博言

本澳在近年來的樓價高速增長，令到普遍的居民望可止步，但受到各種政策的影響，整個社會環境都出現經濟新常態的情況，不僅僅是本澳的龍頭博彩經濟，就連時興一度的房地產市場也呈現新常態的情況，有地產業界“一哥”日前則預測今年本澳的樓價料會跌兩成，可見房地產市場亦會進入“初冬”時期，整體樓價市場也會踏入穩健發展的狀態。正值樓價進入調整期，當局有必要此次的機會，在繼續推動完善的公共房屋政策之際，應推出可行的調控樓價的政策或措施，以令本澳的房地產市場更能穩健發展。

本澳樓市經濟呈現新常態，屬於整個經濟體系發展是正常的現象，過去幾年來的樓價爆升，早已脫離廣大居民接受的範圍，今年的樓價若有兩成的跌幅，也屬於價格正常的走向，這可與市場需求與接合。據瞭解，去年全年住宅總成交僅七千餘宗，按年跌38%，創十年新低。樓價由去年中開始下跌，個別樓盤跌幅達25%。業界則預測今年樓市，在現行抑制博彩業發展的相關政策及調控房地產的相關措施不變下，樓價或有兩成跌幅。但有業界則擔心， 一旦進入恐慌性跌勢，高樓價置業的居民料成負資產，樓市、金融體系穩定均受到影響。其實，對房地產市場的未來走向，社會也不應悲觀，本澳屬於地少人多的地區，需求量定會不斷提升，這幾年來樓價的飆升，屬於不正常的狀態，回復正常的狀態及讓居民可接受的範圍，無疑這也是對整個房地產市場更加有利。

例如，從現時澳門人口增速、外僱增幅等樓市需求面看，澳門每年至少應有5,000個新建成並應市的住宅單位，才基本可達供需平衡。最近十年澳門年均建成單位只有2,700個，供應明顯不足。按照政府數據，去年建成的私人住宅單位僅為2,330個，獲發“入夥紙”的僅約620個單位，較十年間的平均水準還要低。過去三年來，政府先後推出的公屋數量超過2萬個，應市的私人樓宇僅為6,000個。也就是說，對本澳普羅大衆的居住需求，更多是靠公屋制度來解決，私樓市場則處嚴重供不應求局面。據土地工務運輸局的最新數據，在建的私人住宅單位為1.4萬個，審批中的私人住宅單位超過2萬個，加上已獲發入夥紙和正在驗樓的1,800個單位，中長期可供應市場的私人住宅單位達到3.5萬個，基本滿足未來幾年全澳居住需求。但短期卻受“樓花法”對新樓銷售嚴格規限的影響，預計今後兩年新住宅供應較緊張，私人住宅單位的新增供應不會超過3,000個。按過往經驗，考慮到獲發“入夥紙”時間及發展商逐步推盤的惜售做法，估計可及時應市的住宅單位不會超過1,500個，年內樓市仍舊保持供不應求局面。

眾所周知，樓價連年快速增長，已處在一個相對高位。澳門除○九年受金融海嘯影響樓價未有漲幅，已連續四年至少保持30%以上的增幅，且增速連年加快。前年全澳住宅單位平均成交價格按年升42.6%，增幅為五年來最高。不過，澳門GDP實質增速已自2012年以來，從超過20%的增速降至近兩年來的10%左右，整體經濟走勢從高速向前轉至穩健發展的節奏。樓價的這種連年加速度式攀升，似乎愈發偏離整體經濟趨勢。而2014年上半年，澳門樓價增速明顯回落，顯示出脫離高速增長的發展趨勢。樓市長期處在“乾升”狀態，成交愈發低迷。近年來，樓價儘管升勢淩厲，但成交量已連續三年下降。2013年樓宇單位買賣數目跌24.3%，成交量僅與○三年非典及○九年金融海嘯期間的數目相若。今年上半年住宅單位成交量同比降四成，成交量愈發低迷。因此，縱觀過去幾年房地產交易狀況，始終呈現價升量跌趨勢，且量與價的分離走勢日趨明顯。樓價在連年高增長的基礎上，已處在相對高位，樓價繼續大幅上漲受到制約。

據房屋局數據，近年住宅單位賣家中已持有一個或以上單位的比重持續上升，由2011年的59.35%升至2013年的81.04%，可見在樓市的買家中擁有多套住房者不在少數。另一方面，本地民衆對澳門樓市的承接力已明顯不足。近幾年澳門樓價的增長率大幅跑贏GDP增長率、通脹率及居民收入增長率，現時樓價相較本地經濟發展速度和居民收入的增長而言，確實過高。目前，發達國家城市中的房價收入比，倫敦、紐約均為8倍左右，澳門若以2013年的平均樓宇單位價格及兩人家庭平均月收入3萬元的標準計算，房價收入比已超16倍。相同情況下，兩人家團每月的按揭供款比率也超過七成，結果大幅超出供樓負擔五成的臨界點。近期有機構估算，澳門一般居民中僅兩成有能力參與到私樓市場中。可見，本地一般收入家庭的買樓負擔很重，樓市承接力明顯不足。

