不斷尋求不同的方式或「辣招」調控措施打壓樓價，但是樓價仍然讓普遍居民「止步」的，尤其是年輕人一代，據財政局數據顯示，2017年11月澳門平均樓價10.089萬每平方，同比2016年11月9.0428萬每平方米,則漲$1.0462萬每平方米。年輕人「上車」難也一直社會最為關注的問題，而今次《修改市區房屋稅規章》及《取得非首個居住用途不動產的印花稅》近日相繼在立法會以緊急程式通過，前者取消出租房屋因空置而獲豁免房屋稅的規定，後者向取得第二個居住用途不動產或其權利的取得人加徵百分之五的取得印花稅，第三個或以上加徵百分之十的取得印花稅。法案將於刊登特區公報翌日起生效。除了稅務調整外，政府在樓宇按揭上亦「出拳」，將放寬青年首次置業的按揭成數。經濟財政司司長梁維特前日已經在立法會內「放風」，昨傍晚在政府的新聞稿中公佈詳情。所謂「首置青年」，指年齡介乎廿一歲至四十四歲（包括未滿四十五歲）的澳門居民，只要在貸款時，申請人不擁有居住用途的本澳不動產五成或以上的所有權便符合規定條件，有關不動產所有權不包括因繼承或贈與而取得的所有權。合資格青年首置按揭成數將作調整，針對非樓花貸款，價值等於三百三十萬元或以下的住宅物業，最高按揭成數為九成，此比例與現時一致；價值超過三百三十萬元但在八百萬元或以下的住宅物業，最高按揭成數為八成，較現時三百三十萬至六百萬的最高貸款七成、六百至八百萬最高貸款六成調升。針對樓花貸款，價值八百萬元或以下的最高按揭成數劃一為八成，較現時六百萬以下樓花最高貸款七成、六百萬至八百萬最多貸六成上升。措施的推出，正如經濟財政司長所方言的，法案原意是希望透過第二、三個不動產之間的差異印花稅打擊炒賣，將僅有的樓宇資源留給首置及真正有需要人士。希望透過法案減少購買第二、第三個住宅的人數，騰出有限的資源讓首置人士入列。年輕人常遇首期不足，令家長購買第二個住宅數字上升。透露會考慮放寬年輕首置人士的按揭成數，令年輕人相對容易上樓。但強調不是鼓勵年輕人不顧負擔能力和經濟發展、樓價變動等入市。

據財政局數據顯示，去年本澳住宅成交共計10,452宗，成交均價為100,569元每平方米。早年本澳經濟滑落，連帶樓價有深度調整，至今仍未回升到當年的高峰期。以十年樓齡內的大單位來計，氹仔區有許多單位呎價不超過七千元，但問題在於呎數較大，入場費貴，市場成交不多。對於政府推出的新「辣招」，二套房和三套房分別加稅5%和10%，有地產業界則預料今年成交會減少三成，但相信在經濟理想下會持續上揚，料今年樓價上升10%，相信可幫助有需要置業的年輕人置業，現時首置主要購買六百至八百萬元的物業，所以政府推出措施相信不會推高樓價。有地產業界反映指出，近年成交多集中為六百至八百萬元以下的二手樓，而一千萬元以上的成交萎縮嚴重，且大部分為用家，投資者較少。最近半年，豪宅和普通樓宇的呎價，都未回升到高峰期，約為高峰期的六、七成。隨著去年底政府預告「加辣」，一手市場百花齊放，多個發展商紛紛推售大型新盤項目，市場估計一手成交量約千宗，帶動了一、二手交投。展望一八年樓市，預計住宅需求仍然存在，預計今年樓市走勢平穩發展。加上港珠澳大橋通車在即，粵港澳大灣區建設規劃逐步推進，亦將為本澳帶來各種新機遇，將帶動澳門和橫琴的樓市發展。