社會近日十分關注海一居土地使用將於年底屆滿，按照新《土地法》，臨時批給土地若未能轉為確定批給，但土地批給不得續期的事件，當中涉過千名市民的利益，更有立法會議員力撐業主尋找途徑將問題解決，亦有業主將不排除將事件升級向政府當局輸壓。事件不僅呈現法律與現實問題的矛盾，更是需要解決責任上的問題。不可疑問的事情就是，現時整體澳門社會出現一種弊病，無論是大細事情，不管是社團或是個人等領域“疑難雜症”都是向是政府，從近期所發生的廢品收購商也好或是清潔或保安最低工資亦好，無疑的問題就是期望當局能“埋單”及甚至全單照收最好，政府已經成為名副其實的“奶媽”或“萬金油”。
據近日的消息指，位元處黑沙環填海區的海一居土地於九○年發出批租批示，批租限期至今年十二月二十六日，當時的土地用途為住宅、商業及工業用地。二○○六年的批示將海一居地段（即“P”地）修改為住宅用地。“O”及“S”地亦一同更改用途，如今此兩地已完成土地利用，成為了現時的保利達及海名居，即年底可轉為確定批給。為確保批租地的合理利用及不被囤積，無論新、舊《土地法》均規定臨時批給土地不可續期。以租賃方式批出的土地，必須先以臨時批給方式批出，且承批人須按照合同要求完成利用，如興建合同所指的建築物及獲發使用准照後，土地才能由臨時批給轉為確定批給。數份二○○二年至二○○九年的土地重新批給的批示中，也曾提及“臨時批給的租賃地不可續期”。此外，今年四月公佈閒置土地個案失效的批示中，也提及根據新、舊《土地法》規定“臨時批給不可續期”，而非有業界人士所述“新法導致臨時批給無法續期”。
不少海一居小業主向社會各界求助，希望政府能延長批地，政府及發展商給予交代，擔心供樓多年變成負資產。據瞭解，有小業主一一年買入單位，首期已付三百萬元。他身邊不少親戚都有買，合共約七、八個單位，希望藉此改善居住環境，部分最早買入的即供單位早已簽本票給銀行做抵押，每月供款約一萬四千元，至今已有四年。雖然發展商曾經有向小業主作有期限承諾，有需要可以按合約價及利息收回單位，但樓價都已攀升，並錯失機會，由於利息已付，唯有繼續等。質疑政府一三年推行《樓花法》，時至今日卻對小業主不利，新《土地法》去年三月一日起生效，政府明知今年底要收回土地，但對有否銷售樓花的樓宇無作區分，無保障巿民，希望政府考慮問題，同時希望發展商交代。立法會議員施家倫認為政府應盡快出面回應，保障小業主權益。他認為現時重點非追究政府或發展商責任，不少居民是質疑○六年至今年底土地使用期為九年，但政府批則花了七年半，政府應就批則慢或行政有否出錯作交代，若然屬實，更應考慮延長土地批給。
海一居事件，除了持份者高度關注，亦開始在民間激起浪花。 海一居事件繼續升溫，小業主目睹土地使用期限將至，政府及發展商尚未有解決方案，計劃採取行動。不少業主對前景感到擔憂，希望盡快採取行動，令政府及發展商解決問題。逾百小業主日前就意見書聯署簽名，並於將繼續收集其他業主簽名，有關意見書將遞交予政府，計劃週六下午發起遊行。此外，海一居土地使用期將於十二月二十六日到期，希望可以在此前解決問題，令工程不致停工。倘最壞情況就是項目爛尾，其實小業主已經有預約樓花買賣合同，雖然並非《樓花法》生效後的案例，但處過渡期都納入規管，已經繳納印花稅、辦理房屋登記，故理論上可以向發展商追討雙倍“攤訂”。有法律界意見指出，新《土地法》條文中提到，祇要有關過錯並非因為發展商問題，有關理由被行政長官接納的話，土地利用期可以延長或終止，政府應先釐清當中的過錯誰屬。
