本澳應出辣招調控房地產市場

博言

作為主管本澳房屋政策的運輸工務司司長劉仕堯最近表示,澳門特區政府非常關注澳門房地產市場的發展情況,未來不排除制定新措施以進一步遏止炒賣活動,減少投資方面的需求。劉司此次的言而是否可行,相信仍是房地產業界及廣大居民盼望之中,原因是過去的“劉十招”及“劉八招”對於整個房地產市面所起到的作用是微薄之力,近年來的樓房價格飆升得十分之勁,普遍市民的收入根本就不能期望在私人市場上樓,就連多數收入甚高的中產階層也是可望不可及的事情。其實,對於本澳房地產價格調控的問題,雖然在近幾年有政府當局推行的萬九公屋或後萬九公屋政策有少少緩解樓市作用,但是治根不能治本,所起的作用的不大,樓市價格仍然是飆升得利害。廣大居民不時期望本澳當局亦能與附近地區調控力度一樣,不斷出辣招調控房地產市場,能讓有需要的居民能安居樂業或有屋住。

眾所周知,房屋問題是本澳社會各界一直最為關注的民生問題,也是政府當局首要解決的施政惠民問題之一。本澳屬於人多地少及外來人口不斷增多,樓房或住宅可以講是處於供不應求的狀態,現時兩房一廳僅僅是租的話,在北區都是已經超過六千元大關,若是出售的價格都超過三百萬元,最為關鍵的問題就是,現時本澳無論是新私人樓盤或是舊樓宅,兩者都處於供不應求的狀態之中,地產業界在新春期間透過不同的酒會或春茗活動,向社會公佈樓市正處於無貨的劇狀態,期望政府當局批更多的土地興建私人商品樓房。其實,據我所知,平民百姓的住房情況有兩種類型:一是目前等待結婚卻因資金積累不多,有買房子的需求卻買不起房子的人,他們要麼寄住在父母家,要麼租房子居住;一是雖有住房,但住房面積狹小,往往是全家幾口人擠在一起,買一套大點的二手房改善一下居住環境是他們近期的夢想,只因手頭資金不夠,一直在等待觀望,希望房子降價。這兩種類型可以稱之為“剛需”型吧。現時很多市民或到澳門工作的外地居民都清楚認識到一點,在澳門食得起,但就是住不起,對於正處於低下屋的本地居民而言,他們更是一種生活上的壓力或困厄,若他們家庭有多個兒女,想上政府樓的話,也不要等待多少個年月,而想買私人樓宇的話,更是一種天荒夜談的事情,從而使得有更多的居民對於渴望能上政府的公共房屋更加迫切性或需要量更大。隨著本澳的人口不斷提升及社會經濟不斷發展,即使萬九公屋或後萬九公屋政策能如期的出臺,相信也是供不應求及解決不到實際的需求,治根不治本的方法,關鍵還是需要有事與一套完善的房地產調控法律或措施及政策,嚴格控制私人商品樓價,不能過快或遠遠脫離一般居民的收入水準。

其實,安居樂業是社會每個人的基本需求,尤其在我們中國人的心目中,「家」是具有其不可替代的價值觀,有房屋才有安全感,擁有房屋是歷史承傳下來的傳統思想,因此,中國人對於置業有相當高的期望。澳門的居民超過九成為中國人,他們對擁有房屋及其下一代能置業有著很高的需求,故房地產政策是特區政府需要處理的一個重大課題。 自澳門博彩業賭權開放,澳門房地產市場於2004年開始受全球性的外資關注,令樓價不繼上升,樓價與居民收入漸漸脫軌,置業成為遙不可及之事。澳門的龍頭經濟產業博彩旅遊業正處於上升週期,大量旅客支撐起澳門博彩旅遊業的發展,市場樓宇價格又再創新高,因此,澳門居民的怨氣續漸積聚、形成,並開始批評特區政府的房地產政策,包括公共房屋政策、商品房屋政策及如何打擊炒賣房屋的政策,迫令特區政府積極面對此一問題。 特區政府現時的房地產政策是以社會房屋為主、經濟房屋為輔、財政資助作補充的方向發展,並附以揭制樓市炒風策政,期望解決澳門房地產市場存在的問題。惟此等政策公佈後,不單未能平抑高企不下的私人樓宇市場的價格,亦未能回應澳門居民對公共房屋的需求,更甚者是財政資助政策被認為是協助推高樓市的黑手。

有團體作民意調查指居民對政府日前推出的遏抑樓價措施“新八招”的評價,結果約四成六受訪者指措施“沒有作用”或“作用有限”,認為“有作用”的僅一成九。另在受訪者希望政府推出的房屋政策中,前八項分別是增加樓市供應、推出限價樓、“澳人澳地”、儘快重開公屋申請、儘快啟動“後萬九”公屋建設、放寬經屋申請收入上限、禁止外地人在澳買住房、增加土地供應與儲備。民調揭示“新八招”對錯焦,顯然與受訪者期望有大落差。並且民調資料顯示居民對“新八招”無信心,尤其香港近日出招明顯比澳門力度大。受訪者對房策的意見與“新八招”完全不對焦。若時間容許,政府應在施政報告加入一些居民希望的新招,或者提出“新八招”效用評估,承諾若效果不大會再出補充性新招,如想辦法增加單位供應,推出“限價樓”,支援中產置業及“澳人澳地”等。不過,他稱樓市及住屋是長期問題,不能一兩年就解決所有困難,政府要按輕重緩急,先解決短期問題,後規劃長期房策。