粵港澳大灣區政策有利本澳經濟發展，整體經濟發展向好，加上大灣區一小時生活圈，人員流動將會更頻繁，對住宅的供應需求有所提升，樓市前景相信能健康平穩發展。也有地產業界認為，雖然政府為樓市調控「加辣」是出於善意，希望透過增加空置房屋成本，減少囤積並增加供應。政府應重視私人住宅供應量對樓市的調節作用，核心問題在於土地批給的行政程式緩慢以及未能解決市民對於私人樓宇供應的置業需求。其實部分私人樓宇需求一直高企，在供不應求的情況下推使樓價沒法回落，即使有置業想法，也因樓價太高祇能望而卻步。政府近年陸續為樓市「加辣」，但樓價並無顯著下跌。政府應該汲取鄰近地區樓市調控的經驗，在調控樓價時更應全面考慮問題，針對私人房地產市場的特點而推出完善的政策措施，這樣更加有利樓市的健康發展。

當局是次推出「合資格青年首次置業的按揭成數」規定，有業界認為是一項德政。過去不少首置人士購買物業時，因為「辣招」要求下，首期壓力較大，不少父母需要加按自己物業，協助子女「上車」，但並非所有家庭都有能力加按。有地產業界則歡迎政府放寬年輕人首次置業的樓宇按揭成數，現時年輕人確有置業需求，並認為香港樓價已遠超居民購買力，居民居住單位越來越細，但澳門樓價仍處健康水準，樓價仍未脫離購買力，祇是過去在「辣招」下導致首期不足，但供樓不成問題，政府現時考慮放寬樓按，絕對可協助年輕人「上車」。也有業界認為，澳門樓市主要是內需帶動，過去無論特別印花稅或買家印花稅推出後，成交都以澳門人為主，對比鄰近地方，澳門市場的投資氣氛較低。今次措施普遍對成效存在疑問，回顧一四年樓價由高位回落，一五年下跌了近四成，一六年雖然有輕微上揚，但整體樓價仍較一五年為低。去年樓價上升27%，其實去年二手升幅不大，主要升幅來自一手，新樓成交較多，主要因為新樓付款方式較具彈性，可解決置業問題，不少買家都因為未有能力應付首期及稅款，所以選擇較長還款期的新盤。現時樓價仍處健康水準，經濟條件理想，居民入息充足，對樓市都有支持作用。港珠澳大橋今年通車，住宅樓價並無透支這些因素，不過，不排除政府因為考慮到大橋將通車，先推出措施，防患未然，避免出現過急的升幅。今次「加辣」，相信會令市場情緒受影響，令買賣雙方處觀察期，預料月成交量萎縮至三百宗，近月除卻一月有新盤推出，過去一段時間的二手成交處於低水準。業主的賣樓誘因不大，且換樓不容易，業主放盤量會減少。現時要密切觀察，一手發展商會否提供優惠的付款方式，一月多個新盤推出，付款方式都相當具彈性，如兩成首期等。有業界也形容，當前美元弱勢、人民幣強勢，港元在聯繫匯率制度下，與美元掛鈎，投資者擔心資金貶值，可能都會投資在房地產市場。今次放寬樓按是很好的措施，畢竟很多年輕人希望置業，但又無資格申請經屋。單是放寬首置很難推高樓價，因為都是用家，不會令樓市帶來亢奮的作用。對於本澳長遠發展，為了讓更多的居民能「上車」，則建議推出長遠房屋規劃及短期措施等完善法案，因應公屋類別、需求量、家庭人口數目和家團收入上限等系統分析，避免申請了公屋單位後卻「無人住」，造成資源配給的矛盾。房屋供應量不足會導致樓價上升，令普羅大眾產生「唔買就冇」的錯覺。祇要加快土地審批的速度，相信定能減輕居民的憂慮，同時減輕樓市炒賣的氣氛。