就海一居項目延誤及土地到期問題，為免發展商將土地“落住先”，無論是新、舊《土地法》均規定臨時批給土地不可續期防止囤地，就個別個案胡亂修法相當危險，恐動搖法律核心原則，應藉公示程式重新批給土地，此做法對小業主更有利。臨時批給不可續期，並不代表沒有解決方案。社會有聲音稱新《土地法》規定臨時批給土地不能續期，導致小業主面臨損失。此說法沒有反映最真實的法律情況，有利用小業主的經濟損失風險轉移視線之嫌。她澄清，法律上有機制處理類似個案，應按上述個案般，在土地失效時啟動重新批地程式，並透過新《土地法》的公示原則，讓社會檢視政府的批地決定，發展商亦須重繳溢價金，以在保障小業主、依法執行程式以及公眾利益三方面取得平衡。新《土地法》規定，豁免公開競投必須有公示程式，較舊法更全面平衡公眾知情權及利益。有意見指出，絕不認同以單一個案推動修法。新、舊《土地法》都不允許臨時批給土地續期，旨在遏止發展商囤地，若因某一個案亂修法，恐動搖法律核心原則，本澳的土地批給制度及公眾利益都會受衝擊，相當危險。政府應盡快啟動批給程式，交代個案的特殊性、小業主的損失以及歷史原因等，讓社會參與討論是最理想做法，否則發展商又會有新拖延交樓藉口。政府亦應交代，近期還有哪些臨時批給土地快將到期、面臨失效。
就海一居的土地利用期限將屆滿的事件，政府表示非常關注問題，法律專家亦會從法律層面研究如何處理。行政長官崔世安日前則形容“落咗訂買咗樓，當然要保障。”政府會研究新《土地法》的行政權限如何確保公衆利益。崔世安表示，新《土地法》的條款明確，有關個案需要研究，強調整個施政團隊最重要是保護公衆利益，但前提是依法。政府會研究新《土地法》的行政權限如何確保公衆利益。有些法律試過頒佈執行後修改，亦有些可透過行政處理。運輸工務司司長羅立文日前也表態，立法會前年通過的新《土地法》相關條文規定，臨時批租地一旦超過利用期，政府將不會續期。但留意到有發展商反映已賣出樓花單位三千個，如土地不獲續期，將令小業主利益受損。對於這種情況，他認為可按“樓花法”中的過渡安排的相關規定處理。可見，政府是非常關注這一問題，相信有關部門及法律專家會從法律層面研究和檢視。
據瞭解，新《土地法》第四十八條明確規定，臨時批給土地利用期屆滿當局就會收回，不會續期。其實除了海一居外，尚有多個樓盤都存在相關問題，涉及共五千多名業主，單是海一居業主已有約三千戶。相信縱使不修法，政府都可推出過渡措施。政府稱會硏究在行政權限內如何確保公衆利益，令發展商重拾信心。項目其實從工業用途轉住宅用途由二○○六年三月一日開始，至今年底土地使用期為九年，但當局審批花了長達七年半時間。過去數年政府審批極為謹慎，效率亦很低，最終於去年八月才獲發施工准照。該公司最初向小業主承諾是希望今年可打完樁，一八年可以建成，這在工程進度上完全可行，已預計雨季的日子，三年時間足夠興建，沒料到審批花了如此長時間。作為發展商的訴求，就是希望政府可補償興建時間。倘未能續期，待施工准照到期時祇好依法停工。會否向小業主賠償？海一居發展商則相信現時仍言之尚早，倘未能續期，不排除或涉及問責問題。此前亦有不少業主擔憂施工進度，該公司亦向小業主發出短訊，當時作出有期限承諾，如果有需要可以按合約價及利息向業主收回單位，但無任何一個小業主同意，業主都希望將來可於該樓盤居住。 海一居發展商保利達洋行有限公司相信特區政府的智慧，政府很重視令發展商重拾信心，相信問題可解決。
