黃桂蘭
  土地資源稀缺、舊樓老化加劇、業權整合難度高企，向來是困擾澳門都市更新與舊區改造的核心難題。伴隨澳門邁入第三個五年規劃（2026-2030年，十五五）新征程，推進都市更新、優化居住環境、完善住房供給體系，已然成為特區政府民生施政與城市升級的重中之重。其實內地多市早已全面鋪開住宅「賣舊買新」置換與都更試點，澳門最近亦有本地新樓盤東方國首創樓換樓賣舊買新機制，為本澳居民置換房屋提供全新思路。
  作為高密度微型城市，澳門土地資源稀缺，城市發展早已進入存量更新時代。多年來城市自然生長形成的舊區樓宇，如今已成為民生痛點與城市發展堵點。數據顯示，全澳樓齡超過三十年的低層樓宇已逾五千幢，涉及住宅單位接近十萬個。這些老舊樓宇主要集中在台山、祐漢、高士德、紅街市等傳統城區，長期面臨樓宇結構老化、牆身滲漏、消防設施不足、水電管線陳舊等安全隱患，部分樓宇衛生環境惡劣、空間佈局落後，早已難以適配現代居住需求。
  舊樓紮堆不僅拉低居民生活品質，更衍生出諸多社會與城市治理難題。從城市長遠發展來看，都市更新絕非單純的舊房拆建，更是澳門培育經濟新動能、優化空間格局、傳承歷史文脈的關鍵抓手。如今澳門新城A區基建、輕軌東線等重大工程穩步推進，博彩獨大的產業結構亟待優化，而都市更新聯動建築、工程、裝修、地產、文創等多個行業，既能創造大量就業崗位、拉動內部經濟迴圈，又能重構城區空間佈局、完善民生配套、保育歷史城區風貌。可以說，推進舊房改造與都市更新，既是回應基層居民改善居住環境的民生期盼，也是澳門落實「三五」規劃、對接國家「十五五」城市更新戰略、實現高質量發展的必然選擇。
  政策頂層設計加持都更藍圖清晰鋪展
  近期國務院印發《城市更新「十五五」規劃》，從國家層面明確2030年城市更新發展目標，部署綠色低碳轉型、安全韌性建設、人居環境提質、文化遺產保護等六大重點任務，完善投融資、土地盤活、法規體系等七大政策保障，提出14項重大工程，為包括澳門在內的全國城市更新工作提供根本遵循與行動指南。規劃強調堅持以人民為中心、保護第一、因地制宜、多元協同的原則，構建中央統籌、省負總責、城市抓落實的工作格局，這一頂層設計理念與澳門都市更新的現實需求高度契合，為澳門對接國家戰略、借鑒全國經驗搭建了政策橋樑。
  緊隨國家步伐，澳門「三五」規劃諮詢文本亦將都市更新列為重點工作，繪就專屬發展藍圖。規劃明確提出探索「政府主導、市場運作、因區制宜、綜合利用、重建及活化與片區開發相結合」的全新都更模式，一改過往業主自發主導的單一路徑，確立政府統籌引領、市場深度參與的新格局。在具體舉措上，規劃提出開展全面城市體檢，精准掌握舊區現狀，依託土地性質、業權狀況、開發條件強化空間規劃統籌與數據支撐；重點加快臺山公務員大廈重建，推動紅街市原郵局宿舍、祐漢七棟樓群部分地塊啟動重建，以重點片區突破帶動全域都更推進。
  與此同時，「三五」規劃同步完善配套支撐體系，為都市更新保駕護航。交通層面，2029年完成輕軌東線建設並延伸至青茂口岸及市民公園，優化智慧交通管理、構建琴澳交通數據平臺，為舊區改造後的交通疏導築牢基礎；生態環保層面，2030年前實現碳達峰，「三五」期間新增優化不少於20萬平方米綠化面積，種植約3000株樹木，推動舊區更新與綠色低碳發展深度融合；城市韌性層面，2026至2027年邀請國家應急管理部專家檢視防災減災規劃，完善輸電通道、變電站等市政工程，建立老舊樓宇風險防控機制，讓舊房改造兼顧居住品質與安全保障。此外，規劃還明確提出研究修改《土地法》、探討重建樓宇稅務優惠、探索土地溢價金減免方案，從法律、稅務、土地政策多維度為都更鬆綁賦能，為破解舊樓重建制度障礙預留政策空間。
