鄒玖勝
  2026年7月14日，三份行政長官批示正式生效，全面修訂《樓宇維修基金》下三大資助計劃。這次調整一方面拓寬維修補助的工程範圍、上調資助與無息貸款額度，另一方面簡化樓宇檢測資助的撥款流程，直擊舊樓維修成本高昂的民生痛點，為全澳數千幢殘舊樓宇減輕業主經濟負擔。與政策落地同步，運輸工務司部署跨部門夏防安全工作，將升級後的維修資助作為推動都市更新、化解舊樓安全隱患的重要配套；土地工務局、環保局聯同澳門電力公司走訪祐漢舊樓群，逐棟排查樓宇結構、外牆、公共電力線路老化風險，政策扶持與現場巡查兩線並行，初衷是全方位守護居民居住安全，這份利民舉措值得社會肯定。
  但深層次分析各式大廈維修個案後，卻不難察覺本次修訂存在明顯短板：當前阻礙樓宇維修落地的核心從來不是資金不足，而是業主難以達成法定共識。這次改革僅聚焦財政補助層面，並未同步調整樓宇維修議決門檻、完善業主協調配套機制，若這類制度性堵點未能妥善解決，即便補助標準再優厚，也容易出現政策好看卻難落地的尷尬局面。澳門大量樓齡三十年以上舊樓、百戶規模大型屋苑長期深陷「人屋雙老」困境，單純依靠加碼資助只能治標，唯有法制、電子政務、官方協調機制同步革新，才能打通舊樓維修全流程障礙，讓維修基金真正惠及每一棟殘舊大廈。
  資助政策升級全方位減輕業主經濟壓力
  本次對《樓宇維修基金》的修訂完整覆蓋三大核心資助計劃，從補助金額、適用項目、申辦流程三個維度同步優化，針對舊樓常見的結構、燃氣、電力、外牆安全問題給予財政支持，切實降低普通業主自付開支。
  樓宇維修資助及無息貸款計劃實現額度與項目雙升級，獨立單位維修資助上限調至七千二百元，無息貸款同步提升至七萬二千元，同時新增中央天然氣系統更換補助，針對舊樓石油氣設施老化、安全風險突出的民生難題提供扶持。過往舊區居民普遍反映，大廈整體外牆翻新、公用燃氣改造造價不菲，費用分攤後單戶負擔沉重，不少住戶因此一拖再拖，此番調整直接削減維修自付成本，回應民眾最直接的經濟訴求。
  針對結構老化最嚴重的 P 級、M 級殘舊樓宇，政府大幅上調公共部分維修補助上限，內外牆與樓梯維修最高可獲五萬六千元資助，整棟外牆翻新補助上限達二十萬元。每到夏汛期，祐漢、新橋、沙梨頭等舊區不時發生外牆石屎、瓷磚墜落情況，對行人安全構成持續威脅，拉高此類結構維修補助，意在透過財政引導推動業主及時修繕，和政府跨部門舊樓安全巡查形成互補，從源頭減少公共安全事故。
  與此同時，樓宇共同部分檢測資助計劃簡化撥款環節，資助款項直接發放給檢測服務機構，免去業主先行墊付再報銷的繁瑣步驟，同時規範一次性申報機制，減少居民多次遞交材料的行政負擔。過去大量「三無大廈」、大型屋苑住戶，正是因為不願墊付檢測費用、厭惡冗長報銷流程，放棄樓宇結構、電力、消防安全排查，流程優化有效降低維修前期門檻，鼓勵業主主動排查潛在風險。
  放在城市治理宏觀層面觀察，本次基金修訂緊扣特區都市更新整體布局。運輸工務司明確，升級後的維修基金是單幢維修、舊區活化、舊樓重建三大更新路徑的基礎配套，後續部門還計劃推出維修資助一站式申辦服務，打通房屋局、土地工務局審批渠道，持續簡化民眾申辦手續。配套政策層面，政府以祐漢七棟樓群為重點開展聯合巡查，逐層檢查樓梯、外牆結構、公共電線，記錄電線老化、漏電、牆體損傷等各類隱患，一邊透過資助降低維修成本，一邊主動走訪排查安全風險，雙管齊下的安排，充分體現特區政府保障居民生命財產安全的施政導向。