更有消息指，海一居土地使用權將於年底到期，消息傳出後，近三千戶小業主頓感徬徨，畢竟真金白銀購入樓花，每戶首期動輒二、三百萬元，倘若政府不續期，業權便化為烏有。有小業主直指政府在新《土地法》去年生效時，竟未關注到問題，認為政府責無旁貸。事件亦敲響社會關注其他將近到期的土地問題，市場估計尚有三、四個樓花項目將於明年到期，連同海一居，涉及約五千戶。有意見指，市場粗略估計，尚有三、四個樓花項目將於明年到期，連同海一居，累計應有五千多戶。考慮到新《土地法》才生效不久，政府當前應盡快決定處理方法，確保小業主權益得到保障。餘下三、四個樓花項目土地使用權如尚有數年，相信問題不大，祇需加快工期。放諸面前，多個項目都快將到期，且尚未完工，風險更高，影響較大。現時最關注就是該如何處理有關問題，畢竟新《土地法》生效不久，是否應該修訂有關條文，相信有不同方法處理，減少影響。倘法律需要修法，議員必責無旁貸，會全力配合。關鍵是政府應該先明確取態，盡快把修訂案提交立法會，但修法與否迄今未聞任何消息。
政府日前提出會研究在行政權限內如何確保公眾利益，有意見認為，有關部門正研究不同方向，考慮使用哪個方案會較有效。任何方案都可能有正副作用，如果使用行政程式處理，都要考慮清楚，不希望引伸其他問題。政府當前應盡快決定處理方法，確保本澳房地產市場穩定健康發展。其實相關負面消息傳出，對整個房地產市場都會受影響。發展商一般都有申請銀行貸款，部分業主選擇即時供款，已向銀行申請按揭，倘若問題未能解決，甚至會觸發金融問題。當局實事求是，因應實際操作問題後修訂生效不久的法律法規，並非沒有先例。《房地產仲介業務法》於一三年實施時，由於不少地產公司的經營地點一直處於非商業營運場所，政府考慮到過渡問題，於法律生效後翌年修法，給予一定年期的過渡期。有意見認為，這案例值得現時新《土地法》參考。雖然修法可能需要一年多，但要處理有關問題，需時深入研究，最重要是確保有好的結果，保障小業主權益。有信心政府可以解決問題。現行法律有機制處理類似個案，無需修法，希望政府盡快分析問題。有議員認為政府應交代批則慢或行政有否出錯，若然屬實，更應考慮延長土地批給。
就上述的事件，立法會議員李靜儀日前指出，海一居土地使用權快將到期，法律容許政府重新批給予發展商，但不能直接續期，倘要直接續期，就要修改法律。如果牽涉修法，就會出現兩個情況，首先修法需時較長，從小業主角度，大家都想加快處理、確認土地的使用情況，發展商可以繼續施工。澳門的修法程式，要先探討方案，結合社會意見，並經法務部門、行政會討論，再交立法會，整個修法過程時間漫長。以《房地產仲介業務法》為例，修改一條簡單條文，給予業界五年過渡，修法工作便要超過一年半。按照海一居個案，修法期間必須停工，涉及漫長不確定時間。另一個較大的問題是，在等候過程中，可能會面對社會較大的爭議，屆時或會將海一居與其他閒置土地一併討論，社會爭議會更大。她認為現行法律有機制可以解決問題。當土地宣告失效，政府再重新批給，但必須有報告分析，且要有公示程式。因此，現時小業主必須發揮團結力量，清晰給予意見，因為政府在分析時會考慮有否合理的理由，所以會聽取公衆意見。今次個案涉及近三千戶小業主，過程中各業主都應充分參與。倘透過現行機制解決，首要是約見政府，根據發展商提出，今年二月已向政府提交“續期申請”，經過多月來暫未見政府任何回應，任何程式現時都不清楚。因此，要瞭解方法的可行性，必須與政府溝通。透過行政程式是最簡單的處理方法，應該先循這方向解決。雖然事件未必很短時間可以解決，但涉及衆多業主利益，政府應盡快交代。
