運輸工務司司長劉仕堯昨日指出，工廈活化計劃已經續期兩年，並無加入新條款。雖然工廈活化計劃的成效並非明顯，但方向和原則對推動房地產和如何利用好土地有實際作用。政府會在未來總結上一階段的政策，調整工廈活化計劃，更能體現利用好工廈的土地或面積。

這番話，佐證了本欄當年分析的「由於工廈重建是一項龐大的工程，光是小業主的協商就需要好幾年的時間；因此，一年的試用期，是完全不足夠的。」實際上，在一年的試用期屆滿後，又增加了兩年的續期，仍然是「成效並非明顯」，可見此項措施的推行並非是易事，有是到了冷靜思考檢討，適當調整政策的時候了。

我們提出這個建議，當然首先是建基於肯定「活化工廈」政策的前提之下。應當說，在澳門土地資源日益匱缺，而新城填海區又未必能提供更多的土地作商住用地的情況下，以「活化工廈」的方式來發掘土地資源，是一個正確的做法。實際上，當年出口製造業是澳門三大經濟支柱之一。澳門藉著配額、關稅等方面的優惠，及勞動力工資低廉等優勢，吸引了大量香港商人跨海來澳門投資，工業大廈如雨後春筍般興建起來。北區的高層樓宇，竟是以工業大廈為主，見證了當年澳門工業的欣欣向榮。這些工業大廈，也為澳門的經濟發展，作出了貢獻。但自從內地改革開放之後，大批廠商轉到工資更低廉的內地投資設廠，只將澳門視為接單做單的基地。加上後來配額及普及特惠稅的廢除，澳門工業完全萎縮，各工業大廈內的工廠可說是十室九空。而各文藝團體、文化企業、體育團體，或公司總部等陸續進駐。

這就出現了強烈的對比：一方面，澳門特區政府為如何完成「萬九公屋」計劃所需的土地資源而頭痛；另一方面，九十多幢工業所佔用的土地，卻在浪費土地資源。如果能將其騰出，改為居住等用途，就是為澳門創造新的土地資源，等於是對新城填海區規劃的補充。而且，也將因工廈的活化，而改善該處的環境衛生，營商環境及治安也得到改善，為把澳門建成宜居城市加分，有利於建構和諧社會。因此，「活化工廈」的政策方向是正確的。

但為何其成效卻不高呢？先讓我們比較一下澳門與鄰近地區在「活化工廈」議題下所採取的政策。由於經濟轉型，澳門與鄰近地區都在推動「活化工廈」，但具體政策做法卻有所不同。在澳門，主要考慮是澳門本身的土地資源緊缺，而居民「上樓難」的民怨較大，雖然有「萬九公屋」和「後萬九計劃」，有助於低收入階層上樓，但中收入階層尤其是「高不成，低不就」者，更為煎熬，因而「活化工廈」政策也就成了「公屋」與「豪宅」之間的選擇之一。為此，土地工務運輸局的政策構想是，為配合落實特區政府促進房地產市場可持續發展的六大方向政策，增加中、小型住宅單位的供應，凡符合「活化工廈」要求的申請項目可獲優先處理，由入則至展開工程較正常流程縮短一半審批時間，從而有助推動申請項目加快落實興建。土地工務運輸局將視乎該區規劃需要，不排除將一定比例的土地或樓宇建築面積納入公共設施用途，以增加社區的文康和交通配套；私家地若符合要求，亦可獲優先處理，但不具強制性。由此可見，澳門特區的「活化工廈」政策，主要標的是騰出土地解決「上樓難」問題，而所提供的政策優惠是簡化批則手續。

而在香港，「活化工廈」與澳門既有不約而同之處，也有差異。其做法是，改裝空置或未能物盡其用的香港工廠大廈作其它用途，例如改建為寫字樓、住宅、藝術工作室、服務式住宅等。只要按指定手續申請審批便可，倘是樓齡達十五年或以上的工廈，申請全幢改裝時可獲免收更改土地用途的豁免費用，亦可增加原先未用盡的可建樓面；並容許業主按實際補價，惟計算樓面不能低於最高可建樓面的六成。另若補價金額逾二千萬元可攤分五年付款，為定息最優惠利率加兩厘。而樓齡三十年或以上工廈強拍門檻只需八成。政府有更多要求「活化工廈」的業主依從，例如可持續性，減廢料和保天然資源及交通設施等。由此而言，香港的改建「住宅」與澳門相同，但香港更多了改建為寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等用途方向，而且還提供了多方面的政策優惠，這比澳門的僅是簡化批則手續，更為實惠，因而吸引力更大。

台灣地區由於土地政策不同，因而「活化工廠」政策分為兩種。其一是對建在私人土地上的工廠，倘是業主希望將之改建，由於土地權狀是自己的，就較為容易處理，只須辦理申請土地改變用途手續。另一是國營工廈，如煙、酒廠等，在遷出市區後保留原工廠廠房，並將之改造為政府主持的文化創意產業園區，如臺北市的華山酒廠和巨蛋附近的煙廠，都分別改造為文化創意產業園區。台中市也有這類的項目。這種經驗，澳門難以借鑒參考。

北京也有類似的政策措施。其中最突出的是朝陽區的七九八藝術園區，也是保留整個工廠的廠房，並將之改造為文化藝術產業用途。

澳門的「活化工廈」政策，主要是改建住宅；而澳門工廈的特點，除了是當年由香港廠商來澳興建的大型製衣廠，使用整幢工廠大廈，現在可以自由支配之外，由於澳門本地廠商大多是中小企業，他們只是購買工廈的其中一至幾個單位，這就使得工廈的業權複雜，難以收購。而且在政府一透露「活化工廈」計劃之後，就有房地產中介商瘋狂收購，抬升樓價及租金，反而使早期進駐工廈的社團及文化單位，難以負荷。－－當年之所以「逃離中區」，就是不堪中區寫字樓租金飛升，想不到現在稍為喘一口氣，又因「活化工廈」而再次被迫「挨貴租」，無處可逃。雖然有「橫琴願景」，但橫琴「大雞唔食細米」，沒有中小企業立錐之地，背離當初中央給予橫琴政策的設想之一就是為了扶助澳門中小企業及「經濟適度多元發展」。在此情況下，「活化工廈」對於文化創意產業來說，是「未見其利，先見其弊」。

因此，應當根據澳門的實際情況，對於業權容易解決，亦即可以整棟工廈改建的，可以繼續使用現行政策，並在此基礎上，參考香港經驗，再增加相應的優費措施。而面對業權分散，難以收購的，就採用其他方式，主要是扶助中小企業，及繼續吸引文化產業進駐。這就涉及到兩點：其一是改變內部間隔的「硬件」政策優惠，只要不損害工廈的基本結構，就允許改變間隔；其二是給予「軟件」式的政策優惠，如適當的補貼等。

其實，「活化工廈」，有些還是政府可以主導的。比如，澳門電力公司在主要發電設備已遷往路環九澳，及廣東省供電充足之後，黑沙灣電廠的舊發電設備已經基本上停用。政府就可以收回土地，改建經濟房屋或社會房屋，以及政府設施，將部份政府機構「北移」，改變目前「南重北輕」的狀況。