構建理想的居住環境，除了注重個人單位內的舒適美觀之外，大廈公共部分（例如走廊、樓梯、大堂、外牆、天台及升降機等）的維修保養同樣很重要。私人單位內的管理應當由住戶自行決定，至於整幢大廈的管理則應該由全部小業主共同作出決定。

為有效管理大廈的公共部分，法律規定，每幢大廈都應該召開小業主大會，而所有小業主都可以透過小業主大會參與其中，以出席會議及投票等方式，議決任何有關大廈的重要事項。

那麼，在甚麼情況下才可以成立小業主大會？其實，對於從未召開過小業主大會的大廈，只要大廈過半數的單位已被轉讓，或者百分之三十的單位已入伙，則可以依法召開第一次小業主大會。不過，開會須要有召集人，尤其對於新落成的大廈，第一次小業主大會到底應該由誰召集？根據法律規定，實際管理或者策劃建造該大廈的人（一般指發展商），又或者受發展商委託經已負責管理大廈工作的實體（一般指管理公司），就應該有責任召集大廈的所有小業主，召開第一次小業主大會會議。

召開大會目的是為了選出管理機關（俗稱管理委員會）、通過本年度的預算、在必要時制定大廈管理規章以及定出火險的保險金額等等。如果上述的召集人沒有依法召開大會因而為大廈帶來損害，例如由於沒有召開大會的緣故而未選出管理委員會，因此亦未為大廈購買火險，萬一大廈發生火警，上述的召集人就要因為不作出此召集而須承擔連帶責任。

事實上，對於那些尚未成立小業主大會的大廈，發展商一般都會安排一間管理公司負責大廈的管理工作。身為小業主，如果觀察到大廈的管理確實有不足之處，當然可以與管理公司商量如何改善，同時亦可以要求管理公司或大業主，召集小業主召開第一次小業主大會會議。但是，如果他們始終沒有這樣做，那麼，任何一位小業主都可以召集大會，又或聲請法院命令有關的負責人召集大會。

召開小業主大會，須至少提前十日以掛號信或者逐戶簽收的方式通知。召集書內應列明舉行大會的日期、時間、議程及地點，還應在大廈的入口處連續八日張貼，以便讓其他小業主都能知悉有關事宜。為了整幢大廈的利益想，每位小業主都應出一分力，而參與小業主大會正是最簡單而有效的方法。

註：本文內容主要參閱《民法典》第1344及1345條的規定。

（法務局供稿）