身兼澳門銀行公會主席的中國銀行澳門分行總經理張鴻義日昨有關澳門房地產市場在去年下半年已出現一些泡沫的跡象的談話，可謂「一石激起幾重浪」，各方人士即時有所回應。其中以房地產業者最為敏感及激烈，實際上已有人公開表達異議。站在該行業的利益立場上，當然是不愿看到「泡沫論」可能會引發「炒樓熱」降溫，甚至是好象「賭王」何鴻燊一句「濠賭股泡沫」，當即令「澳門博彩概念股」全線應聲急跌那樣的效應。而一般市民則對「泡沫論」感到「解氣」。──他們早就對近期樓價炒得過熱，遠遠超離他們的購買能力而嘖有煩言，更擔心一旦「泡沫」爆破而連累澳門經濟受挫，又將會使他們像十多年前那樣，連過好幾年的苦日子。至於銀行界，其實早就對澳門樓市的初現泡沫化有所警覺，因而也開始對樓貸有所收緊。張鴻義的「泡沫論」，只不過是說出了他們想說而不敢說的話而已──擔心會被指責為「向大好形勢潑冷水」也。

實際上，年來由於受各種內外因素的影響，尤其是博彩業發展消化了不少空置商業及住宅樓宇，再加上類似「溫州炒樓團」之類的投機集團〔並非投資集團〕不顧成本地搶佔陣地，房地產中介界「過江龍」的新經營手法也對本澳房地產業者傳統經營作風造成了衝擊……等原因，而致樓價升幅甚猛。甚至有報導說，某些新樓盤的成交價，短短一年間已升達五成以上。就連房地產「過江龍」也不得不承認，按價升幅之大之快，已超出本澳市民購買能力，他們只好光顧二手舊樓，鮮有購買新樓盤者。一些剛成家立業的青年人，對新樓售價更是望而咋舌。

新樓盤售價遠超離澳門居民購買能力，是明擺著的事實。根據世界銀行所訂定的標準，住宅價格的合理標準，應是家庭個人年收入的六倍。也就是說，合理的住宅樓宇價格，應當保持在六倍於家庭個人年收入的水平。而據統計暨普查局的統計資料顯示，澳門受薪階層工資的中位數約為五千元左右，年收入約為六萬元，年收入的六倍則為三十六萬元。相信，除了二手樓宇，或是區位及品位都相對較差的新樓盤，才能滿足到這個價位。其餘新樓盤尤其是新口岸新填海區和（乙水）仔的新樓盤，其售價已是數倍以至十倍於這個水平。這叫本地居民如何能承受得起？

當然，公務員和博彩行業員工的薪金標準相對較高，如以人們所慣常所說的「四三零」計算，目前的年薪為三十萬元〔以十四個月「糧」計算〕，六倍即為一百八十萬元。再加以醞釀中的加薪率百分之五計算，則為一百八十九萬多元，是符合世界銀行標準中的購買較佳區位及品位住宅新樓宇售價的水平的。但這部份人畢竟只是澳門勞動人口的百分之幾而已，不能以一、兩棵樹來比代整個森林。

這就是所謂「泡沫跡象」的道理所在：一方面，新樓盤售價高踞不下，而且還有繼續攀高之勢，但往往是有價無市，人為托高價位；另一方面，有實際購樓需要的本澳市民，卻因樓價過高而無能為力，望樓興嘆。如果長此下去，當托價者的資金無以為繼時，說不好就將會重演十多年前整頓金融秩序，炒樓炒地資金被銀行收回時，「泡沫」猛然爆破，樓價應聲大跌的一幕。

實際上，現時市場上就有種種傳說，謂一些樓宇市場投機者的資金已出現問題，借東家還西家，挖肉補瘡。甚至是以某個省分的政協委員為「抵押信用」，向該省的金融機構借貸，並沒有實物抵押，搞不好可能會連累該省的金融機構遭受損失。在內地，這樣的教訓已是並不鮮見。因此，在中央決定實施宏觀調控之下，「溫州炒樓團」之類的投機者，倘其資金是來自銀行借貸者，其來源已受到限制：一是收緊新貸，二是收回已貸出的或有風險融資。而張鴻義所說的本地銀行對於那些炒買炒賣或一些不太理想的項目，持較為謹慎的態度的說法，也是本澳金融界面對樓市出現泡沫跡象所採的實事求是態度，經營作風變得更為成熟。

其實，目前澳門樓市升幅過猛，嚴格來說並不符合「建設和諧社會」的要求。眾所周知，建設和諧社會的其中一個目的，就是要縮小社會差異，消除貧富懸殊現象，達至經濟協調、和諧、平衡。溫家寶總理在中共中央、國務院聯合舉辦的春節團拜會上講話，也為建設和諧社會提出了四個標準，其中一個就是「公平正義」。而投機者將樓價炒高到遠遠脫離市民承受能力的地步，這就不單止是「泡沫跡象」的問題，而是已到了危害社會和諧的層次了。對此，當政者應有清醒的認識。盡管政府不宜直接干預市場經濟，但也宜在合法合理的前提下，採取某些必要的降溫措施。