鄒玖勝
  行政會日前完成討論《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法案，建議全面取消不動產需求管理措施，包括取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅，統一本澳居民和非本澳居民按揭成數上限為百分之七十，暫停加息兩厘的壓力測試要求等。有關法案已送交立法會以緊急程式處理。縱觀目前本澳房地產市場及經濟形勢有了新變化，社會期望「撤辣」能讓樓市平穩健康發展，助力穩定經濟，穩定民生。
  政府訂立五個房屋階梯中，私人房屋是重要一環。當年由於土地資源稀缺，加之政府公屋供不應求，澳門房價在博彩收入狂飆的那些年，經歷了瘋狂的上漲，脫離居民可負擔水準，也令整體樓宇供需失卻平衡。政府為讓居民能「上樓」，保障金融穩定和房地產市場健康發展，自2010年起，政府制定並實施一系列包括稅務及樓宇按揭在內的不動產需求管理措施。其中，稅務措施包括特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅。2011年，澳門出臺特別印花稅，對1年內轉售住宅單位的賣家徵收20%稅款，1至2年內轉售稅率為10%。2012年，為了遏制樓價，增加外地人、公司的炒賣成本，澳門特區政府推「新八招」，其中一條是外地人、公司購買澳門的住宅單位時，再徵收10%額外印花稅。2018年，澳門樓價創新高，澳門向非首置人士加收「取得印花稅」。2018年，澳門錄得10585宗住宅成交；2019年取得印花稅生效後，成交量急跌27%至7745宗。可見這些「辣招」一定程度上抑製了不良的炒賣需求。
  但不久，新冠疫情爆發，本澳經濟環境欠佳，令到澳門私人住宅成交的價格和數量持續萎縮，私人樓市受到嚴重衝擊，到了疫後2023年，成交量更是由19年萬宗成交大跌73%至2913宗，創下有記錄以來的歷史低位。2019年四季度，澳門住宅平均成交價為104468澳門元/平方米，2023年四季度則為89259澳門元/平方米。根據統計暨普查局日前公佈的資料顯示，最新一期（2023年12月至2024年2月）的整體住宅樓價指數為229.4，較上期（2023年11月至2024年1月）下跌0.9%，澳門半島（229.2）、路氹區（230.2）分別下跌0.9%及0.7%。現貨住宅指數（247.6）較上期下跌1.0%，澳門半島（238.3）和路氹區（284.8）的跌幅分別為0.9%及1.1%。按樓齡劃分，11至20年、20年以上的住宅樓價指數分別下跌2.7%及1.3%，6至10年的則上升0.8%。樓花指數（255.5）的跌幅為0.3%。按單位實用面積分組統計，100平方米及以上的樓價指數下跌2.8%，50平方米以下的亦下跌1.7%，75至99.9平方米的則上升0.7%。與去年同期比較，最新一期的整體住宅樓價指數按年下跌6.6%，當中澳門半島與路氹區的指數跌幅分別為6.1%及8.7%。反映市場悲觀情緒增加，樓價跌勢加快。當前樓市供求關係已較疫前不同，加上美國高息環境持續，物業市場前景不明朗，即使住宅單位價格一減再減，市場仍反應冷淡，單計今年一至三月不動產成交量就僅有五百多宗。樓宇市場持續處於低迷狀態。為此，不少政商界人士頻頻建言樓市「撤辣」。
  去年底，政府因應市場環境變化適度放寬不動產需求管理措施，提案獲立法會審議通過，並制定《修改第2／2018號法律〈取得非首個居住用途不動產的印花稅〉》法律，自今年一月一日起不再向取得第二個居住用途不動產的人士徵收樓價百分之五的取得印花稅。同時放寬樓宇按揭措施，包括本澳居民購置住宅的按揭成數上限為百分之七十，購置經濟房屋的按揭成數上限為百分之九十，不再設不同的按揭成數金額檔次上限。隨著「減辣」措施實行，一月澳門樓市交易大漲，住宅成交了263宗，相比2023年12月份上漲10%。不過，隨著時間拉長，政策效力減弱。今年3月上半月，澳門住宅單元成交66宗，同比下降8.33%。可見，要真正恢復平穩的房地產市場發展，或者需要推出相對「激進」一點的政策。
