上周本欄提及在樓宇共同部分進行工程的規定，例如裝設招牌或廣告是否須獲“小業主大會”的許可。以下將繼續介紹有關規定。

6. 在地面層獨立單位的外牆作出改善，是否須獲“小業主大會”許可？

對於在地面層獨立單位的外牆及其本身的出入口作出改善（例如裝修門面）的情況，原則上須至少取得樓宇總值三分之二的贊成票方可進行，但如果擬作出改善的單位不屬居住用途或機動車輛停泊用途（例如屬商業用途或社會、集體或公共設備用途），則法律亦例外允許無須經“小業主大會”許可而在該等位置作出改善。

7. 在樓宇外牆進行工程有哪些限制？如工程對他人造成損害，由誰承擔責任？

為確保在樓宇外牆進行的工程不會損害其他“小業主”的權益，法律明確要求裝設招牌或廣告及作出改善均不得妨礙任何“小業主”使用其本身的物或共有物。此外，裝設招牌或廣告的人有義務保存、維修和拆除相關招牌或廣告，以及支付所有相關的費用，而作出改善的人須承擔作出改善的費用且不得因此而享有賠償的權利（例如地舖的租客在該單位外牆作出了改善，日後退租時不得就所作出的改善向業主要求賠償）。

如招牌、廣告或改善對共同部分或第三人造成損害，則有關裝設或作出改善的人須對此負民事責任。倘若有關工程是由獨立單位的持有人（例如租客）進行，該單位的持有人及權利人（例如業主）均須就有關工程對共同部分或第三人造成的損害負連帶責任。

8. 在日常生活中，難免會出現一些需緊急修補受損毀或破壞的共同部分的情況，如需進行有關工程，是否亦須獲“小業主大會”許可？

如急需對共同部分進行的修補是關係到“小業主”的安全或滿足其基本需要（例如維修已不能運作的電梯電纜或更換已損壞的水泵），第14/2017號法律並不要求進行有關工程須事先取得“小業主大會”的許可。針對這類屬必要及緊急的修補工程，法律明確規定由“管委會”負責進行，但在無“管委會”、其無法或拒絕作出修補的情況下，則任何“小業主”可主動進行修補。

註：本文內容主要參閱第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》的規定。

（法務局供稿）