備受社會各界關注的《物業管理業的清潔及保安僱員的最低工資》法律已正式實施，我們北區與其他多個區域一樣,已有大廈因未能達成加管理費,有個別大廈出現物業管理公司退場,出現了物業管理真空的情況,廣大居民沒不擔心自己日常生活或工作的家居及工作大樓出現安全或衛生等問題.當局不應輕視事件所造成的影響,若廣大居民居住或工作的大廈長期出現物業管理真空,不僅擔心會影響社會和諧穩定發展,以及不利於政府的施政.當局應推出緊急解決措施或方案,切實解決目前的部分大廈物管真空問題,讓廣大居民生活及工作的環境更美好及安全.
《物業管理業務的清潔及保安僱員的最低工資》法律的立法目的是為較低收入僱員提供工資保障，使僱員在工作後可獲得合理的報酬，從而改善其生活和待遇，期望社會各界給予理解及支持，勞資雙方亦應將心比心，本著和諧及善意的原則共同遵守法侓的規定。 根據法律規定，僱主須向物業管理業務中從事清潔及保安工作的僱員支付最低工資，金額分別為：時薪僱員每小時澳門幣30元；日薪僱員每日澳門幣240元，以及月薪僱員，每月澳門幣6,240元。相關僱主須遵守上述法律的規定，倘僱主沒有按規定向相關僱員支付法定最低工資，即屬違法，按違法行為所涉及的每一名僱員，僱主可被科處澳門幣20,000元至50,000元的罰金。 該法律所引發的大廈管理費加價潮最惹關注，爭議不少。在世界先進國家地區已成基本制度的最低工資，在澳門卻一講經年。除最低工資外，《勞動債權保障制度》亦正式生效，主要保障因勞動關係而產生的債權問題，將設立勞動債權保障基金，如僱員及工作意外或職業病死者的家人，未能透過司法途徑收回全部或部分勞動債權，可向“基金”提出支付債權的申請，以獲支付有關款項。申請人亦可在法定期間內先向“基金”提出“墊支”申請，以獲取不超過受保障債權的一半款項，以更快捷的得到援助。但若僱主或保險公司已償付債權、或法院最終裁定不存在債權等情況下，申請人需將已獲墊支的款項返還。雖然最低工資採先行先試方式，先在大廈保安及清潔工上實施，但引起管理費加價潮，有社團聲稱該會跟進的大廈管委會中，僅有一成與管理公司達成加價協議，其他則未解決。社會一直憂心會有多座大廈陸續陷管理真空，不過至今未有具體兼全面的數據，法律也剛實施，其影響應不會在短期內出現，會否越演越烈、只以訛傳訛或純粹靠嚇，有待觀察。
對於《物業管理業務的清潔及保安僱員的最低工資》法律的生效,也不排除有物業管理公司出現座地起價,甚至以加薪加服務費為名堂,致力提升物業管理費,變相成為他們的生財工具.據瞭解,直法律經立法會透過之後,有市民認為管理公司加價不合理。有市民認為管理公司加價不合理.例如,街總在10月至12月「接手」個案中，約有30幢大廈需召開業主大會，只有6個達成加價方案，加幅為10%至47%。有小業主反映同意加價，但管理公司服務未到位，即使最低工資生效，亦不同意加價，會再開業主大會重選物管公司。在「接手」的大廈中，即使換管理公司，新管理公司的管理費都較原本貴，新管理公司的標書寫明提供相應的服務，小業主認同就選擇新管理公司。 有市民指出，發現有管理公司提出的管理費並不合理，例如非節日的月份收取花卉佈置費等。