與本澳最為密切的香港房屋問題備受關注,現任香港特區政府行政長官梁振英上任後隨即公佈新房屋政策,將會啟動長遠房屋策略,成立委員會全面深入地探討住屋需求,並公佈多項具體措施,包括明年1月起每年提供5000個白表人士免補地價購買二手居屋、研究縮短單身人士公屋輪候時間,並計畫斥資10億(港幣,下同)興建3000個青年宿舍,給年輕人“上樓”。梁振英為兌現早前提出要縮短35歲以上申請人的輪候公屋時間的承諾,宣佈會優先處理35歲以上的非長者單身人士的申請,並制訂策略以縮短有關人士的輪候時間。目前公屋輪候冊約有18.9萬個家庭輪候,其中非長者單身人士占近一半,另一半則為30歲或以下,在考慮現有資源後,當局決定房委會須就此進行相關研究。為讓年輕人較易“上樓”,港府提出斥資10億元興建3000個青年宿舍。港府因應單身士及年輕人輪候公屋的時間較長,以全數資助的形式協助非政府機構興建青年宿舍,首階段將會建3000個單位,讓就業的年輕人能儘快“上樓”。香港財政司司長曾俊華日前宣佈新一輪樓市調控政策,自2月23日起,200萬港元以下的低價物業印花稅由目前的100港元增至交易金額的1.5%,其餘樓宇的稅率較現行增加一倍,其中豪宅印花稅最高增至8.5%。不過新稅率不適用於首次置業人士和其他只持有一個單位的換樓人士。香港去年住宅市場亢奮,房價與經濟表現已出現背道而馳的現象,一旦市況逆轉,可能給實體經濟帶來強大的破壞力。政府過去雖然推出過管理措施,但樓市回穩一段時間後,近日又再顯亢奮,認為樓市只升不跌的預期仍然持續。他指出,今年1月房價已上升2%,而2月繼續保持上升趨勢,現時房價較2008年的低位已上升120%,樓市泡沫風險正在增加,因此政府決定推出兩項新的管理措施,大幅上調第二套住宅印花稅率,而付非住宅類成交亦需在簽署合約後即時繳付印花稅,與住宅交易看齊。此輪新政策的推出已在市場預料內,並不比之前的調控政策嚴重,可能商鋪、酒店等非住宅買賣受影響程度較大。預計短期內對香港地產股有一定影響,但影響不會持續太久。香港政府去年10月26日宣佈,提高額外印花稅稅階,並將適用期延長至三年,抑制樓市短炒,買入後半年內出售單位的徵收率增至20%;在半年至一年內為15%;一年至三年一概徵收10%。同時外地人士、所有本地和外地註冊的公司購買本地住宅,除繳付一般印花稅,亦需繳付15%的買家印花稅。

誠如有關專家所指出的那樣,本港短期私樓供應量絕對無問題,「現在要救的是中線而非短線。」港府現在最應當擔心的,反而是四年五年後的供應,必須從現在起就努力「全民覓地」,令到供應能夠持續。 香港的房屋政策,其實著墨較多、規劃最詳盡的,恰恰是中長期的土地供應規劃。相關規劃中,為香港人描畫出未來10年以至更長時間的房屋土地供應和建屋藍圖:短中期會多管齊下增加土地供應,目標是首5年內公私營房屋供應將增加至19.38萬個單位,較過去5年大幅增加56.3%;10年內預計增加44.58萬個單位,其中公屋供應逾24.5萬單位。至於要長遠解決土地短缺問題,則初步定出四幅填海地及大舉開發新界東北部、北部和西部,又在南丫島北建大型人工島,希望為2020年後的房屋需求造地約3,000公頃,面積比澳門全境的2,990公頃還要大。 這個包括「新造一個澳門」的大規模「安居藍圖」,有指比前港督麥理浩當年的「10年建屋計畫」,以及香港回歸前的「玫瑰園規劃」還要宏偉,不但足以應付香港長遠發展和青年人日後的安居需要,更可不斷增加城市規模和經濟實力。不單令香港商業用地不足和樓價高企問題得到解決,也會推動香港產業轉型和多元化。 其實,特區政府雖多次揚言要遏抑樓市,但行動起來卻畏首畏尾,不明白「矯枉」必須「過正」的道理。內地政府在推行遏抑樓市的政策時,態度就遠比特區政府嚴厲,不但限制銀行貸款給投資者買樓,連投資者用自己的錢去買樓也不容許。在主要的大城市裡,有戶籍的人首次置業,才能獲得銀行在利息上的優惠;如果是二次置業,那就需要付一半以上的樓價作首期,而且還得承受懲罰性的貸款利率。至於那些沒有當地戶籍的外來人口,則需要以交稅或社保去證明已在當地工作一年或以上,才可准許在當地買樓。否則,用自己的錢去買也不可以。在北京,更要在當地工作超過五年才容許在當地置業。這種限購政策,已令市場上很多投資者,一時間就失去購買房屋的資格,市場的需求因而大幅減少。以澳門目前的法制,應該不可能像大陸那樣,在既有的市場上會全面推行限購政策,至今仍堅信,不行這類局部的限購政策,不足以解決樓價與用家的購買力脫節的問題。事實上,房屋問題的確是現時澳門民怨最集中的所在,亦是政府施政需要優先處理的難題。筆者亦認為政府短期未能提供足夠的房屋供應,相關房策措施「遠水不能救近火」,致使樓價新高再度湧現,多少令人有些失望。

香港政府日前推出“六辣招”調控“亢奮”樓市,成交迅即慘澹。港府昨日強調,如果樓價繼續升,不排除再調高稅率及推出其他新措施;甚至有意