政府新一輪房地產市場需求管理措施成社會熱點。措施的推出也引起不同的聲音，有意見則認為，是次當局的放寬首置按揭成數的時機不對，更沒有針對過萬空置單位發力，不但未能令樓價回落，甚至令市場更加瘋狂，做法極爲不妥，應檢討做法及適時檢視政策。立法會議員何潤生日前則認為，過往政府光說樓價貴，但一直不作為，放任樓市瘋升。是次出臺「非首置印花稅」及空置屋收回房屋稅，是「有好過冇」，但效率奇慢，以前堅稱不能預告出招的特首，是次一反常態作「溫馨提示」，還拖了個多月才見招。期間市場傳聞四起，非首置者紛紛搭上尾班車，本來是增加投機炒賣成本的「非首置印花稅」，經提前預告後反而刺激需求，做法極不可取。無奈政府加辣龜速，減辣卻神速。他並建議政府當局出招後應先觀察市場變化，留意購買第二套或以上單位的數量是否減少，從而達到增加私人市場供應的效果。他也形容：一直覺得要有政策幫助首次置業，但要講求時機，咁高樓價的情況下推出呢個措施，有啲置業決定未必好清醒。現時絕非放寬按揭的合適時機，主張待辣招出臺一段時間後才放寬較為適宜。他提醒準備入市的青年要量力而為，不要「夾硬上車」，依家首期好似畀少咗，但供款因樓價攀升供多咗，未來更加長的年期內，你都要為呢間屋孭債，令生活質素下降。他促政府密切留意私人房地產市場，適時調整政策，並推出其他招數。為釋出更多房地產市場單位，應促使囤積、空置的單位流入市場，徵收空置稅，因為囤積成本低，而家好多起咗都唔放售。同時為鼓勵出租，可減低出租屋的房屋稅。另外，根據統計局資料顯示，本澳現時樓價正處於歷史較高水準，私人樓宇雖然在去年有四千三百一十八個新建成的單位供應，但去年獲發動工批示的樓宇項目卻有所減少。有議員則認為，觀乎數據，私人樓宇市場的單位供應能力似乎欠缺穩定性，更遑論政府已明言短期內難以增加公共房屋的供應量，因此在高價格與供應不穩定的背景下，此時放寬青年首置按揭，恐怕會釋放錯誤訊息，讓市民在不適當的時機購買價值虛高的房產。按政府闡述的政策目標而言，遏制炒風的措施與便利貸款的措施之間的政策方向性是不一樣的。樓市辣招與放寬首置按揭同時推出，讓政府失去了觀察兩套措施各自的政策效力的機會，增加往後制訂後續政策對政策影響力的誤判機會，因此現階段的政策組合能否達成政府申明的目標，存在相當的懸念。究竟政府如何評估兩套措施的成效，以及有否相關數據及分析模型，並要求政府分析政策的設計理念和預期達成的現實狀態。亦要增加社屋及經屋，讓市民知悉自身除了買私樓外，還有公屋這一個選項。長遠來說，十年內可新建超過四萬多個公屋單位，五年內亦有超過三萬個私人單位應市。若能加快公私樓供應，相信可調節私樓樓價，則建議改變社屋僅幫助弱勢的性質，使之成為青年、新婚夫婦具備能力買私樓前的過渡住所。

眾所周知，是次政府推出的新「辣招」措施的目的是希望首置可以上車，並減少非首置的購買慾，希望透過政策幫首置更有條件購買物業。《修改〈市區房屋稅規章〉》方面，取消了空置待租出的情況下經申報後豁免房屋稅的規定，減少財政局的巡查壓力及增加稅款，並希望未來拉近出租及非出租房屋的稅率，接著研究開徵房屋空置稅的可能。由於過去未有太多市民申請房屋空置待租以減免稅款，相關的法律條文亦不容易理解，是次修改後坊間不少人誤以為要開徵房屋的空置稅，引起市民的擔憂。但也有居民認為措施是打壓換樓人士或小投資者，然而擁有大量空置單位的建築商卻未被要求加快將單位推出市場，感到不公平。當局則不認同措施是「打小不打大」，指出政府是想不動產市場健康良好地發展。