社會近日十分關注海一居土地使用將於年底屆滿,按照新《土地法》,臨時批給土地若未能轉為確定批給,但土地批給不得續期的事件,當中涉過千名市民的利益,更有立法會議員力撐業主尋找途徑將問題解決,亦有業主將不排除將事件升級向政府當局輸壓。事件不僅呈現法律與現實問題的矛盾,更是需要解決責任上的問題。不可疑問的事情就是,現時整體澳門社會出現一種弊病,無論是大細事情,不管是社團或是個人等領域“疑難雜症”都是向是政府,從近期所發生的廢品收購商也好或是清潔或保安最低工資亦好,無疑的問題就是期望當局能“埋單”及甚至全單照收最好,政府已經成為名副其實的“奶媽”或“萬金油”。
據近日的消息指,位元處黑沙環填海區的海一居土地於九○年發出批租批示,批租限期至今年十二月二十六日,當時的土地用途為住宅、商業及工業用地。二○○六年的批示將海一居地段(即“P”地)修改為住宅用地。“O”及“S”地亦一同更改用途,如今此兩地已完成土地利用,成為了現時的保利達及海名居,即年底可轉為確定批給。為確保批租地的合理利用及不被囤積,無論新、舊《土地法》均規定臨時批給土地不可續期。以租賃方式批出的土地,必須先以臨時批給方式批出,且承批人須按照合同要求完成利用,如興建合同所指的建築物及獲發使用准照後,土地才能由臨時批給轉為確定批給。數份二○○二年至二○○九年的土地重新批給的批示中,也曾提及“臨時批給的租賃地不可續期”。此外,今年四月公佈閒置土地個案失效的批示中,也提及根據新、舊《土地法》規定“臨時批給不可續期”,而非有業界人士所述“新法導致臨時批給無法續期”。
不少海一居小業主向社會各界求助,希望政府能延長批地,政府及發展商給予交代,擔心供樓多年變成負資產。據瞭解,有小業主一一年買入單位,首期已付三百萬元。他身邊不少親戚都有買,合共約七、八個單位,希望藉此改善居住環境,部分最早買入的即供單位早已簽本票給銀行做抵押,每月供款約一萬四千元,至今已有四年。雖然發展商曾經有向小業主作有期限承諾,有需要可以按合約價及利息收回單位,但樓價都已攀升,並錯失機會,由於利息已付,唯有繼續等。質疑政府一三年推行《樓花法》,時至今日卻對小業主不利,新《土地法》去年三月一日起生效,政府明知今年底要收回土地,但對有否銷售樓花的樓宇無作區分,無保障巿民,希望政府考慮問題,同時希望發展商交代。立法會議員施家倫認為政府應盡快出面回應,保障小業主權益。他認為現時重點非追究政府或發展商責任,不少居民是質疑○六年至今年底土地使用期為九年,但政府批則花了七年半,政府應就批則慢或行政有否出錯作交代,若然屬實,更應考慮延長土地批給。
海一居事件,除了持份者高度關注,亦開始在民間激起浪花。 海一居事件繼續升溫,小業主目睹土地使用期限將至,政府及發展商尚未有解決方案,計劃採取行動。不少業主對前景感到擔憂,希望盡快採取行動,令政府及發展商解決問題。逾百小業主日前就意見書聯署簽名,並於將繼續收集其他業主簽名,有關意見書將遞交予政府,計劃週六下午發起遊行。此外,海一居土地使用期將於十二月二十六日到期,希望可以在此前解決問題,令工程不致停工。倘最壞情況就是項目爛尾,其實小業主已經有預約樓花買賣合同,雖然並非《樓花法》生效後的案例,但處過渡期都納入規管,已經繳納印花稅、辦理房屋登記,故理論上可以向發展商追討雙倍“攤訂”。有法律界意見指出,新《土地法》條文中提到,祇要有關過錯並非因為發展商問題,有關理由被行政長官接納的話,土地利用期可以延長或終止,政府應先釐清當中的過錯誰屬。