海一居廿五年的臨時批租期將在年底屆滿，或被收回，成為衆多樓花買家的夢魘。有法律工作者表示，若政府宣告海一居地段批給失效，祇要符合土地已抵押予銀行、已完成地基工程等規定可豁免公開招標形式重新批給，但其認為政府更應該從公共利益的角度考慮，收回土地，若政府開先例，或遭人質疑下一個類似個案的決定的合理性，發展商應負起賠償小業主損失的責任，不應要全民埋單。為確保批租地不被囤積，新、舊《土地法》均規定批租地的承批人必須按照合同的要求完成利用，臨時批給不可續期。值得注意新法中有規定臨時批給可續期的情況，在海一居個案中，倘釐清過程中發展商沒有過錯，行政長官有權中止計算批租期或批准續期，有關期間則由行政長官決定，但舉證責任在發展商，必須由發展商證明自己無錯。運輸工務司司長早前已表明對海一居個案“無情講”，年底的批租期限一到將依法宣告收回土地。有法律界代表日前稱，這是否意味政府認定多年未發展土地錯在發展商，需掌握更多資料才可下定論，倘宣告土地批給失效，按新《土地法》土地得重新公開競投，不過法律中亦有豁免公開招標的規定。就海一居個案，第五十五條第一項第四款規定，宣告批給失效的土地，同時符合包括該土地的承批人已將土地抵押予信用機構（銀行）、該土地承批人不履行融資義務，以及土地已完成地基工程等四項條件，可直接批予信用機構。有意見則不建議以上述機制解決海一居事件，應從公共利益考慮、為下一代設想，本澳土地資源稀缺，辦學團體、非牟利機構及公共房屋等無地利用，有關地段可作更廣泛的用途，若是次政府開先例，在作下一個類似個案的決定時，或遭人質疑其合理性，造成不可挽救的後遺症。為保障衆多樓花買家的權益，發展商應負起違約責任，向小業主賠償，若合同沒寫明遺約後果；小業主亦可追討，並應該可獲雙倍賠償。
眾所周知，新《樓花法》主要規範樓花許可的樓盤才可以銷售樓花，主要保障小業主權益，減低風險。規範條件是需要完成地基才可以銷售樓花，今次涉及樓花就連地基都未完成。海一居事件傳出後，引發社會不同討論，對新《土地法》有不同解讀。法律界指出，有關條文中提到，祇要有關過錯並非發展商問題，有關理由被行政長官接納，土地利用期可延長或終止，政府應該先釐清當中過錯誰屬。有知名的律師認為，現時最重要是先界定土地使用權到期限後，土地承批人即發展商有否完成批給合同及法律規定，如果在期限內未能完成，政府有權按照《土地法》收回有關土地。不能單憑時間或單方面因素決定過失，應該從全面整體考慮，到底是政府審批緩慢，抑或承批人未能配合，必須深入研究。現時最重要是保障小業主權益，業主在簽署合同時，法律關係主要是面對發展商。如果政府收回土地，已經向銀行申請按揭的小業主，就涉及銀行債權問題，如果問題歸責發展商，小業主有追討權利。現時小業主處於較弱位置，最壞情況就是要通過法院處理。
因此，對於海一居土地利用期限今年底屆滿事件，若按照《土地法》第四十八條規定，臨時批給土地利用期屆滿，當局就會收回，不會續期。但若有關過錯並非發展商問題，有關理由被行政長官接納的話，土地利用期可以延長或終止，所以政府應先釐清當中的過錯誰屬。在法律與居民的利益矛盾層面上，以及在社會的議論壓力之下，或許政府當局會利用權獲延長其的續期，當局應重新批給合同的條款，但也應讓發展商需要繳付一定的溢價金，給予社會一個更佳的交待。