  放眼周邊地區，為了配合經濟復甦和滿足居民改善住屋環境的需要，內地不少城市已經放寬置業條件。在政策層面，2024年房地產市場的新政主要集中在優化房地產政策、穩妥處置房企風險、重拳整治房地產市場秩序等方面。例如，北京、廣州、瀋陽、蘇州等城市出臺了對住房公積金的調整優化措施，廣州上調了公積金貸款最高額度，蘇州推出了公積金存貸產品。這些措施旨在進一步支持居民的剛性和改善性住房需求，有助於穩定房地產市場。此外，青島、南昌、福州等地優化了住房信貸政策，同時針對改善性住房需求推出了「以舊換新」政策。這些政策的實施，有望進一步激發市場活力，促進房地產市場的健康發展。
  在化解房地產風險方面，有關部門提出了標本兼治的措施。例如，全面落實已出臺的保函置換預售金、金融16條與三支利箭延期等融資政策，為房企、專案融資輸血，緩解現金流、資金鏈破裂風險壓力。同時，提出了完善土地出讓制度、房地產投資開發稅費制度等治本措施，以解決過去房企三高發展模式的根本問題。在需求端，政策也進行了相應的調整。例如，停止新建保障性住房，購買市場上的商品房庫存轉為保障性住房，有利於快速建立保障性住房體系，形成雙軌制住房體系。此外，全面取消限購、限貸、限售等行政措施，以及降低首套房與二套房的貸款首付比例，放開第三、四套房貸款等措施，都有望進一步啟動市場需求。
  因此，今次特區政府因應具體市場變化，制定《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法律草案，建議全面取消不動產需求管理措施，包括取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅，統一本澳居民和非本澳居民按揭成數上限為百分之七十，暫停加息兩厘的壓力測試要求，等同「全面撤辣」，是符合社會期望的。
  財政局長容光亮在新聞發佈會上就以香港全面「撤辣」為例（自香港住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅後，房地產成交亦迅速反彈。據香港美聯物業。香港3月一手房市場錄得約4170宗成交，創1998年後單月新高），反映政府取消需求管理措施後可釋放購買力，需求管理措施亦非影響價格的主要原因。強調政府並非「托市」，而是因應具體市場變化作適當反應。他進一步解釋取消不動產需求管理措施的原因。表示綜合分析澳門現時經濟狀況推出措施，尤其現時住宅物業的供應量，以及自置物業（私人房屋及經屋）的住戶佔百分之七十三點四。考慮到物業是澳門家庭及企業持有的資產主要成份之一，樓市的穩定與居民、企業息息相關。普遍居民希望地產價格穩定，不希望「大上大落」。房地產行業佔特區產業較大的份額，一般佔百分之十，疫情期間最高佔百分之十七。若房地產市場萎縮會直接影響市場流動性較低，亦影響家庭及企業的變現能力，嚴重導致資金周轉困難。因此認為有需要採取必要措施促進地產市場的活力，使資金有出路。政府認為穩住地產市場與特區總體經濟發展步伐一致，亦可穩住房地產行業僱員的就業。
