在蛋殼激進發展的背後，是一條隨時可能斷裂的資金鏈。

當看到「人有蛋夕禍福」的群聊名稱時，李松忍不住笑了出來。

這是被拖欠房租的蛋殼公寓深圳業主組建的一個「抱團群」，他們中多的已經半年沒有收到來自蛋殼的房租，少的也被拖欠了一個月。

李松在11月18日下午來到蛋殼深圳辦公點時，找到了這個業主「組織」。因爲在剛剛過去的收租日沒有收到房租，又聽到了蛋殼即將破産的傳聞，李松便和妻子一起來到了蛋殼深圳辦公地，向蛋殼討要說法。

維權現場除了有和李松一樣的業主，還有大批蛋殼租客。這些租客有的因爲蛋殼欠租，而遭到業主驅趕，有的則是預付了租金或身背租金貸，在聽到蛋殼的破産傳聞後，希望能提前解除租約。

近兩個月，蛋殼兩度傳出破産倒閉的消息。盡管蛋殼對傳聞都一一作出了否認回應，但各地此起彼伏的業主遭欠租、租戶被斷網斷電等情况，加重了人們的疑慮。

蛋殼到底怎麽了？

業主、租客「分頭」維權

11月18日下午3點，深圳福田區的勁鬆大厦門前，等候了一百多個前來協商解決的蛋殼業主和租戶。他們被分隔到兩個區域等待叫號，各自討論著各自面臨的問題。擺著「法律援助」牌子的長桌前，聚集了一些前來咨詢的租客。一名義工在聽完租客的訴苦後說，「你講的很在理，但這些話就不要過去業主那邊說了，他們也有自己的無奈，別到時引起爭執。」

雖然都是受害者，但業主和租客卻有著看似「相互矛盾」的訴求。

劉琳和蛋殼的租約還有兩個月就到期了，但最近房子的業主却要求她立刻搬走，因爲蛋殼欠租了。但李琳已經通過季付的方式，早早結清了最後這個季度的房租，她覺得自己不該被强行要求搬走，「就算業主讓我搬，也應該給我一點緩衝時間，讓我找好接下來的房子。」

而對於業主來說，沒收到租金，就意味著蛋殼找回來的租客不能再占著房子。業主張靜已經被蛋殼拖欠了三個月的租金外加水電費，「5個租客，共計2萬多租金，外加2000多水電，我現在就想他們馬上搬走，我和蛋殼解除合同，欠的2萬塊錢不要了都行。」但她到維權現場得到的結果是，「蛋殼說要讓租客繼續住下去。」

張靜和幾個圍坐在一起的業主商量解決辦法，有人提出要斷水斷電，有人提出直接趕租客出去，也有人說這種辦法行不通，鬧到警察來了，最後肯定是維護「弱勢群體」。

「房東不是弱勢群體嗎？」人群裡有人說。「那跟租客相比，租客們肯定是更弱，」一個業主揚著手裏的協商登記表回答道。

在這場三方糾紛中，租客確實是面臨損失最大的一方。業主至少還有自己的物業，但租客面臨的結果很可能是：沒地方住還要身背債務。

黃鵬租住在深圳北站附近的一個蛋殼公寓單間。他在今年4月簽約時，選擇了租金貸的方式繳納房租。聽到蛋殼要破產倒閉的傳聞後，他立馬抽時間來到蛋殼深圳辦公點，希望可以及時止損。

現場的工作人員給了黃鵬兩個選擇，要麽解除租約，在他選定的時間點搬走；要麼繼續住下去。黃鵬一開始選擇了解除租約，然後等待在搬走日收到微衆銀行發來的貸款結清通知。但他在聽取現場其他協商租客的意見後，開始猶豫：「如果我跟蛋殼解除租約，搬走了，但按照蛋殼現在傳出的情况，以後一直不把我剩餘的貸款數額付清，那我豈不是既沒房子住，還要繼續把剩下的6000塊錢租金貸還完？」

糾結之下，黃鵬在一個租客抱團群裡問，「有群友成功結清貸款的嗎？」隨後收到一個秒回，「有，在夢裏。」

針對業主和租客各自面臨的困境，盈科（廣州）律師事務所律師袁艾香對南都周刊表示，「業主面對蛋殼不交租金的情况，可以直接起訴蛋殼要求交付租金；租客能居住的情况下當然繼續居住，但若沒法住了，可以要求解約退款。」