有市民表示，並非反對加管理費，而是反對管理公司長期未能提供良好服務質素便加管理費。最低工資法案引發的管理費加價問題是全社會有責任，本澳有幾千幢大廈，至今不到三百間成立業主會，妾想於最低工資法案出臺會迎刃而解。澳門過往管理費每呎三毫至八毫，現時管理費增幅大，目前達成加價協議主要屬於低增幅，至於增幅高情況，小業主暫未能接受，需要小業主與管理公司商討解決問題。管理質素與管理費一定掛鉤，管理費偏低很難推高服務質素，希望政府大力推行管理員持證上崗。
物業管理業務的清潔及保安僱員實施最低工資第 2天，已有大廈因為未能達成加管理費出現了管理真空。 例如,中區有大廈的管理公司已於元旦日退場，張貼的通告指未達成是否加管理費前，不會有管理員留守，業主亦需要自行清理垃圾。有業主表示，大廈只有 28戶，管理公司提出管理費由現時每月的 1,375元加至約 2,000元，由於管理公司已退場，業主擔憂治安和大廈清潔問題。業主又認為推行最低工資太急，政府亦沒有做好善後工作。 業界也反映,過往無法律和慣性規則，未提供平臺給業主會與管理公司商討，而財政透明已納入法律，只有財政透明，是小業主與管理公司達成共識的前提，冀盡快成立業主會，營造管理文化，同心協力解決問題。最低工資法案在立法會高票通過，有一定認受性，而現時的爭議在於業主認為管理公司不提供有質素服務，不同意加管理費，而管理公司認為小業主不加管理費，很難提供服務。建議政府設過渡措施，以資助形式減少最低工資生效後大廈管理出現的問題。
為了避免大廈出現管理真空的情況。房屋局呼籲管理公司儘快製作2016年管理預算的帳目和管理方式，並交由分層建築物所有人大會議決。若預算議決不獲通過，業主應該考慮修改後再重新議決，或招標另聘新管理公司，又或自行管理。同時，局方透過“樓宇管理資助計劃”為依法召開業主大會的業主提供資助。 當有管理公司撤離樓宇，即使該樓宇未成立管理委員會，住戶亦可臨時招標聘請新管理公司或成立管理委員會安排自管。期間，房屋局會盡力輔助業主召開大會、成立管理委員會及協調爭議。當局表示會協助業主、管理委員會與原管理公司商討臨時管理安排，務求透過全體業主共同努力，維持自身大廈的正常管理。 若樓宇管理出現真空時，住戶應齊心合力處理家居垃圾和公共地方的水、電問題。環境保護局與民政總署會在出現問題的大廈周邊公共地方放置臨時垃圾桶，讓居民自行將生活垃圾棄置在該些垃圾桶內，清潔專營有限公司會加派垃圾車到現場清運垃圾，並進行清洗工作。如果大廈拖欠公共地方水費，自來水公司會將有關水費攤分給各用戶，預計屆時每戶每兩個月一期的水費平均分攤的金額為個位數。至於大廈公共設施的電費，每戶應共同協作確保按時繳交，避免出現連續欠費兩個月的情況，使得大廈的公共設施能正常運作。此外，物業管理真空時亦可能產生另一些問題，罪案、火警、升降機故障等情況都值得關注，執法部門會與澳門物業管理商會保持聯繫，若有管理公司退場便會通報司警大廈罪案預防小組、治安警方局及消防局，相關部門會加派警員在該大廈及附近區域巡邏，以及加強大廈的防火巡查等，以確保大廈及住戶安全。當局執行的效果還是拭目以待.