  事實上，樓價在疫前疫後的變動不大，只是成交量變化大。二〇二一年成交量有五千多宗，而二〇二二年、二〇二三年只有二千多宗。市場萎縮，間接令居民變現流動性相對大減，影響不動產的流動，對經濟影響相應較大。今年一至三月不動產成交量與以往相比較少，為五百多宗。政府認為明顯是消費者、潛在買家對本澳持觀望態度，如因鄰近地區對樓市採取積極管理措施。故政府明確態度，配合市場變化作出反應。參考香港全面「撤辣」至今一個多月，總體交易市場活躍，住宅物業成交量顯著增加，但一、二手樓價格無顯著上升，甚至部分下跌。總括而言無出現熾熱炒賣的跡象，甚至有大型地產發展商以低於成本價銷售新樓盤。反映政府取消需求管理措施後可釋放購買力，需求管理措施亦非影響價格的主要原因。重申政府希望透過價格機制自然調節供需關係及房地產價格。
  誠然，穩定的樓市有助於創造經濟穩定和可持續的增長。它提供了一個良好的投資環境，增加了消費者和企業的信心，促進了就業機會，並確保金融體系的穩定。房地產市場與金融體系、與經濟復甦環環相扣，在市道低迷的情況下，連帶相關行業例如仲介、銀行、法律界以及上下游等多個行業亦受到嚴重影響，可能進一步削弱本已疲弱的本地消費市場，消費流失可能會衝擊企業資金鏈以及社區就業職位，形成惡性循環拖慢經濟復甦。故特區政府此時出於穩經濟穩民生的目的全面「撤辣」是正確的。
  對此，本澳地產業界表示歡迎，認為做法貼合民生，符合社會期望。如澳門地產業總商會會長鍾小健認為，「撤辣」是貼合巿場和民生的做法，作用是「救人」而非只「救巿」，始終與地產業有關的上下游行業多達六十多個，房地產不斷下跌，會影響澳門整體城巿價值，故「撤辣等同救全個澳門」。談到「撤辣」後對房地產成交量的刺激作用，他指出，巿場需求會影響成交量，估計澳門「撤辣」後亦不及香港般熱鬧，主因澳門房地產投資價值回報率不及香港。現時香港租金回報率有2-3%，澳門的租金回報率卻不足1%，當投資回報不能抵銀行利息，投資者購買用作「短炒」機會很微。當然，「撤辣」亦不排除會引進一些長期投資的客戶出現。整體而言，「撤辣」後樓巿成交量會增加，不少人或急於賣樓套現而「壯士斷臂」，即套現需求強，議價能力卻未必強。
  仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂對「撤辣」表示歡迎，但現時澳門經濟仍疲弱，旅客回升僅對少數行業有幫助，加上息口高企等因素，「撤辣」會帶動部分本地人的換樓需求，對樓市的刺激作用未必如香港樓市「撤辣」般顯著，只能有助紓緩樓價面對的下調壓力。仲行調整中小型住宅今年的樓價預測由下跌0-5%修訂為橫行，與豪宅走勢相若。二手住宅成交量可望略為上升，一手市場則視乎發展商會否減價促銷，否則成交量不會顯著反彈。唐偉樂表示，澳門樓市不會如香港般出現內地買家顯著增加的情況，因內地人一向少有涉獵澳門樓市，仍傾向在港置業。
  另有地產業界形容近兩三年本澳房地產巿場「一潭死水」，成交宗數和樓價均嚴重萎縮，形容情況嚴峻。隨著近年樓宇供應量不斷增加，若政策不與時俱進，直言難以解決根本問題，因此「撤辣」對行業有正面影響。估計會帶動樓巿成交量增2成，但樓價短期內不會太快反彈。至於新的樓宇按揭指引將統一本澳居民及非本澳居民按揭成數上限為7成，作用一般，因過往非本地居民在澳購買房地產，基本是全額支付。「撤辣」後非本澳居民在澳買樓投資意慾仍尚待觀察，始終不少人已選擇到港投資，資金要轉到澳門投資或相對較難。
  的確，此次全面「撤辣」，政策力度較大，有利於極大地降低交易成本。這次鬆綁能否短時間讓樓市回穩，尚待驗證。但從業界預期來看，相信可讓樓巿成交量增加，為有需要人士提供另一個「出口」，符合社會期望。
  對於社會而言，只要「撤辣」的目的是為了穩定經濟，穩定民生，確保「房住不炒」基調不會發生變化，那政策調控就是處在可行範圍內的，但政府宜密切關注房地產市場變化，持續評估樓市及相關風險狀況，尤其留意市場有否因「撤辣」再現過度炒作，適時推出應對措施，讓樓市平穩健康發展。