行政長官及其團隊於昨日起展開新一年度的施政報告，令人期待，其中社會仍然最為關注房屋問題。「居者有其屋」是特區政府多年來一慣的房屋施政政策，但是從「萬九」公屋政策開啟至今，從上任特首至現屆特區政府，仍然未能實現「承諾」，私人樓宇售價高企不落，而社屋需求更是僧多粥少，居住問題無疑成為廣大居民最為基本及最為重要的問題，社會有聲音期望今屆政府在剩餘的兩年任期內，應抓緊時間在房屋方面應有更大的「建樹」，能切實將房屋政策的施政「承諾」賦予廣大居民，以看到今屆政府更大的功績。
房屋問題不能輕視，而在特區政府即將召開下一年度施政報告之際，當局從向立法會提交審議《社會房屋法律制度》法案及開啟新一期為期三個月社屋申請等情況來看，可見特區政府在明年的施政將會就社會的民生需求，將會著重社屋興建的問題，也會讓廣大居民看到希望。據瞭解，今次特區政府新一期社屋申請的申請期限為3個月。這也是已經相隔四年，才重啟新一期的社屋申請 ，但每次公屋開放申請都會大排長龍，相信今次申請的人數將會較上一次多，分分鐘鐘會有數萬人申請。可是，據當局日前發言的消息指，本澳現有社屋單位一千三百多個，在建近一千三百個、規劃中約一千五百個，加上每年約有四百多個循環退回單位，料未來數年可提供約四千個社屋單位。此次重開社屋申請，依舊沿用現有制度，若社屋申請恆常化，雖講此次未能上樓的合資格者，下期將獲優先輪候。但當局並沒有講明可以讓有條件申請的居民能何時上樓的時間表，從過往的申請數字來看，無論是上樓時間或是所供應的數量，仍然是跟不上社會的需求，也真正考慮當局的執政智慧。
眾所周知，本澳門公屋有兩大類型：社會房屋與經濟房屋。它們的屬性由澳門法例來規定，社屋以低廉租住形式向低收入、困難家庭提供，經屋以置業的形式向收入不足買私人樓宇者提供。前者讓人人有屋住，後者讓住者有其屋。有數據顯示，本澳現有一千三百四十六個社屋單位，包括可使用單位五百四十六個、維修中單位六百一十四個，及已退屋但未維修單位一百八十六個，另有一千二百七十八個在建社屋單位、規劃中單位約一千五百個慕拉士發電廠用地；加上每年循環退回單位約四百多個。料未來數年合共可提供約四千個社屋單位。澳門房價高企，普通人買不起房，只好指望政府興建的經屋，例如，當局府上次推出的1900多個經屋單位，引來42000多名居民的申請，按照現行的「先審查後抽籤」制度，光是審查資格就要到明年年底才能完成。有議員認為，政府可有條件恢復計分輪候制度。對於公屋的問題，有議員則反映指，社會對經屋有需求，政府至今年二月共發出了7000多戶經屋鎖匙，但有1400多單位空置，空置的比例高達20 .5%。社會及議員關注到空置現象比較嚴重，質疑空置基於經屋周邊設施不完善，還是其他原因？有人反映經屋樓下泊滿了名貴房車，亦有人拿了經屋做麻雀房等，令人擔心經屋資源是否被濫用、資源錯配等。
按照澳門政府對申請購買經濟房屋的申請人的每月收入限額和資產淨值上限的規定，一人家團每月收入下限為8490澳門元，每月收入上限為31750元，二人或以上家團，每月收入下限為13210元，每月收入上限為63500元，即申請人的每月收入限額不得低於下限及不得高於上限金額。按照這一規定，申請資格涵蓋了不少「無殼」的中等收入人士、中產家團等，澳門有超過八成的家團符合經屋的申請資格。有議員批評，雖然經屋的申請條件比較寬，但政府推出的經屋並不多，將來上樓機會越見渺茫。其實，對於以例外情況分配社會房屋的審批，當局應綜合考慮申請家團是否面臨社會、身體或精神危機，又或遭受災難急需安置。即對申請人的經濟狀況、住屋狀況、身體狀況、社會或家庭支援、突發性事件的發生、過往的背景等因素作綜合分析。在個案審查的過程中，當局應以申請人所提交的檔作基礎瞭解，在有需要時會邀請申請人親臨房屋局作進一步的面談，以及對於部分個案，會進行家訪，以對個案作深入的瞭解。同時，因應審查的對象及特殊情況，應繼續指派具有社會工作專業的工作人員跟進處理。