就海一居項目延誤及土地到期問題,為免發展商將土地“落住先”,無論是新、舊《土地法》均規定臨時批給土地不可續期防止囤地,就個別個案胡亂修法相當危險,恐動搖法律核心原則,應藉公示程式重新批給土地,此做法對小業主更有利。臨時批給不可續期,並不代表沒有解決方案。社會有聲音稱新《土地法》規定臨時批給土地不能續期,導致小業主面臨損失。此說法沒有反映最真實的法律情況,有利用小業主的經濟損失風險轉移視線之嫌。她澄清,法律上有機制處理類似個案,應按上述個案般,在土地失效時啟動重新批地程式,並透過新《土地法》的公示原則,讓社會檢視政府的批地決定,發展商亦須重繳溢價金,以在保障小業主、依法執行程式以及公眾利益三方面取得平衡。新《土地法》規定,豁免公開競投必須有公示程式,較舊法更全面平衡公眾知情權及利益。有意見指出,絕不認同以單一個案推動修法。新、舊《土地法》都不允許臨時批給土地續期,旨在遏止發展商囤地,若因某一個案亂修法,恐動搖法律核心原則,本澳的土地批給制度及公眾利益都會受衝擊,相當危險。政府應盡快啟動批給程式,交代個案的特殊性、小業主的損失以及歷史原因等,讓社會參與討論是最理想做法,否則發展商又會有新拖延交樓藉口。政府亦應交代,近期還有哪些臨時批給土地快將到期、面臨失效。
就海一居的土地利用期限將屆滿的事件,政府表示非常關注問題,法律專家亦會從法律層面研究如何處理。行政長官崔世安日前則形容“落咗訂買咗樓,當然要保障。”政府會研究新《土地法》的行政權限如何確保公衆利益。崔世安表示,新《土地法》的條款明確,有關個案需要研究,強調整個施政團隊最重要是保護公衆利益,但前提是依法。政府會研究新《土地法》的行政權限如何確保公衆利益。有些法律試過頒佈執行後修改,亦有些可透過行政處理。運輸工務司司長羅立文日前也表態,立法會前年通過的新《土地法》相關條文規定,臨時批租地一旦超過利用期,政府將不會續期。但留意到有發展商反映已賣出樓花單位三千個,如土地不獲續期,將令小業主利益受損。對於這種情況,他認為可按“樓花法”中的過渡安排的相關規定處理。可見,政府是非常關注這一問題,相信有關部門及法律專家會從法律層面研究和檢視。
據瞭解,新《土地法》第四十八條明確規定,臨時批給土地利用期屆滿當局就會收回,不會續期。其實除了海一居外,尚有多個樓盤都存在相關問題,涉及共五千多名業主,單是海一居業主已有約三千戶。相信縱使不修法,政府都可推出過渡措施。政府稱會硏究在行政權限內如何確保公衆利益,令發展商重拾信心。項目其實從工業用途轉住宅用途由二○○六年三月一日開始,至今年底土地使用期為九年,但當局審批花了長達七年半時間。過去數年政府審批極為謹慎,效率亦很低,最終於去年八月才獲發施工准照。該公司最初向小業主承諾是希望今年可打完樁,一八年可以建成,這在工程進度上完全可行,已預計雨季的日子,三年時間足夠興建,沒料到審批花了如此長時間。作為發展商的訴求,就是希望政府可補償興建時間。倘未能續期,待施工准照到期時祇好依法停工。會否向小業主賠償?海一居發展商則相信現時仍言之尚早,倘未能續期,不排除或涉及問責問題。此前亦有不少業主擔憂施工進度,該公司亦向小業主發出短訊,當時作出有期限承諾,如果有需要可以按合約價及利息向業主收回單位,但無任何一個小業主同意,業主都希望將來可於該樓盤居住。 海一居發展商保利達洋行有限公司相信特區政府的智慧,政府很重視令發展商重拾信心,相信問題可解決。