但袁艾香同時坦言，「如果蛋殼真的破産了，業主、租客拿不到錢那是沒有辦法的。更現實的做法可能是，業主租戶協商調解，雙方各讓一步。至於背負有租金貸的租客，還要看和金融機構簽訂的貸款合同具體的條款。」

破產傳聞下的股價暴漲

一邊是破產倒閉傳聞一波接一波，另一邊蛋殼的股價卻直綫暴漲。

截至美股周三收盤，蛋殼公寓股價報收4.57美元，兩天累計漲幅超過230%。盡管蛋殼股價周四走跌，報收3.83美元，但相比這周一的收盤價1.37美元，還是大幅拉升了179%。

一名不願具名的證券行業分析人員告訴南都周刊，「蛋殼股票最近換手率都很高，一度達到了91.75%，歷史天量，這意味著大部分舊股東都把股票拋了。」這名分析人員還觀察到，蛋殼的股價在今年6月26日和8月25日，也曾經出現過類似的直綫暴漲情况。

「這類公司股價出現異常暴漲，通常有兩種可能，一個是自救，大戶拉起股價以便後續出貨，第二種情况是投資者認爲公司經營可能出現轉機。」

11月17日蛋殼股價暴漲75%後，有傳聞稱「我愛我家將接收蛋殼」。但11月18日我愛我家回應稱，「目前沒有接到相關的通知」。

今年1月17日，蛋殼在紐交所上市。這距離蛋殼成立，也僅過去了短短五年。五年間，蛋殼經歷了極速擴張的發展歷程。根據蛋殼2019年年報，2015年，也就是蛋殼成立的第一年，其房源數量僅2434間，而到上市前夕的2019年末，這個數據已經躍升到43.83萬間。

同步擴大的還有營收。招股書稱，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務費，2019年，蛋殼公寓收入為71.29億元人民幣，同比增長166.5%；而2017年，蛋殼營收僅為6.57億元人民幣。

但在蛋殼激進發展的背後，則是一條隨時可能斷裂的資金鏈。

租金貸，餡餅or陷阱？

蛋殼公寓的生意模式，本質上是充當「二房東」：從業主處收房，經過改造裝修後，再出租給租客，賺取租金差價和服務費。爲了實現規模發展，蛋殼需要不斷增加房源數量，搶占市場規模。

收房需要大量的資金，而蛋殼的資金大部分來自於租客的預付款以及租金貸，通過這種收租方式，蛋殼可以積累大量沉澱資金，集中用以增加房源數量。

蛋殼在招股書中，對租金貸模式做了介紹：若租客選擇以租金貸方式繳納房租，租客需要支付押金、第一個月房租和服務費給蛋殼，合作金融機構再將剩下的租金總額一次性預支給蛋殼，蛋殼再向金融機構支付對應的利息，而租客則按月償還租金貸，直至結清。

蛋殼鼓勵租客一次性繳納多個月甚至一年的租金，這樣蛋殼就可以快速累積大筆租金。同樣道理，蛋殼也鼓勵租客使用租金貸。如果選擇這種方式付租，租客可以享受租金優惠，所以租金貸成爲了很多手頭不太寬裕的年輕租客的首選。

招股書披露，選擇租金貸的蛋殼租戶占比很高，2017-2019年前九個月的比例分別是：91.3%、75.8%、67.9%。2019年前九個月，蛋殼通過「租金貸」模式，獲得預付租金7.9億元，占總租金收入的80%。由此可見，租金貸爲蛋殼貢獻了大頭的現金流。

在這種模式下，資金流動性對於蛋殼來說，成爲平穩運營的關鍵。因為每個月全國40多萬間房源的月租，是不會遲到無法逾期的剛性支出。而流動性取決於租客入住帶來的租金收入，但新冠疫情「黑天鵝」打破了蛋殼謹慎維持的這一資金平衡。

「蛋殼的發展模式不可持續」

「今年疫情，一方面導致長租公寓的空房數量提高了，另一方面，今年以來，全國各地很多城市租金出現普降。入住率下降，租金下滑，雙重打擊，蛋殼就扛不住了。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析。

李宇嘉對南都周刊記者表示：「長租公寓的這種模式要維持下去，蛋殼必須保證收回來的房源，都能及時租出去，出租率至少達到90%，但如果出租率一旦下降，整個前期費用投入開始攤銷，現金流就會變得非常緊張。」