  內地模式創新破題國企托底開闢新徑
  近年來，不少內地城市先後探索「以舊換新」新模式，以國企入局、政策疊加、閉環運作的方式啟動舊房改造市場，其成熟經驗為澳門提供了可複製、可借鑒的實踐範本。今年以來，全國住房以舊換新政策持續落地，廣州率先出台「穗八條」新政，南沙、花都等轄區迅速跟進，依託區屬國企下場收購存量二手房，構建賣舊換新完整鏈條，有效盤活樓市存量、推進城市更新。
  廣州安居集團同步啟動賣舊買新試點，明確市場化收購標準、簡化置換流程、築牢資金安全防線。試點聚焦環城高速以內、總價300萬元以內、建面70平方米以下的二手住宅，不限樓齡，只要產權清晰、無抵押查封、無安全隱患即可參與。居民可線上線下雙向報名，由國企全程負責審核、評估、交易，採用兩次評估加協商確認機制核定收購價格，確保公平公正。最關鍵的是，舊房收購款項全額納入銀行專用帳戶託管，專款專用定向用於購買新房，全程資金流向透明，徹底打消居民交易顧慮。而收購後的舊房優先轉化為保障性住房、人才公寓，服務新市民與青年群體，同時用作城市更新居民騰遷安置房源，實現民生改善、住房保障、城市更新三方共贏。
  內地國企主導的以舊換新模式，核心價值在於破解兩大痛點：一是解決舊房「賣不掉、置換難」的市場困境，由國企托底承接存量舊樓，打破私人交易資訊不對稱、議價難、風險高的難題；二是構建「政府引導、國企運作、市場參與、居民受益」的良性機制，通過補貼加持、流程簡化、安置保障，降低居民參與都市更新的門檻。這種模式跳出單純樓市促銷的局限，將舊房改造、民生安置、城市更新、樓市穩控有機結合，恰好契合澳門舊樓數量多、業主置換意願強、自發重建難度大的現狀，為澳門破解都更困局提供了絕佳參考路徑。
  本地市場先行試水舊換新啟動都更潛力
  澳門本地樓市已悄然掀起舊換新風潮，市場自發探索出適配澳門實情的置換模式，印證新舊置換是啟動都市更新的有效抓手。近期高士德矚目新盤東方國都正式開售，憑藉傳統校網區位優勢與優質建築品質，迅速成為市場焦點，而項目首創的「一站式置業易舊樓換新樓」方案，更是直擊舊區業主置換痛點，成為最大亮點。
  該方案精准瞄準澳門舊區業主手握老舊房源、轉手困難、換樓成本高的現實難題，量身打造靈活置換路徑，協助業主以舊樓抵扣、階梯付款等方式入手新房，無需承受舊房滯銷、資金周轉壓力。對於是次發展商推出「一站式置業易」以舊樓換新樓的認購方式，業界人士認為此舉能加大目前手持該區單位的買家吸引力，因為該區大部份的主力樓盤都已經廿年至三十年以上，使單位難以轉手，現時發展商能以指定公司的沽價價錢收購舊有單位，再把金額直接套落「東方國都」新單位的樓價上，雖然上限為新單位樓價的50%，但相信已經足以吸引已經在該區居住，並希望升級的買家。
  東方國都的熱銷更形成連鎖帶動效應，啟動全澳一手樓市氛圍。因為新樓性價比更高，有效啟動居民剛性購房與換樓需求，形成「一手帶動二手、置換啟動存量」的良性迴圈。
  澳門樓市的自發實踐，折射出深層市場邏輯：澳門舊區業主並非不願參與都市更新，而是缺乏便捷的置換管道、合理的成本分擔與完善的安置保障。東方國都舊換新模式的成功，本質上是打通了「舊樓估值、房源置換、付款分期」的全鏈條，用市場化手段化解業主重建與換樓的雙重難題。這也為澳門都市更新提供了重要啟示：都市更新不能僅靠政府單向推動，更要尊重市場規律、啟動市場主體，鼓勵發展商、社團機構參與搭建新舊置換平臺，把樓市舊換新與舊區重建、舊房改造有機結合，讓居民在自願選擇中參與都更、享受紅利。
  多維破局協同發力構建澳門都更新範式