澳門房價高企，經屋一屋難求，社屋的需求也非常大，議員施家倫日前說，根據《社會房屋的分配、租賃及管理》第八條規定，在例外情況下，且經房屋局局長預先許可，可免除申請的任何要件，分配房屋給面臨社會、身體或精神危機，又或遭受災難急需安置的個人或家團。或者以社會互助為宗旨的機構或實體，或公共機關或實體。從議員服務處接到的諸多求助個案來看，當局對於遭遇突然變故而返貧家團的社會房屋「例外許可」申請缺乏合適的評估機制，不少緊急求助個案未能夠得到房屋局的及時救助，迫於租金壓力頻繁搬遷，或者需入住臨時性救助機構，生活境況令人擔憂。他質詢當局有無透過「例外許可」緊急安置個人或家團？在具體的行政行為中，當局有何機制、憑何指標界定法規所定義的「例外情況」？當局會否考慮在評估其申請檔的同時，透過跨部門合作或與社服團體的合作，對「例外情況」申請家團進行入戶調查，充分評估其緊迫性和危機程度，以便更客觀、及時地幫助這部分家團？而當局則指，特區政府一直以照顧低收入家庭的居住需要為首要工作目標，並根據可提供的公共房屋資源，開展社會房屋申請，以滿足其住屋需求。目前社會房屋承租人之收入上限之計算，主要考慮經濟薄弱家團之住屋開支、非住屋開支及儲蓄，而最近一次社會房屋家團每月收入上限的調整已在今年初完成。房屋局會密切關注計算社會房屋家團每月收入上限參考因素的變動，並適時作出相應的調整。為合理分配公共房屋資源，房屋局一直以謹慎的態度跟進處理社屋例外情況的申請。例如，在2013年及2014年度獲批的個案總數分別為26宗和22宗，可見，用僧多粥少來形容是適當不過的事實。
公屋的供求與樓宇市場有很大的關係，現時社會對公屋需求大的主因之一是私人住宅樓價完全脫離大部分家團的購買力，價格高得離譜，當中產家團都被排除在私人住宅市場之外，社會對公屋需求只會有增無減，相反當中產家團有能力購置私人樓宇，社會自然會減少對公屋的需求。但若然樓價持續高居不下，社會對公屋的需求是不會自然消減，那些不合資格申請公屋又買不起私樓的夾心家團同樣是「兩頭唔到岸」。因此政府對私樓市場的調控措施宜緊不宜鬆，在保證私樓供應充足的同時，要讓更多中產家團買得起樓，也只有房地產市場健康發展，才能真正解決住屋難問題。隨著澳門經濟和人口的快速增長，房價也連年急速攀升。有統計資料顯示，澳門私人物業平均售價由2000年的每平方米港幣6,259元，上升至2009年的19,008元，十年間的年均增長率高達17.2%；而在2012年二至六月間，私人物業平均售價又從每平方米41,201港元漲至58,976港元，不僅單價高得嚇人，而且增幅十分顯著，房價的飆升使大多數澳門市民，特別是許多中等以下收入者無力也不敢問津樓市。可以說，在解決居民住房問題上，新加坡堪稱全球範例。遺憾的是，澳門為了「居者有其屋」，市民也上街遊行，也到政府靜坐，均無濟於事，是值得社會或當局去反思的問題。