對於政府當局有預案防止物管真空的問題,但是有社協勞方代表則認為，雖然政府已有一套應對退場和管理真空的預案，但最好是無需啟動預案，透過對話解決紛爭。若不幸啟動，則預案要發揮作用，取決於：一是如何促成跨部門合作的成效，而非各自為政，自行其是，反令居民無所適從，求助無門；二是協助措施務必妥當及時，能達到想民所想，憂民所憂，急民所急。解決貧富差距，保障低收入群體若只寄望於來自道德責任感而非制度的強制力、法律的義務感，恐怕不切實際，這是工會推動最低工資立法的其中一個原因。任何關於最低工資的討論，都不應與物管行業長期存在的歷史問題綑綁並論，因為這種混淆視聽的做法，非但無助問題解決，反而導致問題“剪不斷，理還亂”，“退場、管理真空和加價之聲不絕於耳，這怎能不引起居民恐慌？怎能不引發新的對立或矛盾？怎能不導致居民對最低工資產生誤解？但一事歸一事，怎能讓最低工資食死貓？”議員宋碧琪則認為，不少業主會與管理公司仍就管理費加價問題拉鋸，預計糾紛及離場個案將在一月尾、二月初陸續有來，擔心多廈在真空期或自管期間發生意外，屆時責任不知誰屬。業主會、民間團體就此疲於奔命，但政府竟然至今天才發出呼籲，“有些個案是經屋，政府連人都不派到場，將個波交畀小業主，發出呼籲又有乜用？”宋碧琪認為政府當年的評估錯誤，誤導社會管理費只加幅三成，與事實不符，政府的錯誤評估卻要小業主承擔，於理不合。政府當時應承會出臺《分層建築物管理商業業務法》法案、《分層建築物共同部分的管理法律制度》法案配合，但承諾未有兌現，導致管理公司加價“冇王管，要加幾多就幾多。”
政府稱有應對措施，一旦大廈真空，可透過住戶分攤公共部分的水費應對。有大律師則擔憂有住戶尤其是丟空單位非自住人士會“企硬”拒絕交錢，即使水、電公司提告，但由於缺乏業主管委會亦難以操作。認為社會是時候討論強制分層建築物成立業主管委會的必要性。指政府提出的有關方案，理論上可以幫助小市民，但從法律上看操作性欠奉。若然有關住戶仍然不合作，欠交水電費，兩公司理應可以根據民法入稟法院、追討債務，且不說小業主處於被動地位，要提告亦需要有主體。過去曾經受理過水、電公司狀告物業管理公司的案件，惟如今部分樓宇連業主大會、業主管委會都未成立，無理由逐個告小業主無承擔大廈共同部分的水電費，法律訴訟會遇到難以操作的問題。政府的做法是“緩兵之計”，但並非長遠解決之道。憂慮有非自住的業權人拒絕承擔分攤費用，拖欠水、電公司錢財。認為只有組織分層所有人大會，由共同儲備基金墊資解決才是辦法。但新聞稿稱，為避免大廈真空，呼籲管理公司盡快製作本年度管理預算的賬目和管理方式，交管委會議決；一旦物管公司離場，可臨時招聘新管理公司安排自管等都是根據現有正常的法律途徑解決，並非新穎手段。相信房屋局應趁此契機，研究強制分層建築物成立管理委員會的理想方案。
對於《物業管理業務的清潔及保安僱員的最低工資》法律的實施，出現不少管理公司以退場逼小業主妥協的情況。議員李靜儀表示，收到不少個案反映管理公司借最低工資之名，胡亂加價，令居民對最低工資反感，將所有物業管理問題與最低工資綑綁，是對制度的不公。李靜儀表示，留意到社會近期對最低工資存在不同說法，最低工資一直存在爭議，但部分意見故意將所有物業管理問題綑綁最低工資去抨擊，應區分清楚。物業管理中的清潔及保安員長期處於低薪，未來實行最低工資，導致管理費改變，相信居民可理解。但部分管理公司以最低工資為由，帳目中用最低工資為題，卻加上清潔用品加價等項目，一攬子行政費均加；甚至最低工資明明是月薪六千二百四十元，卻寫成七千多元，亂計數、加價報表不清晰，令居民疑慮，感到是最低工資的影響。李靜儀指出，九八年頒佈的《就業權利綱要法》已訂明澳門須制訂最低工資，《物業管理業務的清潔及保安僱員的最低工資》法律亦是立法會全體會議通過，但現時才批評制度，甚至將物業管理問題混為一談，是對制度的不公。