截至3月31日，蛋殼運營公寓總數約為42萬間，出租率爲75.6%。而在2019年三季度，蛋殼的出租率爲87%。

盡管財報顯示營收增長很快，但蛋殼一直處於虧損狀態，且虧損逐年擴大。蛋殼年報顯示，2019年，蛋殼淨虧損約34億元，2018年這個虧損數字為14億元，2017年則為2.7億元。

在招股書中，蛋殼曾稱，截至2019年三季度的現金流足够支撑公司未來12個月的正常運轉，前提是沒有發生大的經營變化。

但在此後的12個月裏，蛋殼經歷了疫情，以及全國租金的普降和租房空置率的上升。

貝殼研究院10月15日發布的數據顯示，貝殼平臺重點十八城9月租房成交量，環比下降22.7%，成交月租金為42.1元/平方米，環比下降5.6%，同比下降1.5%。

諸葛找房在7月份公布的數據也顯示，今年6月中國大中城市平均住宅租金同比下跌超過2%，而這已經是連續第三個月下降。

也是在這段時間，關於蛋殼的負面新聞頻繁見諸報端。6月18日，蛋殼公寓CEO高靖被帶走調查，10月14日，蛋殼公寓被傳跑路；11月7日，蛋殼公寓接連傳出公寓斷網、拖欠合作夥伴賬款和房東租金的消息；11月10日，蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權，其中包含租戶、供應商、保潔、維修人員等……

但李宇嘉認爲，蛋殼陷入困境的最主要原因，還是因爲把資本運作作爲了經營核心。「現在做長租公寓的，大多數都是以互聯網思維在經營，用租金貸來擴張房源，講故事搞資本運作，然後上市，再退出套利。這就意味著他們沒有精力再去做好經營和管理，這種發展模式是沒有可持續性的。」

經濟學家、空白研究院創始人楊現領在接受央視采訪時稱，通過租金貸，長租公寓以貸款一次性回收半年或一年的租金，通過金融工具加大杠杆率，這個商業模式本身沒什麽問題，關鍵問題在於部分長租公寓過於激進，在杠杆率過高的情况下，過快地加大規模，前期大量囤房，甚至陷入惡性競爭，但却沒有形成與之相匹配的管理能力。

「讓租客能體驗到長租公寓相比其他類型租房的優勢體驗感，這才是長租公寓的根本，資本運作肯定不是長租公寓發展的核心。」李宇嘉說。

今年以來長租公寓頻繁爆雷

爆雷的不僅是蛋殼，今年以來，長租公寓爆雷事件密集發生。貝殼研究院根據公開信息統計，僅今年上半年，就有16家中小長租公寓企業倒閉，其中不乏友客、巢客、小鷹找房等知名度頗高的「玩家」。

中指研究院在一份研究報告中回顧了長租公寓的發展歷程。2010年，長租公寓在消費升級的背景下誕生，一直到2015年市場都處於自發生長階段。行業真正進入大衆視野是在2017年10月，「租售幷舉」表述的提出。同年，中央經濟工作會議提出「要發展住房租賃市場特別是長期租賃」。自此，長租公寓發展正式步入快車道。

盡管是風口上的行業，但從盈利角度來看，長租公寓的生意幷不好做。南方日報對廣州市房地産租賃協會的調研顯示，扣除拿房成本（占比均超過60%）、裝修成本（占比約10%-20%）、稅收成本（占比10%-20%，包括增值稅、租賃綜合稅等），多數長租公寓企業反映，在嚴格規範經營下，利潤率低至3%-4%，比一般的銀行理財收益還要低，出租率低於90%時，還會虧損。

因此過去三年在行業藍海中，不斷有經營不善的長租公寓沉溺退出。

李宇嘉認為，現在長租公寓行業正處於一個風險暴露的階段。「風險暴露完了才能觸底，觸底後才有可能反彈，然後才能繼續正兒八經地發展。」

同時，他認爲，長租公寓未來應該向三個方向發展，「第一擴張規模要速度慢一點，第二租金貸的比例應該降低，降低杠杆，第三應該更多地關注經營對，通過增加體驗感來增值服務、增强自己的租金議價能力。」

長租公寓的發展亂象，也已引起監管注意。

2019年12月，住建部等六部門聯合《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，針對租賃金融業務提出監管要求。《意見》提出，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。

今年9月，住建部發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》，對住房租賃企業的資質、行爲、監督機制及法律責任進行明確規範，該條例是我國住房租賃領域首部條例性規範性文件。

此外，各地市也先後發文，要求建立唯一的租房租賃資金監管賬戶，將3個月以上的租金納入監管範圍。

（敖瑾／文）