此外，據當局日前公佈的一份報告結果顯示，至 2021年，公屋總需求約3.1萬戶，其中社屋需求約1.2萬戶，經屋需求約1.9萬戶，至2026年預測公屋總需求為約3.6萬戶，其中社屋需求約1.5萬戶，經屋需求約2.1萬戶。考慮到人口老化可能造成的住戶收入變化，2021年的公屋總需求可能增至3.4萬戶，2026年的公屋總需求則可能增至4.2萬戶。至 2021年和 2026年，社屋需求中的 1人戶和 2人戶均合共佔 86%；報告顯示，現時規劃中的公屋及在建的短中期可供應單位數量，中長期公屋潛在供應量約5萬個，較2026年預測所需的3.6萬多個單位多約36%，即使以預測需求上限約4.2萬個單位計算，仍多約18%，足以應付未來10年公屋需求。但是，至2021年公共房屋的供應量只有約9千個單位，與3.1萬戶的需求有約2.2萬個單位的差距，公共房屋需求短期難以完全滿足。但報告則建議，為確保善用土地和財政資源，並加快建設進度，新城A區公屋項目應先集中推進半數單位的建設，其他項目則按原訂計劃推行，期望於2023年前滿足所有公屋需求。研究與現實需求，有時並不科學，需時來驗證。
對於當局是次重開社會房屋申請，有社會團體表示支持，認為此舉有助政府科學地規劃公屋建設，切實回應社會大眾訴求。有業界指出，政府已有四年未開設社屋申請，如今開腔重開，社會大眾尤其有迫切需求者大表支持。社屋為居民居住的最後防線，政府應在修訂《社屋法》時設立恒常申請機制，清晰掌握社屋的真實需求，才制訂合理的房屋政策。更在業界則希望盡快落實社屋申請恆常化，讓有需要的家團提交申請，完善社屋退場機制，協助解決弱勢群體住屋需要。有意見指，社屋作為保障經濟薄弱居民居住的最後防線，當局重新開放社屋申請，居民期盼已久，惟這次開放後，下一次何時？《社會房屋法律制度》法律草案建議將社屋申請恆常化，希望立法會加緊審議，盡快落實恆常申請機制，清晰掌握社屋的真實需求，制訂合理的房屋政策。是次修改「社屋法」，雖準備將申請恆常化，但未提及社屋上樓期限，建議從社屋供應的角度出發，考慮設立社屋三年上樓期限，讓有資格家團輪候有期，保障社屋的供應量及建築工期不延誤。法案亦提到每月總收入或總資產淨值超出上限之家團的處理辦法，如在合同期間或續期期間屆滿時，總收入或總資產淨值超出規定上限一倍，房屋局應與承租人訂立不得續期的短期租賃合同，並需為此繳納三倍租金。然而沒有相應的房屋政策配合，這些社屋「富戶」退場，離開了這個「安全網」後，或負擔不起私人市場高昂的樓價或租金。建議當局進一步完善社屋退場機制，集中力量加快興建經屋，創設條件為退場社屋「富戶」建立「換場」機制，確保房屋政策的連貫性和整體性。同時，在社屋建設過程中必須保障建築工期不延誤，保證社屋建築質量，避免入住後出現種種質量問題。
其實，立法會日前在「零反對」下一般性通過「社屋法」，社屋將改為「恆常性申請」，惟議員憂慮「申請恆常，供應不恆常」，並憂慮「上樓無期」。有意見也認為，若土地、房屋供應無保證，所謂「恆常性申請」都係得個「等」字。雖然理論上供應量和上樓年期在法案中無須交代，但政府應交代更多資訊。當局回應時指，此間無法交代具體要等多久才能上樓，但對「有需求，有供應」有信心。現時有一千多個社屋單位，還有正在興建的望廈社屋項目，臺山社屋預計今年內展開工程，以及慕拉士電力公司位置的項目。此外，每年還有幾百個社屋單位流轉，相信上樓時間不會好長，「如果政府冇少少信心有供應，都不會行‘恆常性’。」其前日透露「今日將開放新一期社屋申請並相信是最後一次」，他昨日稱，要視乎修法進度，若立法時間長，確實可以再開多一次申請。不過在社會高度關心「社屋法」的情況下，應該不會用很長的時間就能通過法案。對社屋申請若改為恆常性，有議員則關注將來會以行政法規訂定的輪候分配制度如何訂，若每日都有評分更高的申請者加入，其他人可能就會變成「陪跑」？