管理公司有必要交代清楚加價帳目、清晰列表，否則會加強小業主的不信任。眾建澳聯盟理事長陳德勝表示，“分層所有權共同部分管理法律制度”、“分層建築物管理商業業務法”，未能與《物業管理範疇的清潔及保安僱員的最低工資》法律同步出臺，造成管理公司在最低工資未實行前已狂加、濫加管理費。若大廈屬多幢，加幅四成至七成；若單幢或兩幢，加幅七成至一倍半；若祇有幾十個單位，則加三倍。部分更用威嚇手段，表明業主若不就範，管理公司會在十二月底離場，屆時大廈停水停電，管理真空。業主並非不願管理公司加價，但不應借最低工資而傷害業主，在未有公開帳目情況下不合理加幅.陳德勝認為政府立法時應平衡各方，不是話保障二千多人而犧牲二十二萬戶居民的權利，立法時又冇問過業主會意見，又冇與民眾建澳商量。要求政府將《物業管理範疇的清潔及保安僱員的最低工資》法律推遲三年，與全面最低工資一併實行。議員宋碧琪指出，就管理公司乘機加價，尤其是經屋亦要加價五成，政府應擔起監管責任，要求管理公司公開帳目，同時政府需有預案，以防大量管理公司離場而引發的管理真空。
民間則有聲音批評政府慢條斯理，等到有大廈出現管理公司退場後，方發出“遲來的呼籲”。面對可預期接踵而至的管理糾紛及管理公司離場潮，祇有簡單呼籲卻未見主動行為，難以安撫小業主。街總理事長吳小麗表示歡迎，冀政府完善應變機制，尤其居中協調方面投入更大力度，肩負管委會、管理公司及小業主間的橋樑角色，共同解決物管問題。街總樂見政府就最低工資有可能引發的管理真空問題作出相應對策，相關措施值得肯定。但因應最低工資產生的風波，現陸續浮現，最受影響的，反而是各大廈管理委員會成員。不少成員因抵受不住壓力紛紛呈辭，令人憂慮。期望小業主加強團結，盡快開好業主大會，避免樓宇管理真空。冀各相關部門作好內部溝通，讓關於物業管理範疇的分層所有權法律制度、管理公司發牌制度，以及管理員持證上崗制度盡快推行。唯有透過實施多項法律制度及各政府部門協商，推行最低工資，才能保障清潔及保安人員，以及全澳小業主的切身利益，以免最低工資引發出來的管理真空影響全澳居民。小業主應運用自己手上一人一票來決定，而非將不滿情緒發洩在管委會成員身上；同是業主身份的管委會成員，即使加價方案獲通過，也同樣要繳交加價後的管理費，管委會只是義務協助小業主做好樓管工作，召集小業主開業主大會表決，小業主沒有授權管委會工作，管委會是沒有任何權力代表小業主，希望小業主理性表達意見。
當局應檢討已實施的《物業管理業的清潔及保安僱員的最低工資》法律,原因就是在該法律沒有正式實施之前,就引起社會廣大的反映,普遍希望法律能延遲三年之後執行,與全面最低工資一併實行.但是,從近日所的多宗大廈出現物業管理公司退場的預料中事情,足以反映物業管理保安及清潔工種最低工資的實施,法律條文還存在漏洞或不完善。因此,在法律實施一段時間之後,當局應急時對其展開諮詢,收集社會的意見及建議,重新檢討該法律的作用能否得以民為本的施政目標.正所謂,解鈴人還需系鈴人,對於法律的實施,出現有物管公司離場的情況,關鍵是物業管理費的提升問題,當局應儘快推出過渡性的補貼措施,幫助有需要的大廈業主.政府當局應擔起的監管責任,成立跨部門緊急大廈監管工作隊伍,或社會團體共同努力,加強對大廈的防盜及防火等安全上的監管，以確保大廈及住戶安全.
因此,臨近新春歲晚,居民最為擔心的就是家居安全等問題.例如,近日我們北區已出現有物管公司離場的個案,當局應針對出現物業管理真空的大廈，應盡力輔助業主協調爭議，或應業主或管理委員會的需求，協助與原管理公司商討臨時管理安排，務求透過居民與各方的共同努力，維持自身大廈能夠正常得以管理,不應以居民的生活或工作環境出現”三不管”狀態,期望透過社會共識尋求更佳的解決方案,一方面可以讓物業管理業的清潔及保安僱員的最低工資法律得以有效實施,另一方面可以讓廣大居民有一個和諧與安全的環境.