上周本欄提及“小業主”無須經“小業主大會”許可，也可以在共同部分進行對其獨立單位的水、電、空調、暖氣、燃氣、通訊及類似的設備、設施的運作及使用屬必要或有益改善工程，但有關改善工程不可妨礙到其他“小業主”使用其本身單位或共同部分，以及損害其重要利益，例如影響到其他“小業主”的人身安全。

11. 第14/2017號法律對過去《民法典》關於“更新工程”的規定作了哪些修改？

主要是重新定義更新工程的範圍。第14/2017號法律規定更新工程是：（一）在樓宇外部可見的共同部分進行導致更改建築線條或建築物外觀的工程（例如在樓宇外牆安裝煙囪）；（二）在樓宇的共同部分進行涉及更改柱、支柱、主牆及樓宇的其他結構部分的工程；（三）更改共同部分用途的工程。

12. 按照過去《民法典》有關更新工程的規定，該類工程須至少取得樓宇總值三分之二的“小業主”贊成票方可進行，但在實際操作上，往往較難達到有關要求，以致很多原本有需要開展的更新工程都無法實行。第14/2017號法律對此問題有沒有提供解決方法？

除了第14/2017號法律規定的某些更新工程無須“小業主大會 ”許可外，針對“小業主大會”議決通過進行更新工程所需的份額要求，雖然上述法律維持要求有關決議須至少取得樓宇總值三分之二的票數通過，但亦引入了特別的規則，就是當在會議中儘管未能取得有關票數通過，只要在會議中獲得的贊成票至少占樓宇總值過半數，且其後取得缺席的“小業主”的贊成票，而兩者合共代表的票數至少占樓宇總值三分之二，法律亦視有關更新工程已獲“小業主大會”議決通過。關於如何取得缺席“小業主”的贊成票，法律規定，須在十日內以具收件回執的掛號信將有關決議通知全部缺席的“小業主”，以便他們在收到信函後六十日內回覆“小業主大會”有關其贊同或反對進行有關更新工程的意向，而緘默（沒有回應）視為贊成通過有關決議。

註：本文內容主要參閱第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》的規定。

（法務局供稿）