  維修落地核心堵點不在錢 而在業主共識難以達成
  不可否認本次基金修訂釋放諸多財政利好，但長期扎根舊區處理各類維修個案，能清晰看見一個難以迴避的現實：絕大多數舊樓維修工程停滯不前，根源從來不是業主無力負擔維修費用，而是全體業主無法達到法律規定的投票共識。現行《分層建築物共同部分的管理法律制度》設定的業主大會議決門檻，並未伴隨本次基金修訂同步優化，這一制度空白，成為新資助政策落地最大的阻礙。
  澳門市區分布大量百戶以上大型屋苑，業主之間經濟條件、自住需求、對樓宇風險的認知差異巨大，很難形成統一維修意見。部分長者自住業主顧慮維修尾數分攤加重日常開支，對維修議案持反對態度；不少投資出租單位的業主長期旅居外地，聯絡方式失效，無法參與會議、提交投票授權；還有年輕業主覺得樓宇老化問題暫時不影響自身生活，消極拖延維修進程。按照現行法律，樓宇公共部分維修必須召開業主大會，取得法定出席人數與對應業權份額同意票才可啟動工程，不少黑沙環、祐漢大型屋苑，即便有天然氣改造、高額外牆翻新補助，依舊長期湊不足法定投票份額，所有資助政策完全沒有申請空間，優厚補助最終只停留在文件之上，對這類大型屋苑而言，本次政策升級的實際改善效果微乎其微。
  全澳七千餘幢私人舊樓裡，僅少數樓宇依法設立管理機關，絕大部分殘舊樓宇屬於無業主委員會、無物業管理公司、無維修儲備金的「三無大廈」。這類樓宇樓齡普遍超四十年，外牆、升降機、消防系統老化問題最為突出，卻沒有固定主體牽頭組織業主會議、整理維修申報材料。偶爾有熱心住戶自發推動維修，也缺乏法定號召力，經常遭遇外地業主失聯、租客無權代投、個別業主刻意不配合等多重困擾，一旦發生石屎剝落、電梯故障等緊急安全狀況，只能反覆向民間社團、政府部門求助協調，耗費數月甚至更久，錯過最佳維修時機，安全隱患持續累積。
  更關鍵的是，現行法律對所有維修項目執行同一套投票門檻，沒有根據工程風險高低設置彈性機制。不論是外牆墜物、消防設施報廢、升降機停運、公共電路老化這類直接威脅公眾安全的緊急維修，還是走廊翻新、內牆美化等改善型工程，都需要達到相同比例的業主同意份額。從城市安全角度衡量，結構、消防、電梯故障風險極高，拖延處理極易引發傷亡事故，卻和普通裝修維修共用一套議決標準，制度設計明顯缺乏彈性。不少舊區居民都有相似經歷，自家大廈外牆磚塊持續脫落，多次向房屋局、社團反映風險，卻因為少數業主反對、大量業主失聯無法推進維修，只能依靠簡單警示緩解風險，無法從根源消除安全隱患。
  配套機制存在系統短板削弱維修基金政策成效
  本次基金修訂只解決「維修開支如何補貼」這一個層面的問題，卻沒有回應「如何高效聯絡業主、如何快速完成樓宇決策、誰來居中調解業主矛盾」三大核心配套難題。長期維持「資助標準升級、配套機制停滯」的失衡狀態，不僅會壓縮樓宇維修基金的惠民成效，也會拖慢全澳都市更新整體推進節奏。