另一方面，眾觀內地樓市方面，整體經濟正處“三期疊加”調整期，上半年樓市下行趨勢明顯，在住宅供應過剩和信貸緊張的困擾下，內地主要城市的樓市面臨著較大壓力，一些城市已被迫陸續放鬆限購限貸政策。根據國家統計局數據，七月份70個大中城市的樓價連續第三個月下跌，房地產開發投資增速也持續下滑。不過，在地方政府政策鬆綁、GDP目標增速7.5%及城鎮化推進的情況下，內地房價暴跌仍然還不現實。在鄰近的香港和內地房價已有鬆動和去泡沫化跡象下，澳門樓市預期難免受影響，觀望氣氛將更濃厚。同時，加息週期將至會令樓市投資者變得更冷靜。在最近美聯儲局又表態不急於加息，目前市場普遍預測加息時點應在一五年下半年或一六年初之間。無論如何，加息週期的到來已距離港澳樓市越來越近。不過加息週期料對本澳的實質影響有限，一是本澳經濟前景穩健，二是加息不會一蹴而就，初期利率上升幅度和節奏都不會太大。但步入加息週期後，本澳樓市參與者，特別是買家的入市態度或更審慎，樓市參與者將更趨冷靜，今年買入物業明年加息，投資者的入市態度會更為小心。

澳門整體經濟的穩健向好為樓市的平穩發展提供支撐。從去年中以來澳門博彩收入連續同比下跌，引起市場對主流行業甚至是澳門經濟前景的疑慮。這種短期的波動，一方面是政府和博企對行業業務結構主動調整的結果，另一方面也是受世界盃效應、內地反貪汙等間接因素影響。但從長期看，博彩收入結構的健康調整，不僅有利行業持續穩健的發展，亦符合澳門經濟多元化的發展方向。有學者則認為，儘管澳門樓價連年快速增長，已處在一個相對高位，但與香港樓價相比，卻仍在合理邊際。結合經濟發展帶來的居民財富增加及客觀存在的新房供應量不大，以及整體經濟前景依然穩健等情況，對澳門樓價起到一定支撐作用。澳門樓價近年快速飆升，已處在相對高位，但澳門經濟未來平穩發展、人口的穩健增長及供應相對緊缺等，均對澳門樓價起到一定支撐作用。但在加息週期將至、鄰近地區樓市疲軟等綜合形勢下，需警惕房地產市場可能產生的風險。預計澳門房地產市場，成交價格大幅上漲受到制約，不會出現過往高增速，將保持橫行或小幅向上的平穩趨勢。成交量仍將保持現狀，住宅成交量很難過萬及會創新低。樓市整體上將保持量價平穩淡靜態勢。

政府提出公共政策與調控私人樓宇措施並不矛盾。政府的房屋政策目標就是使廣大居民能“居有其所、安居樂業”，並以優先照顧弱勢及核心家團的“社屋為主、經屋為輔”為公屋發展方針，回應社會對住屋的需求，同時構建住屋保障長效機制。近年來由於私人樓宇價錢遠離居民的接受水準，居民對公共房屋需求急增，而政府當局則尋找公共房屋住宅用地，增加公屋供應量，並推出萬九公屋或後萬九計劃，但整個計畫尚未落成，並且居民輪候的時間不定。縱使整個房地產市場在過去幾年來更加瘋狂，現時呈現新常態的情況，相信並非不利於整個市場的發展，或許也會對個別投資者或“炒樓者”有所影響。綜合而言，相信特區政府會有決心解決本澳居民的住屋問題，短期內應就整個樓市的發展狀態，一方面應穩健樓市的發展，另一方面應明確和加大公屋的土地供應量，增加公屋的土地儲備，以及採取各種方法增加土地和房屋供應，減低市民對房屋問題的憂慮，為協助居民安居樂業和本澳的持續發展創造條件。

也值得一提的問題就是，隨著本澳人口的持續增長，老齡化的加劇，對房屋的需求不斷增加及多元化。特區政府應清楚瞭解目前樓宇價格對居民解決住房問題，尤其是對年青一代的置業造成的巨大壓力；以及短期適合興建公共房屋的土地不多，公共房屋供應和社會預期之間的落差影響居民的置業信心。因此，如何更好協助居民解決住屋問題已成為特區政府高度關注的問題和最重要的工作之一。 本澳土地資源缺乏，房屋問題的核心是土地問題和對未來房屋供應的信心問題，增加土地供應和善用土地是解決房屋問題的重要方法。目前特區的土地供應主要來自新城區和收回閒置土地。對於閒置土地，特區政府應繼續堅持既定的方針和程式作出處理，收回一幅、規劃一幅的原則不變。目前已宣告批給失效的二十多幅閒置土地，一旦收回將優先撥作公共房屋的土地儲備。另外，在明確公共房屋土地資源前提下，特區政府將因應土地資源、人口及房地產市場的變化，在廣泛聽取社會意見後，編制及公佈本澳公共房屋中長期的供應規劃。同時，特區政府也將積極推動舊區重整，改善居民的居住環境及增加房屋供應。有消息指出，中央已啟動研究將習慣水域的管治權授予特區政府，同時有機會向橫琴租借更多土地，未來可供澳門整體發展的土地有望進一步增加；特區政府也將透過區域合作，提升通關便利及交通便利，共建優質生活圈，為居民提供更多的住房選擇。

近年來，樓市場出現新焦點。居民的購買力向橫琴、珠海、香港等外地市場延伸，尤其橫琴市場熱潮一時無倆。例如橫琴將於十二月十八日實行24小時通關，澳門單牌車正商討可自由進出橫琴，中央亦宣佈將橫琴定位為商業金融中心等。加上早前公佈港珠澳大橋進度理想，令橫琴成為粵港澳投資新勢頭，風頭一時無倆。橫琴樓市熾熱，反映了澳門剛需龐大，與此同時亦影響本地市場，成交量大幅減少，不少具指標性的藍籌屋苑成交量由上半年平均每月數宗，跌至最近兩個月零成交。個別屋苑即使成交量變動不大，價格卻明顯回調。橫琴發展固然可為澳門