亦有聲音認為，申請資格的審查需嚴謹性，尤其是要求申請人上報特區以外的倘有資產。有多位議員指認同「社屋法」修訂，尤其贊成可恆常性申請社屋，惟對富戶退場機制、提升申請人年齡等規定有憂慮。由於土地房屋政策未能配合，令本法案一些原意好的機制，變得有利有弊。如法案建議收入超過上限三倍的「社屋富戶」，要在限期內搬離，但在不正常的土地房屋政策下，他們根本無法購置私樓，隨時使社屋家團成員因加人工而「陀衰家」、害家人被逼遷。至於將申請人年齡下限由十八歲調升至廿三歲，政府雖有其理由，但卻未如諮詢時所述般推出青年房屋。
今次修法「社屋法」修法草案，包括五大重點，包括恆常化申請、放寬申請人門檻、調升申請人年齡下限和申請前不能擁有物業的年期下限、富戶退場機制等。政府擬在「社屋法」中引入退場機制，當社屋戶「超收」一倍便要離場。對於議員的憂慮，運輸工務司長指日後可商討細節，但有必要設立機制，以免資源被濫用。有立法會議員則認為，所謂的「富戶」不代表富有，收入超過兩萬已要離場，但有關人士根本無能力承擔私樓。過去，社屋戶累積到一定財富，可購置社屋單位，亦即社屋變經屋，促人向上流動。然而現時的制度逆向而行，讓人寧願不升職、不加薪，以免超收，甚至一家人要拆開，才能保留家中長者的社屋單位。認為政府除加租、趕走住戶外，亦要讓他們有權購買經屋，從而讓出社屋空間。有議員恐退場機制，與「社屋法」協助經濟薄弱市民的立法原意不脗合。有感法案對超收的處理方法較嚴苛，超兩倍便走人的規定，遠較香港收入超五倍、資產淨值超一百倍才退場的要求嚴格，或可從關懷弱勢的角度作進一步考慮。當局稱，並非收入超過少許便要退場，而是在租約屆滿後，收入、資產超出上限一倍才要遷走。對於會否過嚴問題，則日後可細緻商討，然而政府資源有限，必定要設退場機制，以免社屋被濫用。放寬申請條件方面，法律規定只要是「四厘補貼」受惠家團成員，便不能申請社屋，現建議只要不是取得補貼者，也可申請。並坦言確有人「兩頭唔到岸」，無法申請經屋或社屋，日後可探討有關問題。
可是，政府十年前提出「萬九」規劃，至今尚有兩項目在建；四千多公屋規劃早於「置安居」諮詢時提出。政府提出的規劃及承諾，事隔幾年都未完成落實，「咁嘅行政效率，社會難以接受」。有感政府近年進行了多份房屋研究及諮詢，但始終迴避房屋政策的核心問題，政府有需確保每年有穩定的公屋供應量及時間表。目前的社屋及經屋收入限制，是行政長官根據一籃子因素制訂，倘政府房屋政策想照顧更多居民，只需降低公屋申請門檻，則更多人可申請公屋，公屋需求量亦會相應增加。政府若放任樓價越漲越高，居民依靠公屋上樓需求越來越大，長遠而言會「萬劫不復」，建議政府必須出招調控樓市，讓樓價恢復正常，方便居民置業安居。
因此，澳門現有的住房難以滿足廣大市民的需要。最突出的表現是房價過高，很多人買不起房，買不到房，而得出澳門房市「供不應求」的結論。對於本澳社會房屋供應的問題，無可疑問的就是，短期供應問題與社會期待有落差，短期供應不足令人失望。政府以社屋為主、經屋為輔為政策仍然有依據，否則將全部房屋都做經屋，可能會佔用了下一代的房屋資源。房屋供應不足問題必須儘快透過修改經屋法、社屋法，落實公屋恆常化申請，方可做到根據市場需求規劃供應，而不會一等就三年五載，讓廣大居民蝸居「石沉大海」。當局應完善建立公共房屋土地儲備制度、設立公共房屋發展基金、優先建立社會房屋定期接受申請機制等法律和政策措施，完成公共房屋政策體系，相信這也是特區政府對市民承諾「居有其屋」的可靠保證。