  現階段法律沒有區分維修項目的輕重與風險等級，統一執行相同投票門檻，缺少應急維修綠色通道。針對石屎剝落、消防設施報廢、電梯停運等重大安全工程，有必要研究適度下調議決份額門檻，設立「先行維修、後續補全投票流程」的應急機制，避免因為少數業主反對、多數業主失聯，放任重大安全隱患長期存在。內地多個城市已經落地類似彈性管理模式，經住建部門專業鑑定確認樓宇存在重大結構風險後，達到相對較低的業主同意份額就能先行開展維修，後續再補齊業主授權、費用分攤相關手續，大幅縮短危險樓宇處置周期。澳門可以參考這些成熟經驗，結合本地分層樓宇法律框架分類設定議決標準，清晰劃分普通改善工程與安全應急工程，破解「等待業主共識直至發生安全事故」的治理困局。
  與此同時，當下業主聯絡、投票授權仍停留在傳統模式，電子化配套長期缺失，直接拖慢大廈決策效率。大型屋苑、舊樓大量外地業主聯絡資訊失效，目前依舊依靠張貼通告、逐戶上門拜訪的方式傳達會議信息，實體投票、書面授權流程繁瑣，很難湊足法定票數。隨著全澳電子政務持續完善，政府可搭建專屬樓宇管理數字平台，打通房屋局、物業登記局數據庫，實現遠程發放會議通知、線上實名投票、電子授權等功能，解決外地業主無法親身與會的痛點，同時大幅減輕熱心住戶、民間社團的協調人力成本。
  另一個突出短板是常態化官方介入協調機制空白，面對分歧嚴重、長期無法達成維修共識的大廈，僅能依賴民間社團義務協調，缺少官方專門調解渠道。坊會、社區服務團體常年承擔業主矛盾調解、組織業主會議的工作，但民間團體資源有限，面對百戶級大型屋苑、對立情緒尖銳的維修爭議，往往力不從心。政府應建立常態化樓宇維修專項協調機制，採取「政府牽頭、社團落地」的雙層協調模式，在房屋局、土地工務局設立專責調解崗位，針對長期僵持的樓宇主動派員介入，提供法律解讀、費用核算、工程方案對比等專業支援，代為組織召開業主大會；同時透過政府購買服務委託各區社團常駐舊區開展業主聯絡、意見收集、矛盾調解，針對祐漢、新橋、青洲等舊樓密集區設置專門服務站，持續處理維修諮詢；針對完全沒有管理組織的「三無大廈」，推出輔助成立業主委員會專項服務，由政府與社團聯合逐戶走訪，協助推選管理機關、搭建共同維修儲備金，從源頭解決無人牽頭維修的困境。
  制度革新才是都市更新核心抓手
  2026年7月落地的《樓宇維修基金》修訂，是特區政府回應舊區居民安居訴求、落實夏防安全部署、推進都市更新的重要民生政策，透過上調資助額、拓寬補助範圍、簡化撥款流程切實減輕廣大業主經濟負擔，為舊樓維修提供堅實財政支撐，政策本身的利民價值值得充分認可。
  但我們也要客觀看清，樓宇老化治理是一項系統工程，財政補助只能解決「維修資金從何而來」的問題，業主共識門檻、數字化協調渠道、官方調解機制等配套制度，才真正決定維修工程能否順利落地。全澳數千幢三十年以上舊樓、數百個大型屋苑持續面臨結構老化、設施失修的風險，外牆墜物、消防隱患時有發生，牽涉全社會公共安全，絕不能讓優厚的資助政策因為各類協調堵點懸空擱置。
  特區政府不妨以本次基金修訂作為改革契機，同步啟動分層樓宇管理法律的全面檢討，按照維修風險等級彈性調整議決門檻，加快樓宇管理電子政務平台建設，搭建政府與民間社團聯動的常態協調機制，實現財政補助與制度革新雙管齊下。唯有打通「聯絡業主—召開會議—達成共識—申領資助—開展維修」全鏈路的各類堵點，才能讓《樓宇維修基金》真正成為舊樓延壽、都市更新的有力抓手，讓全澳居民都能住上安全、舒適、有序的宜居家園。