政府對換樓人士有退稅安排，換樓期限一年可行。對於有居民反映政府應徵空置稅，政府正研究「空置」的定義，現時統計局是水電錶作標準，但稅務上用途具爭議性。立法議員施家倫日前則表示，認同放寬按揭為助青年上車的初衷，但應首先觀察加印花稅的成效，若二者同時推出，會削弱加稅的影響力。政府預料到加徵非首置印花稅將令房地產流動緩慢，但如何不讓部分人大手入貨之餘，又可讓年輕人上樓？於是放寬青年首置按揭成數，加速市場流動，讓持貨者不會「揑住貨響手上」。「放寬按揭等年輕人容易啲上樓，銀行供款年期長到四十五年，都係為咗配合青年置業。」施家倫相信，無論幾時推出放寬首置，樓價都係會升，因為市場依家就係’奇貨可居’。應該觀察加徵非首置印花稅的成效，看清楚政策對市場的影響，再談放寬首置按揭。立法會議員林玉鳳日前則表示，一直贊同扶助青年置業的政策措施，即使是利民措施也要講究落實時機。

對於政府是次出招助青年首置「上車」的做法，有意見則認為，加非首置稅與放寬首置兩招並不衝突，來自銀行界的他同時提醒，銀行加息在即、國際經濟不明朗，「高壓」供樓人士必須小心，或要「忍手」。有意見認為，若市場炒風過盛，脫離小市民購買力，必會增加社會不穩定因素，故政府有必要出招令樓市健康發展，讓地產界及市民覺得官方沒漠視此問題，適當的行政幹預有其必要。不少意見認為政府「左手加辣收稅、右手減辣放寬按揭」。「非首置印花稅」、空置房收房屋稅等招數主要針對非首置人士或投資者，放寬按揭的對象為首置青年，藉減輕其首期壓力，兩者無衝突。不過，放寬按揭確上會幫到地產經紀甩貨。以現時樓價水準來說，放寬按揭成數到底是幫青年還是害青年呢？有意見則認為，有關市民亦要分析樓宇價值及量力而為，若無法承擔則要「忍忍手唔好買住」。雖然首置青年最多可藉八成按揭，但最後能否成功獲批，銀行仍要視乎評估後才能決定，供款不得超過月收入一半。本澳銀行今年勢將加息，屆時月供款會再增加，加上國際經濟環境不穩定因素多，高壓供樓影響生活質素，若現時要用一半收入來供款才能上樓的人士則要格外留意。建議樓市應作立體式調控，須從三方面增加房屋供應量：加快私樓批則；增加、加快經屋建設；第三方面，應大量增加社屋供應量，並降低申請門檻，讓剛出社會、未有首期的年輕人有一個安樂窩，待有能力時再買樓。是次放寬首置樓按後，僅部分青年受惠，仍有不少青年未有能力置業，建議政府推出限價樓或新類型公屋等房屋政策，幫助青年「上車」。

因此，是次政府當局火速推出新「辣招」措施，放寬合資格青年首次購買三百三十萬至八百萬物業的按揭成數，筆者也認為，當局此舉是為協助本澳青年首次置業，與加徵印花稅遏抑炒賣沒有矛盾，也相信當局「出招」加徵非首置印花稅和調整按揭成數，是樓市「組合拳」的兩部分，也是打擊和協助並重，而放寬按揭是為回應社會長期訴求。當然，有意置業居民應密切關注國際及本地的經濟、金融及房地產市場的變化和發展，保持風險意識，量力而為。對於政府將放寬青年首置樓按助青年更易上樓，正如很多青年人所擔憂的，當局也應關注的一點就是，樓價並無因推出「辣招」而出現下滑，反而繼續上升，政府除了應有相關的措施加稅遏炒風外，最重要是思考怎樣調控高不可攀的樓價，讓青年真正做到上樓有望，也建議當局儘快想方設法增加公共房屋供應，讓更多的居民上樓，才是真正解決現時房屋問題的「辣招」。