更有消息指,海一居土地使用權將於年底到期,消息傳出後,近三千戶小業主頓感徬徨,畢竟真金白銀購入樓花,每戶首期動輒二、三百萬元,倘若政府不續期,業權便化為烏有。有小業主直指政府在新《土地法》去年生效時,竟未關注到問題,認為政府責無旁貸。事件亦敲響社會關注其他將近到期的土地問題,市場估計尚有三、四個樓花項目將於明年到期,連同海一居,涉及約五千戶。有意見指,市場粗略估計,尚有三、四個樓花項目將於明年到期,連同海一居,累計應有五千多戶。考慮到新《土地法》才生效不久,政府當前應盡快決定處理方法,確保小業主權益得到保障。餘下三、四個樓花項目土地使用權如尚有數年,相信問題不大,祇需加快工期。放諸面前,多個項目都快將到期,且尚未完工,風險更高,影響較大。現時最關注就是該如何處理有關問題,畢竟新《土地法》生效不久,是否應該修訂有關條文,相信有不同方法處理,減少影響。倘法律需要修法,議員必責無旁貸,會全力配合。關鍵是政府應該先明確取態,盡快把修訂案提交立法會,但修法與否迄今未聞任何消息。
政府日前提出會研究在行政權限內如何確保公眾利益,有意見認為,有關部門正研究不同方向,考慮使用哪個方案會較有效。任何方案都可能有正副作用,如果使用行政程式處理,都要考慮清楚,不希望引伸其他問題。政府當前應盡快決定處理方法,確保本澳房地產市場穩定健康發展。其實相關負面消息傳出,對整個房地產市場都會受影響。發展商一般都有申請銀行貸款,部分業主選擇即時供款,已向銀行申請按揭,倘若問題未能解決,甚至會觸發金融問題。當局實事求是,因應實際操作問題後修訂生效不久的法律法規,並非沒有先例。《房地產仲介業務法》於一三年實施時,由於不少地產公司的經營地點一直處於非商業營運場所,政府考慮到過渡問題,於法律生效後翌年修法,給予一定年期的過渡期。有意見認為,這案例值得現時新《土地法》參考。雖然修法可能需要一年多,但要處理有關問題,需時深入研究,最重要是確保有好的結果,保障小業主權益。有信心政府可以解決問題。現行法律有機制處理類似個案,無需修法,希望政府盡快分析問題。有議員認為政府應交代批則慢或行政有否出錯,若然屬實,更應考慮延長土地批給。
就上述的事件,立法會議員李靜儀日前指出,海一居土地使用權快將到期,法律容許政府重新批給予發展商,但不能直接續期,倘要直接續期,就要修改法律。如果牽涉修法,就會出現兩個情況,首先修法需時較長,從小業主角度,大家都想加快處理、確認土地的使用情況,發展商可以繼續施工。澳門的修法程式,要先探討方案,結合社會意見,並經法務部門、行政會討論,再交立法會,整個修法過程時間漫長。以《房地產仲介業務法》為例,修改一條簡單條文,給予業界五年過渡,修法工作便要超過一年半。按照海一居個案,修法期間必須停工,涉及漫長不確定時間。另一個較大的問題是,在等候過程中,可能會面對社會較大的爭議,屆時或會將海一居與其他閒置土地一併討論,社會爭議會更大。她認為現行法律有機制可以解決問題。當土地宣告失效,政府再重新批給,但必須有報告分析,且要有公示程式。因此,現時小業主必須發揮團結力量,清晰給予意見,因為政府在分析時會考慮有否合理的理由,所以會聽取公衆意見。今次個案涉及近三千戶小業主,過程中各業主都應充分參與。倘透過現行機制解決,首要是約見政府,根據發展商提出,今年二月已向政府提交“續期申請”,經過多月來暫未見政府任何回應,任何程式現時都不清楚。因此,要瞭解方法的可行性,必須與政府溝通。透過行政程式是最簡單的處理方法,應該先循這方向解決。雖然事件未必很短時間可以解決,但涉及衆多業主利益,政府應盡快交代。
