城規會主席、土地工務局長黎永亮日前在宣介「氹仔北區都市化整治計劃修訂（二零二六）」時提到，卓家村古樹周邊多為私人土地，相關規劃已充分考慮私人土地發展參數，在確保古樹得到有效保護的前提下，兼顧業權人合法發展權益。
  其實，特區政府在推動「氹仔北區都市化整治計劃修訂（二零二六）」中面臨私人土地的問題，不單止是卓家村古樹周邊的私人土地，而且更是在整個規劃區內，有數量達三十二幅、總面積近八點八萬平方米，約佔規劃區面積四成的土地是私人土地。區內幾乎每個未開發地段都涉及私人土地，但主要分佈在卓家村、三家村。多數私人土地在物業登記上標注為「農用地」，但這僅為法律登記狀態，並不代表實際用途為農業。這些土地產權分散，主要為本地居民和私人投資者，具體業主名單未在公開資料中披露，因涉及個人隱私和未完成的土地整合協商。這些業主多為上世紀取得土地權屬的氹仔原居民家族或其繼承人，部分土地經多次轉手，產權關係複雜。由於土地長期未開發，許多業主將土地閒置或用於臨時用途（如停放車輛、堆放物品），並未進行實質性建設，這是導致規劃長期難以推進的關鍵因素。開發需依賴業權人與政府協商，通過土地重新合併與分割，使不規則地塊滿足建設條件，從而推動整體建設。
  但要注意的是，如果是屬於政府批地，按照「溯及既往」的《新土地法》有關土地租賃批給的期限為二十五年的規定，特區政府應當收回。實際上，在《新土地法》生效後，特區政府已經在該區收回若干逾期未發展利用的國有土地。另外，如是以持有「砂紙契」為由主張的「私人土地」，按照《澳門基本法》第七條的規定，是屬於「國有土地」，在特區政府實施該都市化整治規劃中，根本沒有「議價本錢」。
  氹北私人土地問題的形成，既有歷史沉積的客觀因素，也有現實發展的現實制約，需先厘清根源、辨明癥結，才能做到對症施策。從歷史背景來看，一九九五年核准的氹仔北區都市化計劃沿用多年，但其執行過程中受私人土地業權分割零散、部分土地無法獨立發展等因素影響，導致道路網、地下管網等基礎設施難以鋪設，許多私人土地長期處於閒置狀態，部分甚至被用於林業種植、廢料收集等非規劃用途，與都市化發展定位嚴重不符。從現實困境來看，一方面，私人土地業權構成復雜，包含完全所有權土地、長期租借地等多種類型，部分土地存在繼承、轉讓等權屬變更痕跡，導致業權主體分散、意見難以統一；另一方面，部分私人土地業權人發展意願偏低，既擔心土地開發過程中自身權益受損，也對開發成本、收益分配等問題存在疑慮，加之缺乏明確的誘因機制，難以主動參與到都市化整治中來。此外，該區地勢較低、長期受水浸困擾，而水浸問題的解決又與私人土地權屬相關，進一步增加了私人土地處置的復雜性，形成「基礎設施不完善→土地難開發→民生問題突出」的惡性循環。
  因此，積極而又審慎處理此類私人土地問題，不僅關係到都市化整治計劃的順利推進，更事關私人財產權益的保護、社會公平正義的實現，以及澳門整體都市發展的協調性，必須堅持法治導向、平衡兼顧、公開透明的原則，統籌推進、細化落實。
  積極而又審慎處理氹北私人土地問題，首要前提是堅持法治原則，以現有法律法規為依據，規範處置流程，保障私人土地業權人的合法權益。在具體操作中，需嚴格按照《城市規劃法》《土地法》等相關法規，明確私人土地的處置範圍、權利義務、補償標準等核心內容，避免行政權力的濫用。對於需要徵收、收回的私人土地，必須嚴格履行法定程序，提前公示徵收目的、範圍、補償標準和安置方案，充分聽取業權人的意見，確保程序正當、公開透明；對於不需要徵收的私人土地，應尊重業權人的自主決定，鼓勵其通過合作開發、聯合重建等方式參與都市化整治，政府可通過政策引導、資源支持等方式，為其提供便利條件，而非強制干預。同時，需建立健全爭議解決機制，參照《都市更新法律制度》中的仲裁規定，妥善處理業權人之間、業權人与政府之間的分歧，保障各方合法權益得到充分維護。
  積極而又審慎處理氹北私人土地問題，核心在於平衡私人利益與公共利益，構建「多贏」的利益協調機制。都市化整治的最終目標是提升區域整體發展質量，惠及全體居民，而私人土地業權人的合法利益是必須尊重和保護的基礎，兩者並非對立關係，而是可以通過科學設計實現有機統一。一方面，要合理制定私人土地補償標準，補償金額不僅要考慮土地的現有價值，還要兼顧土地的潛在發展價值、業權人的實際損失，可參考市場評估價格，並結合澳門本地經濟社會發展水平適當調整，確保補償公平合理、及時足額發放。同時，可探索多元化的補償方式，除貨幣補償外，還可提供房屋安置、土地置換、容積率補償等多種選擇，滿足不同業權人的需求，例如政府可在規劃範圍內劃定相應土地用於置換，或在開發項目中給予業權人一定比例的樓面面積補償，既保障其財產權益，也推動項目順利實施。另一方面，要明確私人土地開發的公共義務，要求業權人在開發過程中服從都市化整治的整體規劃，配合基礎設施建設、綠化工程、文物保護等公共項目實施。
  積極而又審慎處理氹北私人土地問題，關鍵在於強化政策引導與服務保障，提升私人土地業權人的參與積極性，破解開發難題。鑒於氹北私人土地存在業權分散、開發能力不足等問題，政府應發揮主導作用，搭建溝通協調平台，完善政策支持體系，降低業權人的開發成本與風險。一是建立專門的跨部門協調小組，整合土地工務、都市更新、民政等相關部門資源，負責私人土地處置的統籌協調、政策諮詢、問題解答等工作，及時回應業權人的合理訴求，化解處置過程中的堵點、難點問題。二是完善誘因機制，鼓勵私人土地業權人開展合作開發，對於積極參與都市化整治、主動配合公共設施建設的業權人，可給予稅收優惠、行政手續簡化、基礎設施配套優先等獎勵；對於無法獨立開發的零散私人土地，引導業權人通過土地合併、聯合開發等方式，實現土地資源的集約利用，同時方便政府完善路網、綠化等配套設施。三是加強政策宣傳與指導，通過社團、社諮委等渠道，向私人土地業權人全面解讀都市化整治計劃的目標、政策、補償標準等內容，消除其疑慮，增強其對計劃的理解與支持；同時，為業權人提供法律諮詢、開發規劃指導等服務，幫助其規避開發風險，提升開發能力。
  雖然氹北與香港情況不同，但香港在處理北部都會區（北都）發展中的土地問題時，推出了一些創新措施，其背後的思路值得參考。例如，香港推出的「按實補價」先導計劃，允許發展商分期發展並按實際興建情況補繳地價，有效減輕了初期資金壓力。同時，容許土地業權人主動交回政府擬徵收的土地，用以抵銷其他開發項目所需繳付的金額，為業權人提供了更多選擇。
  總之，積極而又審慎處理私人土地問題，關鍵在於尋求發展與權益保障之間的最佳平衡點，通過創新和務實的政策工具，實現城市升級與居民福祉的雙贏。