行政會昨日完成討論多項法律法規草案。其中一項是《修改第16/2004號行政法規〈批地溢價金的訂定方法〉》行政法規草案。行政會發言人、行政法務司司長張永春表示，現時規範批地溢價金的法規已生效多年，特區政府經收集房地產市場最新資料及物業成交收據後，對現行法規及附件作出修改。而工務局局長黎永亮則強調，溢價金的計算仍沿用現有公式，但不同類別用地的建成價值調整後，商業樓宇調升約一倍、住宅調升三成、停車場的升幅則較多，達十至二十倍。
　　現行溢價金計算相關附表於二零一三年行政長官批示訂定，按法律規定，每二年作出檢討，至今年決定作出調整，有關調整是參考收集到的統計資料及市場資料。
　　在行政會對批地溢價金作出這項調整之前，有兩宗政務活動與批地溢價金相關。其一是四月十七日，立法會舉行口頭質詢大會。運輸工務司司長羅立文在回應有議員提出對政府計劃拍賣四幅土地的規劃及詳情的質詢時表示，原計劃去年進行的土地拍賣因為程序延遲，希望爭取年內開展。但由於新城A區興建大量公屋，影響本澳樓市變化，故難以提前規劃土地拍賣，故認為「邊做邊看」較適合。其二是廉政公署在向特區政府送交的有關牛皮廠地段調查報告中建議，督促工務部門藉著檢討牛皮廠地段案件，進一步重視在土地管理方面的力度，貫徹及落實新《土地法》中有關土地利用的制度之餘，亦考慮認真檢討有關做法，包括計算方法及扣減邏輯的必要性，將內部指引或習慣使用的方法或工具落實在法律框架中，加快整理現時溢價金制度，使澳門土地市場價值能够真正地反映在溢價金上，全力維護澳門特區珍貴的土地資源。
　　羅立文所指的「程序延遲」，可能就是現行的批地溢價金標準，並未能適切當今土地市場的趨勢變化，因而必須等待特區政府對批地溢價金標準作出調整之後，才能正式開啟動土地拍賣活動。而廉政公署在牛皮廠地段調查報告中的建議，則是發揮了「臨門一腳」的催促作用。
　　關於恢復拍賣土地，以「土地財政」彌補博彩業歉收的議題，可能是筆者最早提出的。實際上，在二零二零年二月新冠肺炎疫情襲澳初期，行政長官賀一誠下令暫時關閉所有娛樂場半個月，許多人都為政府財政收入「腰斬」而感到焦慮之時，筆者就以《建議實施土地財政以消彌財政赤字》為題指出，在博彩稅收銳減及必須額外開支以紓解民困及賑濟中小微企的「雙重夾擊」之下，赤字財政」已是不可避免。因此，以拍賣土地所得的「土地財政」，就可發揮當年「八個樣板戲」之外「九個樣板作品」之一的京劇《龍江頌》的台詞——「堤外損失堤內補」的作用，彌補博彩稅歉收的損失。
　　「土地財政」，是指內地各地地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，屬於預算外收入，又叫「第二財政。在很多地方，「第二財政」早已超過「第一財政」。因而是地方財政收入的一種。內地的「土地財政」主要是依靠增量土地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。
　　根據國務院發展研究中心當時的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收佔地方預算內收入的百分之四十，而土地出讓金淨收入佔政府預算外收入的百分之六十以上。其實，以拍賣土地的收入來充盈政府財政收入，最早是來自香港政府的財政政策，現在仍然在使用。
　　在回歸前，批地溢價金曾經是澳門政府重要的財政收入項目，在一九九三年曾一度占總公共財政收入的百分之二十，達二十四點八億元。回歸後，歐文龍以「受賄批地作為貪賄的主要手段之一，因而拒絕公開拍賣土地。飽受其害的建築置業界強烈要求恢復公開拍賣土地，特區政府在二零零四年首次拍賣土地，採取暗標拍賣的方式，以較底價高出三倍的高價成交。歐文龍「巨貪案」發後，市場要求增加透明度，政府開始改革土地拍賣及招標制度，隨後以招標方式賣出另外兩幅相連地皮，於二零零八年以較底價分別高出八及九倍的高價成交。
　　也正在此時，一方面，由於博彩稅已經足以支撐財政收入，因而政府不在拍賣土地方面打算盤；另一方面，自歐文龍事件發生後，新上任的行政長官崔世安更是由於飽受何超明及「反對派」攻擊而「不敢動」土地，因而已經有十多年沒有批出或拍賣任何一幅商用土地。或許，這也是造成樓價昂貴，不但是中低收入階層「上樓難」，而且連以中產階層和中級公務員為主的「夾心層」也大嘆「上樓難」的重要原因之一。實際上，曾經就有人批評，政府不拍賣土地，是為了維持樓宇供應的供求失衡「買方市場」，推高樓價以維護擁有土地的發展商的利益。而拍賣土地，就可消除這股民「疑」及對「上樓難」的民怨。
　　而賀一誠在剛走馬上任不久，正要「摞起袖子加油幹」之時，新冠肺炎疫情突如其來襲擊全球，澳門特區也深受其害，博彩業大受打擊，特區政府財政出現「赤字財政，而且在當時還不知道疫情要到何時才結束。因此，這就是藉著為了彌補財政赤字而實施「土地財政」，並解決「夾心層上樓難」問題的契機。而且在產業連鎖反應下，銀行業等周邊行業也可得益，激活產業鏈經濟。而恰在此時，已經「餓地」很久的建築置業界強烈呼籲特區政府恢復拍賣土地。賀一誠作出積極回應，在《二零二二年財政年度施政報告》中宣布，「未來將陸續選取合適的土地進行公開招標」，並根據社會的實際需求展開私人樓宇用地的計劃工作。賀一誠隨後給出了更明確的時間表，「政府在今年底或明年初會拿出土地拍賣，拍賣揀選好的土地，填充財政赤字。」後來，又在立法會口頭質詢大會上宣布，現階段計劃推出四幅土地拍賣觀察市場反應。
　　但可能正因為是現行的批地溢價金標準，與市場現況有所脫節，不但是對彌補政府財政赤字的作用被打了折扣，而且也可能會令政府庫房收入受到損失，因而必須完成投資批地溢價金標準的程序之後，才可以正式啟動拍賣土地活動。
　　現在，行政會已經完成投資批地溢價金標準的調整程序，因而相信四幅土地的拍賣活動，很快就將會進行。但這個世界上是各種觀點都有，到此時又有人擔心，像二零零八年那樣，發展商會以天價買地，推高樓價。因此，可以參考香港特區的「勾地」方式，預先公布將會拍賣哪些土地，發展商有興趣可先向政府出價勾地，到拍賣時勾地發展商必須入標，如果拍賣時無更高價競投者，就由勾地發展商投得。