海一居廿五年的臨時批租期將在年底屆滿,或被收回,成為衆多樓花買家的夢魘。有法律工作者表示,若政府宣告海一居地段批給失效,祇要符合土地已抵押予銀行、已完成地基工程等規定可豁免公開招標形式重新批給,但其認為政府更應該從公共利益的角度考慮,收回土地,若政府開先例,或遭人質疑下一個類似個案的決定的合理性,發展商應負起賠償小業主損失的責任,不應要全民埋單。為確保批租地不被囤積,新、舊《土地法》均規定批租地的承批人必須按照合同的要求完成利用,臨時批給不可續期。值得注意新法中有規定臨時批給可續期的情況,在海一居個案中,倘釐清過程中發展商沒有過錯,行政長官有權中止計算批租期或批准續期,有關期間則由行政長官決定,但舉證責任在發展商,必須由發展商證明自己無錯。運輸工務司司長早前已表明對海一居個案“無情講”,年底的批租期限一到將依法宣告收回土地。有法律界代表日前稱,這是否意味政府認定多年未發展土地錯在發展商,需掌握更多資料才可下定論,倘宣告土地批給失效,按新《土地法》土地得重新公開競投,不過法律中亦有豁免公開招標的規定。就海一居個案,第五十五條第一項第四款規定,宣告批給失效的土地,同時符合包括該土地的承批人已將土地抵押予信用機構(銀行)、該土地承批人不履行融資義務,以及土地已完成地基工程等四項條件,可直接批予信用機構。有意見則不建議以上述機制解決海一居事件,應從公共利益考慮、為下一代設想,本澳土地資源稀缺,辦學團體、非牟利機構及公共房屋等無地利用,有關地段可作更廣泛的用途,若是次政府開先例,在作下一個類似個案的決定時,或遭人質疑其合理性,造成不可挽救的後遺症。為保障衆多樓花買家的權益,發展商應負起違約責任,向小業主賠償,若合同沒寫明遺約後果;小業主亦可追討,並應該可獲雙倍賠償。
眾所周知,新《樓花法》主要規範樓花許可的樓盤才可以銷售樓花,主要保障小業主權益,減低風險。規範條件是需要完成地基才可以銷售樓花,今次涉及樓花就連地基都未完成。海一居事件傳出後,引發社會不同討論,對新《土地法》有不同解讀。法律界指出,有關條文中提到,祇要有關過錯並非發展商問題,有關理由被行政長官接納,土地利用期可延長或終止,政府應該先釐清當中過錯誰屬。有知名的律師認為,現時最重要是先界定土地使用權到期限後,土地承批人即發展商有否完成批給合同及法律規定,如果在期限內未能完成,政府有權按照《土地法》收回有關土地。不能單憑時間或單方面因素決定過失,應該從全面整體考慮,到底是政府審批緩慢,抑或承批人未能配合,必須深入研究。現時最重要是保障小業主權益,業主在簽署合同時,法律關係主要是面對發展商。如果政府收回土地,已經向銀行申請按揭的小業主,就涉及銀行債權問題,如果問題歸責發展商,小業主有追討權利。現時小業主處於較弱位置,最壞情況就是要通過法院處理。
因此,對於海一居土地利用期限今年底屆滿事件,若按照《土地法》第四十八條規定,臨時批給土地利用期屆滿,當局就會收回,不會續期。但若有關過錯並非發展商問題,有關理由被行政長官接納的話,土地利用期可以延長或終止,所以政府應先釐清當中的過錯誰屬。在法律與居民的利益矛盾層面上,以及在社會的議論壓力之下,或許政府當局會利用權獲延長其的續期,當局應重新批給合同的條款,但也應讓發展商需要繳付一定的溢價金,給予社會一個更佳的交待。