  立足國家「十五五」規劃戰略引領、澳門「三五」規劃政策支撐、內地國企以舊換新經驗借鑒、本地樓市舊換新市場實踐四大基礎，澳門都市更新已具備天時、地利、人和多重條件。當下唯有跳出傳統思維桎梏，從政府主導、政策鬆綁、模式創新、法律完善、市場啟動五大維度協同發力，構建適配澳門城市特質、兼顧民生保育與經濟發展的都更新範式，方能破解停滯困局，開啟全域更新新篇章。
  強化政府主導統籌，重構都更推進架構。借鑒「三五」規劃提出的都更模式，徹底扭轉過往業主自發主導的碎片化更新局面，由政府做好頂層設計與全局統籌。參考內地城市先試點後推廣的思路，選取祐漢七棟樓、台山、紅街市等成熟片區作為都更示範專案，給予審批綠色通道、專項政策扶持，打造可複製的成片更新樣板。成立專職都更統籌機構，聯動都更公司、規劃部門、社團代表、業主代表，統籌土地整備、規劃設計、安置保障、招商引資等全流程工作；摒棄人口密度「一刀切」限制，改用片區整體規劃替代單幢樓宇管控，通過舊公屋拆卸改建公共設施平衡區域人口密度，避免因規劃限制阻礙單幢舊樓重建。同時對接國家應急管理部門專家資源，完善舊樓防災減災、風險防控機制，築牢都市更新安全底線。
  優化政策激勵體系，降低都更參與門檻。借鑒廣州南沙補貼疊加、溢價減免經驗，儘快研究出臺澳門都市更新專項扶持政策。其一，優化樓宇重建溢價金機制，明確溢價金調整的啟動條件、適用範圍與許可權規則，研究都更專案溢價金減免、分期繳納政策，減輕業主重建經濟壓力。其二，放寬暫住房與置換房使用限制，打破僅「無法回遷才可購買」的單一規則，允許都更公司、發展商收購舊樓後的置換業主申請購買，擴大房源使用範圍，盤活安置資源。其三，推出稅務優惠、融資支持政策，落實「三五」規劃稅務優惠研究部署，減免舊樓重建相關稅費；聯動本地銀行設立都更專項融資產品，由政府提供風險兜底，破解業主融資難、貸款貴問題。同時參考內地設立都市更新基金，吸納政府、企業、社會資本參與，為中小型舊樓重建提供資金支撐。
  引入國企市場聯動，參考以舊換新成熟模式。借鑒廣州國企托底經驗，推動澳門本地國企、都更公司牽頭設立舊房收購專項額度，效仿內地的模式，市場化收購全澳符合條件的老舊樓宇，不限區域、適度放寬樓齡與面積限制。建立第三方專業評估機制，公平核定舊樓收購價格，開通線上線下便捷報名管道，實現審核、評估、交易全流程一站式服務。實行資金銀行託管、專款專用制度，保障居民交易資金安全；推行「舊房租住延期」政策，允許置換業主免租居住至新房交付，解決臨時安置痛點。收購後的舊樓可用於歷史街區活化、保障性住房、都更居民騰遷安置，實現資源迴圈利用，兼顧城市更新與民生保障。
  加快法律法規修訂，完善都更制度保障。直面當前法律滯後痛點，摒棄「五年期滿才檢討」的僵化規定，提前啟動《都市更新法律制度》修訂工作，優化業權同意門檻、仲裁流程、重建登記程式，簡化舊樓重建審批環節。同步檢視修訂《土地法》《暫住房及置換房法律》《重建樓宇稅務優惠制度》等配套法規，破除土地條款、安置規則、稅務條款對都更的制約。建立都市更新法律動態評估機制，結合試點專案實踐經驗，及時補齊制度漏洞，形成「頂層規劃-專項法律-配套細則」的完整制度體系，為政府、業主、發展商三方協同參與都更提供法治支撐。
  啟動市場主體活力，深化舊換新全域融合。鼓勵更多發展商推出多元化舊換新置業方案，豐富付款方式、優化置換流程，覆蓋不同區域、不同樓齡舊樓業主需求。搭建政府牽頭、房企參與、社團助力的新舊置換服務平臺，整合舊樓估值、房源匹配、政策諮詢、手續代辦等服務，打通舊樓出售、新房置換、安置過渡全鏈條。堅持「重建與活化並重、更新與保育同步」原則，在推進舊樓拆建重建的同時，借鑒廣州永慶坊微改造模式，對歷史城區老舊樓宇實行活化修繕，保留街巷肌理與文化風貌，避免大拆大建，實現城市現代化與歷史文脈傳承共生共榮。